Wohnungskauf-Ratgeber: die Kosten, über die niemand spricht

Eine Wohnung kaufen heißt nicht nur, den Preis zu zahlen: Steuern, Arras und Überraschungen kommen dazu

Der Kauf einer Immobilie ist die wichtigste Vermögensentscheidung im Leben der meisten Menschen, und trotzdem wird sie mit auffälliger Unkenntnis darüber abgeschlossen, was man da unterschreibt. Der Angebotspreis ist selten der echte Preis: zur Anfangssumme kommen Steuern beim Kauf, Besitz, Verkauf und Erben —Mehrwertsteuer, Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer, Grundsteuer (IBI), Wertzuwachssteuer und Erbschaft—, dazu die Nachbarschaftskosten und die Versicherungen, die die Bank an die Hypothek koppelt. Im Durchschnitt kauft man in Spanien nur zweimal im ganzen Leben eine Wohnung, also sammelt niemand Erfahrung.

Der erste grobe Fehler ist zu glauben, dass der Preis, den der Eigentümer verlangt, dem Wert der Immobilie entspricht. Tut er nicht. Eine Wohnung ist so viel wert, wie ein Käufer bereit ist zu zahlen, und um sich dem realen Wert zu nähern, lohnt es sich, die Grundsteuerbescheid (IBI) mit dem Katasterwert oder den Bescheid zur Grunderwerbsteuer anzufordern. Das sind zwei steuerliche Referenzen, die nicht immer übereinstimmen, aber meist parallel laufen.

Die Makleragentur arbeitet nicht für dich

Wenn man über eine Agentur kauft, ist der echte Kunde des Maklers der Verkäufer: von ihm bekommt er in den meisten Fällen die Provision. Der Vertriebler muss Objekte akquirieren und die vorhandenen loswerden, nicht die, die du suchst. Daher die klassische Szene: Du verlangst zwei Zimmer in einem Viertel und dir wird eine Dreizimmerwohnung in einem anderen gezeigt, mit dem Argument, sie koste etwas mehr, passe aber perfekt. Die Empfehlung lautet, alle Agenturen und auch Privatverkäufer abzuklappern, denn nur so sieht man den gesamten Markt.

Es gibt Standardtricks. Zu behaupten, es gebe einen weiteren Besichtigungstermin oder interessierte Familien, ist der Klassiker, um Zeitdruck zu erzeugen; manchmal wartet sogar jemand vor der Tür, um diese Konkurrenz vorzutäuschen. Um das echte Interesse an einer Immobilie zu messen, gibt es einen ehrlicheren Hinweis: die Zahl der Merkliste-Einträge auf den Immobilienportalen im Vergleich zum Durchschnitt ähnlicher Wohnungen.

Bebaute Quadratmeter, Maisonettewohnungen und Wäscheständer: das Kleingedruckte des Immobilienmarkts

Bebaute Quadratmeter sind nicht dasselbe wie nutzbare Quadratmeter. In dieser Zahl sind Treppenabsätze, Wände und Gemeinschaftsflächen enthalten. Was zählt, ist der nutzbare Raum, und am besten misst man die Wohnung selbst mit dem Maßband oder anhand des Grundrisses des Bauträgers. Quadratmeter für Garage und Abstellraum sind keine Wohnfläche und dürfen nicht vermischt werden. Auch die Angaben im Katasteramt müssen nicht stimmen: Früher zahlten Bauträger nach den gebauten Quadratmetern und gaben tendenziell weniger an.

Die Maisonettewohnung verdient ein eigenes Kapitel. Sie entstand, um als Wohnraum zu verkaufen, was in manchen Gebäuden Dachgeschossräume oder Abstellkammern waren: Diese Quadratmeter bringen als Wohnung mehr ein als als Lager. Ein hübscher Verkaufsname, ein größerer Grundriss, und der Preis steigt. Die obere Etage hat wegen der Fensterausrichtung meist weniger Licht.

Und dann ist da noch der Wäscheständer, dieses Detail, das niemand beachtet. Ohne Trockner braucht man einen Ort, an dem die Wäsche trocknen kann, ohne im Hof des Nachbarn zu landen oder von einem plötzlichen Schauer durchnässt zu werden.

Anzahlung, Arras und Notar: die richtige Reihenfolge

Vor dem Notartermin wird der Arras-Vertrag unterschrieben, eine private Vereinbarung, die Preis und Frist festlegt. Da sie privat ist, lassen sich individuelle Klauseln und Termine vereinbaren. Üblich sind zwei Monate bis zur notariellen Beurkundung, wobei das keine feste Regel ist. Eine Summe als Bindung zu hinterlegen —etwa 10 Prozent der Gesamtsumme sind am häufigsten— verhindert, dass das Geschäft an einer bloßen mündlichen Absprache scheitert.

Die Hypothek als Strick

Die meisten brauchen eine Finanzierung. Vor den Wohnungsbesichtigungen lohnt es sich, Banken abzuklappern und Konditionen zu vergleichen. Üblich ist, dass man verlangt, das Gehalt dort eingehen zu lassen sowie eine Hausrat- und Lebensversicherung abzuschließen, was zusammen rund 50 Euro im Monat ausmachen kann. Die Hypothek kann zum Strick um den Hals werden, wenn man nicht sorgfältig verhandelt.

Bei der vollständigen Berechnung all dieser Kosten, Posten für Posten, zeigt sich wirklich, ob das Geschäft aufgeht oder untergeht.

Vor diesem Hintergrund bleibt der Immobilienkauf für Erstkäufer ein Hindernislauf. Die Informationen kursieren, aber nicht immer dort, wo sie hingehören.