240.000 € Hypothek bei 2,9 %: 120.000 € nur Zinsen

240.000 € Hypothek bei 2,9 %: 120.000 € reine Zinskosten

Die Rechnung scheint einfach, ist es aber nicht. Ein Hypothekendarlehen über 240.000 Euro mit einem Festzins von 2,9 % für den Kauf einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro kostet den Kreditnehmer bei einer Laufzeit von dreißig Jahren etwa 120.000 Euro allein an Zinsen. Diese Zahl widerspricht der intuitiven Annahme, dass 2,9 % „wenig“ sind. Sie ist die direkte Folge des französischen Tilgungssystems, das in Spanien Standard ist: Der Zins wird jährlich auf das noch ausstehende Kapital angewendet, nicht einmalig auf die gesamte Kreditsumme.

Dieses Missverständnis ist so verbreitet, dass viele öffentliche Diskussionen über Hypotheken darauf basieren. Viele unterschreiben unter dem Eindruck, sie würden nur 3 % mehr zurückzahlen als geliehen. In Wirklichkeit zahlen sie deutlich mehr zurück.

Warum 2,9 % nicht bedeutet, 3 % mehr zu zahlen

Der Mechanismus ist unerbittlich. Im ersten Jahr fallen bei ausstehenden 240.000 Euro und 2,9 % Jahreszins etwa 6.960 Euro nur an Zinsen an. Dieser Betrag geht vollständig an die Bank und tilgt keinen einzigen Euro der Schuld. Die Tilgung des Kapitals erfolgt durch den anderen Teil der Rate. Im nächsten Jahr ist das ausstehende Kapital etwas geringer, aber der Zins wird erneut auf den Restbetrag angewendet. Und so weiter, Monat für Monat, über drei Jahrzehnte.

Die resultierende Rate liegt bei rund 1.000 Euro monatlich. Multipliziert mit 360 Raten ergibt sich eine Gesamtsumme von etwa 432.000 Euro. Davon entfallen ca. 192.000 Euro auf Zinsen bei einer Laufzeit von dreißig Jahren; wenn man dies gegen die 240.000 Euro Hauptdarlehen stellt, verbleiben die oft zitierten Mehrkosten von rund 120.000 Euro. Die Differenz hängt von der genauen Laufzeit und eventuellen Sondertilgungen ab.

Einige argumentieren, der Zins sei niedrig und die Inflation werde die realen Kosten auffressen. Dieses Argument hat einen Haken: Die Inflation gleicht Einkommen nicht so leicht aus wie sie Lebenshaltungskosten erhöht. Ein Gehalt, das jährlich um 2 % steigt, während die Einkaufskörbe um 4 % teurer werden, verliert jedes Jahr an Kaufkraft, und die Hypothekenrate sinkt nicht automatisch.

Mieten als Alternative: Linsen oder Freiheit?

Der Vergleich mit dem Mieten ist das zweite große Schlachtfeld. Eine in der Branche kursierende Berechnung zeigt Zahlen: Eine anfängliche Monatsmiete von 1.200 Euro, jährlich um 2,5 % (CPI) angepasst, summiert sich über dreißig Jahre auf etwa 632.000 Euro. Gegenüber den 419.600 Euro im günstigsten Kaufszenario beträgt die Differenz über 200.000 Euro, und am Ende besitzt der Käufer zudem eine Immobilie.

Diese Berechnung hat jedoch kleine Druckfehler. Sie setzt voraus, dass die Miete jedes Jahr steigt, der Eigentümer keine Sonderumlagen, Renovierungen oder Mietausfälle trägt und der Immobilienpreis nicht genau dann einbricht, wenn verkauft werden muss. Kaufen ist nicht kostenlos: Notarkosten, Grundbuchamt, Verwaltung, MwSt. oder Grunderwerbsteuer je nach Fall und vor allem die Last einer dreißigjährigen festen Rate, die berufliche Mobilität und Sparfähigkeit einschränkt.

Die Schlussfolgerung aus detaillierten Analysen ist unbequem: Im Hauptszenario lohnt sich Kaufen mehr als Mieten, aber nur, wenn der Käufer durchhält, nicht umziehen muss und nicht zum falschen Zeitpunkt verkauft. Die vollständige Aufschlüsselung zeigt eine Differenz, die überrascht, wer nur auf die monatliche Rate schaut.

Frühzeitig tilgen: Der Hebel, den kaum jemand nutzt

Die effektivste Methode, diese 120.000 Euro Zinsen zu reduzieren, ist nicht die Verhandlung des Zinssatzes, sondern so früh wie möglich Kapital zu tilgen. Jeder Euro, der in den ersten Jahren vorab gezahlt wird, vermeidet die Zinsen, die dieser Euro über die restliche Laufzeit erzeugt hätte. In den ersten fünf Jahren einer dreißigjährigen Hypothek fließt der Großteil der Rate in Zinsen; ab der Mitte der Laufzeit kehrt sich dieses Verhältnis um.

Das Problem ist die Disziplin. Sondertilgungen erfordern den Verzicht auf Ausgaben, die die Gesellschaft als normal darstellt: Reisen, Restaurantbesuche, Terrassencafés und High-End-Smartphones. Wer dies schafft, tilgt die Hypothek in zehn oder zwölf Jahren statt in dreißig und geht ohne Rate in den Ruhestand. Wer nicht, zahlt weiter.

Immobilienpreise und Zinssätze: Zwei Hebel, die sich gemeinsam bewegen

Die Debatte ist nicht nur finanzieller Natur. Über Jahrzehnte haben sich die Immobilienpreise an das angepasst, was Käufer mit der von Banken gewährten Rate bezahlen konnten. Als die Zinsen in der Euro-Zone drastisch sanken, fielen die monatlichen Raten, und Verkäufer konnten die Preise erhöhen, ohne dass die Raten unbezahlbar wurden. Das Ergebnis war ein anhaltender Anstieg der Immobilienwerte, der nicht immer reale Verbesserungen des Gebäudebestands widerspiegelte.

Die andere Seite ist das Angebot. In angespannten Gebieten übersteigt die Nachfrage das Baugewerbe bei weitem, was die Preise hoch hält, selbst wenn die Zinsen steigen. Bodenknappheit, Baukosten und bürokratische Verzögerungen begrenzen die Marktreaktion. Mit diesem Cocktail ist die Hypothek über 240.000 Euro keine Anomalie: Es ist der Einstiegspreis in vielen Hauptstädten.

Genau hier stößt die Analyse an ihre Grenzen: Wenn der Käufer dreißig Jahre lang die Rate stemmt, wann immer möglich tilgt und nicht zum schlechten Zeitpunkt verkauft, geht die Rechnung auf. Scheitert eine dieser drei Bedingungen, explodieren die realen Kosten. Und niemand unterschreibt eine Hypothek wissend, welches der beiden Szenarien er erleben wird.