Wohnungsbau: Bank finanziert, Verkauf am Plan entscheidet
Der Bauträger bringt kein eigenes Geld ein: Die Bank finanziert, und beim Verkauf am Plan müssen 60-70 % vorverkauft sein. Wie viel verdient er, und wann geht er pleite?
Deutsch · Ursprüngliche Diskussion auf Spanisch · Veröffentlicht
Bauträger: Wer finanziert, und wie funktioniert der Verkauf am Plan?
Die Struktur des Geschäfts mit dem Bau eines Wohnblocks ist weniger intuitiv, als es scheint. Der Bauträger bringt das Geld nicht selbst ein: Das tut die Bank. Er stellt das Grundstück, das Projekt und das Gesicht. Das Bauunternehmen arbeitet mit Festpreisen pro Quadratmeter, die derzeit je nach Ausstattung und Region zwischen 1.300 und 1.600 Euro liegen. Daher ist der Verkauf am Plan der Schlüssel.
Die 60-70-%-Schwelle: Ohne Vorverkauf kein Bau
Ohne dass 60-70 % der Wohnungen verkauft sind, wird nicht mit dem Bau begonnen. Verkauft wird zum selben Preis wie die fertige Wohnung, mit Renderings und Versprechen. Der echte Rabatt erscheint nur, wenn das Projekt schiefgeht. Nach dem seit der letzten Krise üblichsten Modell bringt der kleine Bauträger die Wohnungen sogar schon in den Verkauf, bevor er die Baugenehmigung hat. In den Verträgen wird eine Klausel vereinbart: Sind zu einem festgelegten Datum nicht 75-80 % des Projekts verkauft, wird es storniert und das eingezahlte Geld zurückerstattet. So vergibt die Bank den Kredit ohne Probleme. Wird dieser Prozentsatz nicht erreicht, wird nicht gebaut und der Käufer bekommt sein Geld zurück.
Marge und Risiko: zwischen 10 % und 20 %
Der Gewinn von Bauträger und Bauunternehmen liegt bei etwa 10 bis 20 %, während das Grundstück von der Verhandlungsmacht abhängt. Um sich das Grundstück zu sichern, nutzt der Bauträger meist eine Kaufoption oder ein Tauschgeschäft und macht den Erwerb von der Finanzierung und den Verkaufsvorauszahlungen abhängig. Das Risiko, pleitezugehen, besteht: Stoppt der Bau abrupt und bricht die Nachfrage ein, wird das auf Kredit gekaufte Grundstück zum Grab. Preise senken garantiert keinen Verkauf. Nach diesem Modell können Bauträger mit Investmentfonds im Rücken auch ohne die 75 % Vorverkauf mit dem Bau beginnen, doch sie sind seltener. Das Fazit: Die Risikopyramide verteilt sich auf Bank, Käufer und Bauträger, und das schwächste Glied bleibt das Grundstück.
Die Struktur des Geschäfts mit dem Bau eines Wohnblocks ist weniger intuitiv, als es scheint. Der Bauträger bringt das Geld nicht selbst ein: Das tut die Bank. Er stellt das Grundstück, das Projekt und das Gesicht. Das Bauunternehmen arbeitet mit Festpreisen pro Quadratmeter, die derzeit je nach Ausstattung und Region zwischen 1.300 und 1.600 Euro liegen. Daher ist der Verkauf am Plan der Schlüssel.
Die 60-70-%-Schwelle: Ohne Vorverkauf kein Bau
Ohne dass 60-70 % der Wohnungen verkauft sind, wird nicht mit dem Bau begonnen. Verkauft wird zum selben Preis wie die fertige Wohnung, mit Renderings und Versprechen. Der echte Rabatt erscheint nur, wenn das Projekt schiefgeht. Nach dem seit der letzten Krise üblichsten Modell bringt der kleine Bauträger die Wohnungen sogar schon in den Verkauf, bevor er die Baugenehmigung hat. In den Verträgen wird eine Klausel vereinbart: Sind zu einem festgelegten Datum nicht 75-80 % des Projekts verkauft, wird es storniert und das eingezahlte Geld zurückerstattet. So vergibt die Bank den Kredit ohne Probleme. Wird dieser Prozentsatz nicht erreicht, wird nicht gebaut und der Käufer bekommt sein Geld zurück.
Marge und Risiko: zwischen 10 % und 20 %
Der Gewinn von Bauträger und Bauunternehmen liegt bei etwa 10 bis 20 %, während das Grundstück von der Verhandlungsmacht abhängt. Um sich das Grundstück zu sichern, nutzt der Bauträger meist eine Kaufoption oder ein Tauschgeschäft und macht den Erwerb von der Finanzierung und den Verkaufsvorauszahlungen abhängig. Das Risiko, pleitezugehen, besteht: Stoppt der Bau abrupt und bricht die Nachfrage ein, wird das auf Kredit gekaufte Grundstück zum Grab. Preise senken garantiert keinen Verkauf. Nach diesem Modell können Bauträger mit Investmentfonds im Rücken auch ohne die 75 % Vorverkauf mit dem Bau beginnen, doch sie sind seltener. Das Fazit: Die Risikopyramide verteilt sich auf Bank, Käufer und Bauträger, und das schwächste Glied bleibt das Grundstück.
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Zusammenfassung einer Diskussion auf Burbuja.info - Foro de economía, actualidad y política., aus dem Spanischen übersetzt und vor der Veröffentlichung geprüft. Die ganze Diskussion lesen (20 Antworten).
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