Wohnungsangebot an Spaniens Küste sinkt, Preise steigen

Angebotsschwund treibt Immobilienpreise an der Küste

Die Kreditkosten sind seit zwölf Monaten gestiegen, was theoretisch zu sinkenden Preisen hätte führen müssen. Stattdessen stiegen sie. Eine Studie von idealista, dem führenden Immobilienportal Südeuropas, zeigt: Das Angebot an Verkaufsobjekten ist in fast allen spanischen Küstenregionen deutlich zurückgegangen. Weniger Auswahl bei gleichbleibender Nachfrage führt zu Preissteigerungen am gesamten Mittelmeerraum und Atlantik – mit einer einzigen Ausnahme: der Costa Verde in Asturien, wo die Preise stabil blieben.

Warum die Preise trotz hoher Zinsen steigen

Der Markt reguliert sich nicht über den Preis, sondern über die Menge. Wenn das Angebot knapp wird und Käufer weiterhin vorhanden sind – ob bar, per Kredit oder aus dem Ausland –, haben Verkäufer keinen Grund, ihre Preise zu senken. Dies erklärt die Preisanstiege im Mittelmeerraum, auf den Inseln und am Kantabrischen Meer in einem Jahr, in dem Kredite monatlich teurer wurden. Nur an der asturischen Küste blieben die Preise laut Studie konstant.

Einige Experten argumentieren, dass Preise in Orten ohne Strand, Arbeit oder Attraktivität fallen werden, während Gebiete mit Infrastruktur weiter steigen. Sie erwarten Korrekturen von maximal 10% bei Preisen, die sich in zehn Jahren verdoppelt haben. Das ist kein Einbruch, sondern eine leichte Anpassung.

Auf der anderen Seite warnen pessimistische Prognosen vor Abstürzen von bis zu 40% bis 2024 und 70% für 2025/2026, da auch der Euribor nördlich der Pyrenäen steigt.

Immobilien als Sparbuch und die Kosten eines Preisverfalls

Das Vermögensargument wiegt schwer. Viele Familien nutzen Wohnungen faktisch als Sparkasse. Einen Rückgang von 50% zuzulassen bedeutet, dass enorme Teile des Privatvermögens schwinden, während andere Kosten (auch Baumaterial) steigen. Erbschaften würden in diesem Szenario an Wert verlieren.

Gegenargumente beziehen sich auf reale Haushaltsbudgets. Eine Hypothekenzahlung stieg bei variabler Rate von 400 Euro auf über 900 Euro monatlich. Dieser Anstieg lässt sich nicht durch nominelle Wertsteigerungen der Immobilie kompensieren, sondern nur durch Ausgabenkürzungen – oft beim Sommerurlaub. Die Tourismussaison wird so zum unbeabsichtigten Indikator.

Wer kauft? Blindbieter und internationale Investoren

Bei Zwangsversteigerungen berichten Teilnehmer von Hysterie: In den letzten vier Zuschlägen wurden Objekte zum Marktwert oder darüber verkauft, obwohl Besichtigungen unmöglich waren. Es handelt sich meist um Privatkäufer, nicht um Fonds, die überzeugt sind, ein Schnäppchen zu machen.

Der zweite Treiber sind ausländische Käufer. Bei 60 bis 70 Millionen Touristen jährlich würde bereits ein Anteil von 0,1% etwa 60.000 Kauftransaktionen bedeuten. Oft kaufen Gruppen zusammen Reihenhäuser mit Pool, teilen sich die Nutzung und vermieten die restliche Zeit via lokale Agenturen. In einigen Küstengemeinden explodierte die Nachfrage durch expatriierte Gemeinschaften; auf den Balearen wurde diskutiert, Nicht-Residenten vom Kauf auszuschließen. Diese Spannung zwischen Wohnbedarf und Spekulation ist offiziell ungelöst, wird aber von Nachbarn stark thematisiert.

Grundstückspreise, geförderter Wohnungsbau und das Beispiel Axarquía

Die Marge der Entwickler hängt vom Boden ab. Im sozialen Wohnungsbau ist Land oft öffentlich und nahe am Agrarpreis, während Baulandpreise hunderte Male höher liegen. Vor 15 Jahren lag der günstigste Referenzpreis für ein 90-qm-Apartment in Aragonien bei ca. 30.000 Euro. Spekulationsgewinne sind hier begrenzt.

Ein aktuelles Beispiel im Forum ist eine Wohnung der SAREB (spanische Bankensanierungsbehörde) in der Axarquía (Málaga): Zwei Zimmer, Garage, Abstellraum, Pool, 64.000 Euro, neuwertig, nicht verhandelbar. Möbliert mit High-Estimulante ilegal-Internet, wurde sie binnen 15 Tagen an einen deutschen Remote-Arbeiter eines US-Konzerns (8.000 USD/Monat) vermietet. Die Versicherung gegen Mietausfall diente als Bonitätsprüfung.

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Mit knappen Beständen, solventen internationalen Käufern und lokalen Eigentümern, die unter Hypothekenlast stehen, bleiben die Küstenpreise hoch, trotz teurerem Geld. Die Frage ist nicht, ob es eine Blase gibt. Sondern wie stark der Euribor steigen muss, damit jemand in einem Küstenort endlich den Preis senkt.