Wohnraumknappheit in Spanien: Der Kampf um bezahlbares Wohnen

Überbelegung in Spanien: Analyse einer Debatte ohne Lösung

In Spanien lebt eine Million junger Menschen in überbelegten Wohnungen. Diese Zahl, die von der europäischen Statistikbehörde nach strengen Kriterien erhoben wird – fehlende Zimmer pro Paar oder alleinstehendem Erwachsenen sowie mehr als zwei Kinder in einem Raum gelten als Überbelegung –, ist kein Einzelfall mehr, sondern Symptom eines gebrochenen Marktes. Die Diskussion, die in letzter Zeit hunderte Beiträge füllte, dreht sich nicht darum, ob das Problem existiert, sondern wer schuld ist: der Vermieter, der Immobilien hortet, der Staat, der nicht baut, die Immigration, die die Nachfrage erhöht, oder eine Generation, die den Einstieg verpasst hat.

Die am häufigsten genannte Diagnose betrifft das Angebot. Jahrzehntelang hat Spanien viele Wohnungen gebaut, aber nicht die benötigten. Grundstücke sind reguliert, Gemeinden schränken ein, Steuern verteuern den Ersterwerb und Vorschriften verhindern Verdichtung dort, wo die Nachfrage hoch ist. Mit einer halben Million neuer Einwohner jährlich in Großstädten ist das Ergebnis vorhersehbar: weniger legales Angebot, mehr Konkurrenz und Preise, die nicht sinken. Die unbequeme Schlussfolgerung lautet: Wenn nicht gebaut wird, gibt es kein Wunder.

Warum wird dem Vermieter und nicht dem Bodenmarkt die Schuld gegeben?

Die These vom ausbeuterischen Vermieter scheitert an der Arithmetik. Da die überwiegende Mehrheit der privaten Vermieter kleine Sparer mit ein oder zwei Wohnungen sind, fehlt ihnen die Kapazität zur Monopolbildung. Professionelle Investoren existieren, bewegen den Markt aber nicht maßgeblich. Die gewichtigerere Diagnose lautet: Das Problem liegt nicht darin, wer vermietet, sondern wie teuer und langsam Bauen ist.

Manche argumentieren, dass Angriffe auf private Eigentümer ein Kalkulationsfehler sind. Steigen Rechtsunsicherheit, Mietausfallrisiko und Steuerlast, tun Eigentümer das Naheliegende: Sie verkaufen, nutzen die Wohnung selbst oder gehen zu Kurzzeitvermietung über. Nicht aus Boshaftigkeit, sondern weil die Rendite das Risiko nicht mehr deckt. Bleiben gleichzeitig Bodenfreigabe und Neubau aus, führt dies nicht zu günstigen Mieten, sondern zu weniger legalen Mietangeboten und härterer Konkurrenz.

Die Rolle der Immigration in der Debatte

Ein Teil der Beiträge fokussiert auf den demografischen Druck. Es wird argumentiert, dass die hohe Zuwanderung ausländischer Bevölkerung die Nachfrage nach Wohnraum, öffentlichen Diensten und Löhnen belastet. Diese These wiederholt sich beharrlich, steht aber im Kontrast zur Realität: Der Wohnungsbau liegt seit Jahren unter dem Bedarf, und Regierungen haben seit Jahrzehnten keinen erschwinglichen Wohnraum geschaffen. Eine monokausale Erklärung vereinfacht einen Markt, der durch mehrere Faktoren gleichzeitig versagt.

Was passiert, wenn Vermietung unattraktiv wird

Der Mietmarkt entwickelt sich zu einem Selektionsmarkt. Normale Vermieter ziehen sich angesichts höherer Risiken und geringerer Renditen zurück. Ausländische Fonds, die zuvor Mietbestände kauften, verkaufen diese schrittweise, um Panik zu vermeiden. Das Ergebnis ist ein Markt mit weniger Angebot, höherer Fluktuation und stärkerer Mieterkonkurrenz. Mieten werden nicht nur teurer; es gibt einfach weniger davon.

Technische Analysen empfehlen regelmäßig eine Liberalisierung des Bodens, Hochhausverdichtung bei entsprechender Nachfrage, Abbau bürokratischer Hürden für den Bau und Steuerbefreiungen für Erstimmobilien. Dies ist ein unbeliebtes Rezept, aber das einzige, das anderswo funktioniert hat. Ein verstörender Datenpunkt rundet das Bild ab: Im Jahr 1975 entsprachen 15.000 Euro inflationsbereinigt heute über 200.000 Euro. Wohnraum wurde nicht zufällig unerreichbar.