Spaniens Immobilienpreise: Warum die Blase nicht platzt

Steigende Preise in Spanien: Blase oder struktureller Mangel?

Seit Jahren wird das Platzen der Immobilienblase vorhergesagt. Jedes Mal, wenn der Euribor steigt oder die Wirtschaft schwächelt, prophezeien Experten den Kollaps. Doch der Absturz bleibt aus. Die Preise erreichen neue Höchststände, und der Zugang zu Wohnraum ist für Spanier unter 40 Jahren zur größten Sorge geworden. Die Frage ist nun, ob dieses Mal alles anders ist oder ob, wie im Jahr 2007, der Sturm kurz bevorsteht.

800.000 Wohnungen pro Jahr gegenüber 100.000: Das Trugbild des Angebots

Im Jahr 2007 wurden in Spanien 800.000 Wohnungen pro Jahr gebaut. Heute sind es laut Analysten kaum noch 100.000. Der Unterschied ist nicht nur numerisch: Damals gab es ein spekulatives Überangebot, heute herrscht ein realer Defizit. Zudem ist die Nachfrage explodiert: Neue Haushalte und Bevölkerungswachstum treiben die Preise nach oben. In Städten wie Barcelona oder Madrid kostet eine 45-Quadratmeter-Wohnung 280.000 Euro, ein Preis, der junge Familien über Jahrzehnte belastet.

Das Paradoxon besteht darin, dass selbst bei mehr Bauaktivitäten bebaubares Land knapp ist, bürokratische Verfahren endlos dauern und Transaktionssteuern Eigentümer vom Verkauf abhalten. „Du verkaufst, wirst steuerlich ausgeplündert, kaufst neu und wirst wieder ausgeplündert“, fassen Branchenanalysen zusammen. Das Ergebnis ist ein gelähmter Markt: Besitzer verkaufen nicht, weil sie keine andere Wohnung finden können, und Suchende finden nichts.

75 % der Haushalte besitzen ihre Wohnung: Der große politische Bremser

Hinter der Resistenz gegen Preissenkungen steht eine unbequeme Tatsache: 75 % der spanischen Haushalte sind Eigentümer ihrer Immobilie. Für die meisten ist die Wohnung das wichtigste Sparvermögen. Ein Preisrückgang von 30 % würde drei Viertel des Wählerpotenzials Vermögen kosten. „Keine Partei kann sich das leisten“, argumentieren Analysten. Weder PP noch PSOE noch Sumar haben Maßnahmen ergriffen, die eine echte Korrektur bewirken würden; Mietregulierung, Rechtsunsicherheit und fehlende Anreize für das Angebot verstärken sich gegenseitig.

Der Vergleich mit 2008 ist verlockend, aber irreführend. Damals baute man Häuser an Orten, wo niemand lebte; heute ist die Nachfrage massiv und der Bestand schrumpft. Dennoch erinnern Stimmen daran, dass Preise auch ohne Neubau fallen können: Sie nennen Beispiele wie Las Vegas 2012 oder Tokio 2005. Der Auslöser wäre eine schwere Wirtschaftskrise, die die Kaufkraft senkt. „Wenn die Wirtschaft kollabiert, kollabiert der Wohnungsmarkt mit ihr“, lautet die Zusammenfassung.

Die Zukunft: Keine Lösung in Sicht

Der Konsens ist ernüchternd: Die Wohnungspreise werden nicht sinken, solange sich Angebot und Nachfrage nicht ins Gleichgewicht bringen, was entweder deutlich mehr Bauaktivität oder einen drastischen Rückgang der Nachfrage erfordert. Die erste Option scheitert an Bürokratie und Nachbarschaftswiderstand; die zweite ist politisch tabu. Bis dahin flüchten sich junge Menschen in WG-Leben oder Zimmer, während Eigentümer mit Wertzuwachs sich abschotten. Die Blase platzt nicht, weil das System schlicht darauf ausgelegt ist, dies zu verhindern. Zumindest ist dies die Schlussfolgerung aus der Analyse aller Faktoren.