VPO und VPT in Spanien: Was das ist und worin sie sich unterscheiden

VPO und VPT: Was sie sind und warum sie nicht gleich viel kosten

Der Unterschied zwischen einer VPO (staatlich geförderte Wohnung in Spanien) und einer VPT (Wohnung mit festgelegtem Höchstpreis) ist keine bürokratische Nuance. Er ist die Grenze zwischen zwei verschiedenen Immobilienmärkten, mit unterschiedlichen Höchstpreisen und vor allem mit Einkommensgrenzen, die die einen ausschließen und die anderen zulassen. Der Schlüssel liegt im Módulo: dem Preis pro Quadratmeter Nutzfläche, nicht bebauter Fläche, den die Verwaltung für jede Kategorie festlegt. Der der VPT ist teurer als der der VPO. Deshalb kommen bei einer VPT auch Käufer mit höherem Einkommen infrage.

Die VPO schleppt technische und administrative Vorschriften aus den 1960er Jahren mit sich. Sie begrenzt nicht nur den Preis: Sie schreibt auch Bau- und Qualitätsstandards vor. Die VPT ist eine Erfindung der 90er: frei finanzierte Wohnung, die sich gegen bestimmte Förderungen an einen von der Verwaltung festgelegten Höchstpreis hält. Der Unterschied ist nicht gering: Die eine entsteht von Anfang an unter dem öffentlichen Schirm; die andere passt sich dem Schirm an, um Subventionen abzugreifen.

Módulo und Einkommen: Wo die Grenze verläuft

Der Zugang zu jeder Kategorie hängt vom Einkommen ab. Nach einer Rechnung, die in der Debatte kursiert, war die VPO Einkommen bis zum 3,5-Fachen des SMI (des spanischen Mindestlohns) vorbehalten, was bei einem SMI von 6.000 Euro jährlich eine Obergrenze von 21.000 Euro brutto bedeutete. Die VPT hob die Hürde auf das 5,5-Fache des SMI, also 33.000 Euro. Diese Spanne von 12.000 Euro pro Jahr trennt zwei Käufertypen, die auf dem Papier um dieselbe Art von bezahlbarem Wohnraum konkurrieren.

Das System ist nicht einheitlich. Jede Autonome Gemeinschaft kann eigene Kategorien schaffen und je nach Gebiet Korrekturfaktoren anwenden. In der Comunidad de Madrid hat der Wohnungsplan 2005-2008 laut einem Teilnehmer die klassischen VPO- und VPT-Bezeichnungen bereits abgeschafft und durch ein Dickicht von Kategorien mit Faktoren ersetzt, die den Preis je nach Gemeinde anpassen. Übersetzt: Was in einem Dorf VPO ist, kann in der Hauptstadt etwas anderes mit anderem Höchstpreis sein.

Wird verlost oder wie eine freifinanzierte Wohnung gekauft?

Die VPT wird theoretisch wie jede freifinanzierte Wohnung gekauft: keine öffentliche Verlosung, keine Warteliste. Aber ganz frei ist sie nicht. Der Käufer muss Einkommensvoraussetzungen erfüllen, und die Wohnung unterliegt einem Höchstpreis. Im Baskenland, so ein Teilnehmer, werden VPT ab dem Jahr nach dieser Diskussion wie VPO verlost – im Erbbaurecht und als Sozialwohnung. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen sind weniger streng als bei der VPO: 43.000 Euro brutto jährlich gegenüber 33.000.

Das regionale Labyrinth ist die Regel, nicht die Ausnahme. Was in einer Region VPT mit Verlosung ist, ist in einer anderer Direktkauf zum Festpreis. Was in Madrid eine Kategorie mit Faktor ist, ist im Baskenland Erbbaurecht. Käufer, die bezahlbaren Wohnraum suchen, stehen vor einer zersplitterten Landkarte, auf der dieselbe Abkürzung je nach Ort etwas anderes bedeutet.

Der Bodenpreis und die Módulo-Falle

Das Módulo wird auf die Nutzfläche angewendet, nicht auf die bebaute. Dieses technische Detail hat praktische Folgen: Zwei Wohnungen mit denselben bebauten Quadratmetern können unterschiedliche Höchstpreise haben, wenn die Grundrisse mehr oder weniger Nutzfläche lassen. Wer Angebote mit derselben bebauten Fläche vergleicht, vergleicht Äpfel mit Birnen. Die Verwaltung legt den Preis auf das fest, was man betritt, nicht auf das, was im Grundbuch steht.

Der Unterschied zwischen VPO und VPT verwischt, wenn der Markt drückt. In angespannten Lagen wird die VPT zur einzigen Option für mittlere Einkommen, die sich freifinanzierten Wohnraum nicht leisten können, aber die VPO-Grenze überschreiten. Das Problem: Der Höchstpreis der VPT, obwohl höher als der der VPO, reicht trotzdem nicht aus, damit Bauträger auf manchen Grundstücken bauen. Das Ergebnis ist ein Zweiklassenmarkt, in dem das Regionalrecht entscheidet, wer drin ist und wer draußen.

Wer in dieses Labyrinth gerät, stößt auf eine unbequeme Wahrheit: Der Unterschied zwischen VPO und VPT liegt nicht im Namen, sondern im Módulo, im Einkommen und in der Autonomen Gemeinschaft, in der der Vertrag unterschrieben wird. Und niemand erklärt einem das in der Bank.