Von 400.000 € auf 750.000 €: Reihenhäuser bei Bilbao explodieren im Preis

Häuser für 480.000 €, für die heute fast eine Million verlangt wird

Die Immobilienpreise haben sich vom Lohnniveau abgekoppelt. In den Orten rund um Bilbao werden Reihenhäuser, die 2023 noch zwischen 300.000 und 400.000 Euro kosteten, inzwischen für 750.000 Euro angeboten, und freistehende Häuser, die damals zwischen 480.000 und 580.000 Euro lagen, werden für fast eine Million angeboten. Die Frage ist nicht, ob die Immobilienpreise steigen, das ist Fakt, sondern wie viel von diesem Sprung auf echte Knappheit zurückgeht und wie viel einfach der Euro-Ausdruck von günstigerem Kredit ist. Wiegt Letzteres schwerer, steigt nicht der Wert der Immobilie.

Wie stark sind die Immobilienpreise im Umland von Bilbao gestiegen?

Die diskutierten Fälle lassen sich mit keiner offiziellen Durchschnittszahl vereinbaren. Bei einem Immobilienbüro in Llanes (Asturien) stand über die Osterwochen hinweg eine Wohnung für 680.000 Euro zum Verkauf. Kein Chalet: eine Wohnung, für jemanden, der nur an drei Sommerwochen und ein paar verstreute Wochenenden denkt.

Am anderen Ende kündigt Madrid eine Wohnung für 20,9 Millionen Euro an, mehr als 3.300 Millionen der alten Peseten. Für einen der Teilnehmer konkurriert dieses Produkt mit keinem Durchschnittsgehalt und taugt nicht als Thermometer des Marktes: Es wäre ein Finanzaktivum mit Fliesen, gedacht zur Geldwäsche oder für das Portfolio eines Staatsfonds.

Auch die Familienerinnerung spielt eine Rolle. Eine neue 115-Quadratmeter-Wohnung mit vier Zimmern und zwei Bädern in Les Corts in Barcelona wurde 1985 für 4,5 Millionen Peseten gekauft, umgerechnet etwa 27.000 Euro. Wer sich an diese Zahlen erinnert, hält das Chaos für ein Phänomen von heute, und teilweise ist es das auch, aber mit Einschränkung: Nach Angaben eines anderen Foristen verdoppelten sich die Preise in genau dieser Gegend 1986 nach der Olympia-Zusage in kaum einem Jahr.

Von 19.000 Peseten Anzahlung zur Million in Euro

Das Zeitungsarchiv liefert eine verblüffende Kuriosität. José Banús, der Bauträger, der später Puerto Banús in Marbella entwickelte, verkaufte Wohnungen in Madrid für 19.000 Peseten Anzahlung, mit einer monatlichen Hypothekenrate von einem Drittel des damaligen Mindestlohns. Der erste spanische Mindestlohn, festgelegt 1963, betrug 1.800 Peseten.

Derselbe Name taucht bei den sogenannten Bienenstöcken an der M-30 auf, gegenüber der Stierkampfarena Las Ventas: einfache Wohnungen, die heute für 550.000 Euro angeboten werden, rund 90 Millionen Peseten. Der Sprung misst nicht nur die verstrichene Zeit: Er misst, wie sehr sich die Vorstellung davon verändert hat, was eine Volkswohnung ist.

Warum passt die Inflationsrate von 25,5 % nicht zum Warenkorb?

Die Zahl des spanischen Statistikamts INE ist in ihrer eigenen Logik unstrittig: Der kumulierte VPI zwischen März 2020 und März 2025 stieg um 25,5 %, im Schnitt 4,6 % pro Jahr. Als Zahl klingt das sogar moderat für ein turbulentes Jahrfünft.

Das Problem ist der Warenkorb. Die Produkte, die den täglichen Einkauf tragen, sind über diesem Schnitt gestiegen: Makkaroni von 0,60 auf 1,20 Euro, Reis ebenso, Hähnchen von 1,80 auf 3,50. Die Aufschlüsselung Produkt für Produkt ergibt eine Lücke, die in die Schlagzeile der Gesamtzahl nicht passt, unter anderem, wie ein Teilnehmer behauptet, weil der Index neu berechnet wird und steigende Produkte durch weniger stark gestiegene ersetzt werden.

Daraus entsteht der Ausdruck, der das Unbehagen am besten zusammenfasst: Das eine ist der Preis, das andere der Wert des Geldes. Bei elastischem Kredit und starrem Angebot steigt die Zahl, ohne dass das Gut mehr wert wird. Es ist eine technische Debatte, die sich in das Gespräch an der Theke eingeschlichen hat – und gar nicht so falsch.

Weniger Kräne als in den 90ern und ein fiskalischer Boden unter dem Preis

Das Angebot-und-Nachfrage-Argument stützt sich auf einen unbequemen Vergleich, den ein Forist anstellt: In den 90er Jahren wurden in einem Land mit 37–38 Millionen Einwohnern rund 100.000 Wohnungen pro Jahr gebaut, während es heute, seiner Rechnung zufolge, nicht einmal 80.000 wären – bei mehr Bevölkerung und knappem, teurem Bauland.

Es gibt eine zweite Bremse, die bei einer Preisverhandlung fast niemand einrechnet. Wer unterhalb des Referenzwerts der Steuerbehörde Hacienda verkauft, kann die Steuerlast des Käufers in die Höhe treiben, und ein zinsloses Darlehen unter Verwandten kann als Schenkung mit entsprechendem Steuersatz interpretiert werden. Bei einem kürzlichen Kauf wurde der Referenzwert des Stellplatzes besteuert, obwohl ein anderer Preis vereinbart war. Den Preis zu senken liegt nicht immer in der Hand des Verkäufers.

Hinzu kommt eine Bauwirtschaft, die selbst bei Renovierungen nicht nachkommt: Kleine Jobs werden abgelehnt, und Arbeiten dauern zwischen sechs Monaten und einem Jahr. Weder neues Haus noch saniertes.

Lohnt sich die Börse mehr als Beton?

Der Renditevergleich hat seine Verfechter. Während die Immobilienpreise im vergangenen Jahr um rund 20 % stiegen – im zitierten Beispiel von 300.000 auf 360.000 Euro –, legte der IBEX 35 um 50 % zu, von 300.000 auf 450.000. Gleiches Kapital, sehr unterschiedliche Ergebnisse.

Die Anhänger der Immobilie legen einen anderen Maßstab an: die Miete. Mit zwei Wohnungen im Portfolio, so ihr Argument, wird die Lohnarbeit zu einem teuren Hobby. Und dann bleibt noch der radikalste Weg, der des Nichtspielens: das Kaufen einstellen, bis die Preise nachgeben. Die Frage ist, wie lange der durchhält, der ein Dach über dem Kopf braucht, während er wartet.

Die Lebenshaltungskosten schlagen ihren eigenen Takt: In dem Szenario eines anderen Teilnehmers würde die Inflationsrate im März 2026 auf 3,4 % steigen, die Kernrate auf 2,9 %, während die Lohnkosten Ende 2025 um 3,6 % wachsen – die Immobilienpreise laufen also vorneweg. Bleibt der Kredit günstig und kehren die Kräne nicht zurück, dürften die Preise sich halten; kühlt der Arbeitsmarkt ab und sinken die Zinsen nicht, kommt die Korrektur eher vom Verkäufer als vom Käufer. Für die Pessimisten des Threads hat, wer zwei vermietete Wohnungen besitzt, keinerlei Eile. Das ist das Problem.