Vom Coliving zum Flex-Living: 38.716 Plätze bis 2028

Coliving klingt ab, Flex-Living soll 38.716 Plätze bis 2028 erreichen

Katalonien unterwirft seit Januar alle Wohnungen den Mietobergrenzen, die Zentralregierung will dieses Modell über das Urban Lease Law (Ley de Arrendamientos Urbanos) auf ganz Spanien ausweiten, und die Region Madrid hat die Kontrollen von Ferienwohnungen stark ausgeweitet. Das Ergebnis ist ein ungewöhnlicher Konsens zwischen Verwaltungen unterschiedlicher politischer Ausrichtung: Wohnbauland ist zum Wohnen da, nicht für kurzfristige Aufenthalte. Und während das Zimmervermieten ausklingt, hat die Branche bereits einen Ersatz: das Flex-Living, ein Hybrid aus Aparthotel und temporärem Wohnen, das auf günstigerem Tertiärflächen entsteht und laut JLL von 19.089 auf 38.716 Plätze bis 2028 wachsen wird.

Was ist Flex-Living und worin unterscheidet es sich vom Coliving?

Man sollte zwei Dinge auseinanderhalten, die das Marketing bewusst vermischt. Beim Zimmervermieten — eine Zeit lang als Coliving vermarktet — teilen sich Fremde eine Familienwohnung. Flex-Living ist etwas anderes: eine Weiterentwicklung des klassischen Aparthotels, mit Service und temporären Aufenthalten, gebaut auf Grundstücken, die für Hotels oder Büros gedacht waren.

Der Unterschied ist nicht ästhetisch, sondern liegt am Boden. Weil das Format nicht um Wohnraum konkurriert, entgeht es einem Großteil der regulatorischen Offensive und der Nachbarschaftskontrolle. Ignacio Pareja, CEO von Momentum Real Estate, einem Pionierunternehmen dieser Art von Projekten, hält Flex-Living "für sich allein nicht für die Lösung des Problems", verteidigt aber, dass die Fonds, die es entwickeln, "dabei helfen, einen Teil zu lösen": Sie machen Wohnungen im Zentrum für Bewohner frei und verlagern die temporäre Nachfrage in Randviertel.

Manche meinen, der Abzug des touristischen Drucks aus der Innenstadt entlastet den Markt, ja, verlagert aber das Zusammenwohnungsproblem in Gegenden, die es bisher nicht hatten.

Madrid: 5.098 Ferienwohnungen im Zentrum entsprechen dem gesamten Plan Vive in sechs Jahren

Die Zahlen des INE beziffern die Wohnungen, die in Spanien der touristischen Vermietung dienen, auf rund 400.000, weniger als 1,5 % des Gesamtbestands. Der Durchschnitt täuscht. In den zentralen Bezirken steigt dieser Anteil auf 10 % und übersteigt auf bestimmten Straßen 20 %. Allein im Madrider Bezirk Centro gibt es 5.098 Ferienwohnungen.

Zur Einordnung: Das ist praktisch dieselbe Menge wie die 5.211 Wohnungen, die der Plan Vive in sechs Jahren in der gesamten Region Madrid übergeben hat. Ein Bezirk, dasselbe Volumen wie sechs Jahre öffentliche Wohnungspolitik. Darin liegt die Schlagzeile, die die aggregierte Statistik verbirgt.

Dazu kommt der Boom beim Zimmervermieten, das in Städten wie Madrid und Barcelona um 15 % und 20 % wächst. Weniger Familienangebote, mehr Fluktuation, steigende Preise. Der Cocktail, der die Verwaltungen zum Handeln gezwungen hat.

Die regulatorische Offensive: Katalonien, die Zentralregierung und Madrid

Katalonien war am entschlossensten. Seit Januar unterwirft es alle Wohnungen den Mietobergrenzen, unabhängig davon, ob die Vermietung saisonal oder zimmerweise erfolgt. Die Zentralregierung will dieses Modell durch eine Änderung des Urban Lease Law auf ganz Spanien übertragen, und die Region Madrid hat, ohne das Regime der Wohnungsvermietung anzutasten, gerade den Rahmen für Ferienwohnungen verschärft und die Kontrollen stark ausgeweitet.

Es ist selten, dass Verwaltungen entgegengesetzter politischer Ausrichtung in etwas übereinstimmen. Hier stimmen sie überein: Wohnbauland, so heißt es, sei zum Wohnen da. Und die Rechnung ist einfach. Wenn diese Wohnungen zur langfristigen Vermietung zurückkehren oder an Familien verkauft werden, wächst das Angebot viel schneller als durch Neubau.

Die unbequeme Frage bleibt: Wo gehen all die Menschen hin, die diese Wohnungen bewohnten?

Wer verkauft Coliving und wer kauft Tertiärflächen

Die Fonds haben bereits gezogen. Das Jahr begann mit zwei bedeutenden Transaktionen: Patron Capital verkaufte sein Coliving-Portfolio, und Habyt übertrug sein Portfolio an Wohngemeinschaften, um sich auf Entwicklungen auf Tertiärflächen zu konzentrieren. Gleichzeitig investieren Stoneshield, Bain, Stoneweg, BGO, BlackRock oder Twin Peaks Hunderte Millionen in neue Gebäude.

Die Zahlen, mit denen JLL Spanien arbeitet, sind aussagekräftig. Zu den derzeit 19.089 betriebenen Betten kommen 19.627 weitere hinzu, sodass 2028 mit 38.716 Plätzen abgeschlossen wird. Paola Erhardt, Direktorin der Beratungsfirma, fasst es ungeschminkt zusammen: Spanien wird seinen Bestand an flexiblem Wohnraum in drei Jahren verdoppeln.

• 19.089 Flex-Living-Betten derzeit in Betrieb
• 19.627 neue Plätze bis 2028 geplant
• 38.716 Plätze insgesamt Ende 2028

Für den Investor ist das Geschäft rundherum attraktiv: Tertiärflächen, günstiger als Wohnbauland, und zweistellige Renditen. In Valdebebas, so ein Nutzer im Thread, entstanden vor einem Jahr mehrere dieser Gebäude gleichzeitig.

Scheidung mit 45, 700 Euro für ein Zimmer und eine schrumpfende Mittelschicht

Hinter den Bilanzen stehen Biografien, die es nie in die Broschüren schaffen. Eine Studentin teilte eine Wohnung mit drei Freundinnen unter dem Namen Coliving und wohnte mit einem älteren Ehepaar zusammen, das samstags schließlich die Polizei rief. Ein anderer Fall: ein 45-jähriger Mann, frisch geschieden, bei null anfangend mit dem Gehalt von vor zwei Jahrzehnten und der doppelten Verpflichtungen, der 700 Euro für ein Zimmer in einem Gebäude mit einer Ferienwohnung im Obergeschoss zahlte.

Das ist der reale Boden des Marktes. Und es erklärt, warum ein Thema in die öffentliche Diskussion geraten ist, das nicht auf dem Programm stand: die Erbschaft als Mechanismus des Zugangs zu Wohnraum. Manche behaupten, die einzige Möglichkeit, dass Kinder etwas erreichen, sei, ihnen zu Lebzeiten Vermögen zu übertragen; andere halten dagegen, dass die Überlassung einer Immobilie an ein Kind nicht von der Versteuerung von 1,1 % bis 2 % des Einheitswerts als zugeschriebenem Einkommen in der IRPF (spanische Einkommensteuer) befreit.

Die am häufigsten geäußerte Diagnose lautet, dass die Mittelschicht an beiden Enden schrumpft und dass die abhängige Beschäftigung aufgehört hat, ein Aufzug zu sein. Die Diskussion bleibt genau dort stecken: ob Flex-Living eine Marktlösung ist, ein Flickenteppich, der das Problem verschönert, oder einfach die nächste Schicht desselben Geschäfts unter anderem Namen. Die Daten von 2028 werden zeigen, was davon zutrifft.