Vermieter mit 20% Eigenkapital erwartet 70% Rendite

Der Vermieter, der 20% Anzahlung leistete und 70% erwartete

Es gibt ein Profil von Vermietern, die 20 oder 30% des Kaufpreises als Anzahlung leisten und davon ausgehen, dass der Mieter die restlichen 70% abdeckt. Dieses Modell ist laut einer aktuellen Analyse tot, und sein Ende wird – nach dieser Lesart – in den kommenden Monaten zu einer Welle von Zwangsräumungen wegen Mietschulden führen. Die sich abzeichnende Alternative hat zwei Türen, und keine ist komfortabel: schneller Verkauf, bevor die Bank vollstreckt, was selten rechtzeitig gelingt, da Eigentümer oft bis zur dritten Mahnung warten, oder Vermietung mit dem Risiko, dass der Mieter fünf Monate zahlt und dann verschwindet. Das Problem ist nicht nur die Zahlungsmoral: Die Rückgewinnung der Wohnung wird zu einem langen und teuren Verfahren.

Welche Rendite bringt eine vermietete Wohnung wirklich?

Die genannten Zahlen stammen nicht aus Immobilienprospekten. Die Banco de España setzt die durchschnittliche Rendite für den Kauf einer Wohnung zur Vermietung auf 6,5%. Nach Ansicht mehrerer Teilnehmer kompensiert dieser Prozentsatz weder das Mietermanagement, noch die Leerstandsphasen oder das Besetzungsrisiko. Andere sind genauer und sprechen von einem netto 4-5%, bereits abzüglich der Kosten. Im Vergleich dazu steht der MSCI World, der im zitierten Material etwas mehr als diese 6,5% abwirft und keinen Anruf erfordert, um am Monatsende bezahlt zu werden.

Auch die Verteidigung der Immobilienrendite kommt zur Sprache. Bei einer Investition von 300.000 Euro entsprechen diese 6,5% 19.500 Euro pro Jahr, mehr als ein übliches Gehalt in Spanien (ca. 1.200 Euro monatlich bei 14 Zahlungen). Der Vermögenswert, so das Argument, steigt mit der Inflation, kann verkauft werden und ermöglicht die Rückgewinnung des investierten Kapitals. Die Gegenargumentation lautet, dass diese Wertsteigerung ein Gewinn beim Verkauf ist, keine Rente, und dass die Mietrendite eher einem Dividendenstrom ähnelt.

150 Wohnungen à 300 Euro und über 100.000 Euro monatliche Hypotheken

Der auffälligste Fall ist nicht der eines Privatpersonen mit einer Zweitwohnung. Die von elEconomista.es veröffentlichten Informationen beschreiben einen 39-jährigen Vermieter mit 150 Wohnungen im Portfolio, der mehr als 100.000 Euro monatlich an Hypotheken zahlt und durchschnittlich für 300 Euro vermietet. Die Rechnung geht nicht auf: 150 Wohnungen à 300 Euro ergeben 45.000 Euro Bruttomieteinnahmen pro Monat. Es fehlen 55.000 Euro, um die Schulden zu decken. Wie dieses Defizit gedeckt wird – oder ob es überhaupt gedeckt wird –, ist genau der Punkt, den niemand abschließend klärt.

9-Quadratmeter-Zimmer, die für 250.000 Euro verkauft werden

Am anderen Ende des Marktes finden sich Fälle von Räumen, die in Wohnraum umgewandelt wurden: 9 Quadratmeter für 1.250 Euro Miete pro Monat, mit einem Kaufpreis von 60.000 Euro, Renovierungskosten von 30.000 Euro und einem späteren Verkaufspreis von 250.000 Euro. Dies ist die Art von Transaktion, die einige als Beweis dafür sehen, dass das Problem nicht die Miethöhe ist, sondern die Umwandlung jeder Nische in einen Finanzaktiva.

Wer spekuliert: Der Kleinvermieter oder der große Fonds?

Hier spaltet sich die Diskussion. Eine Strömung vertritt die Ansicht, dass der kleine Vermieter – der eine Wohnung erbt oder sein Gehalt aufbessert – nicht mit einem Investmentfonds vergleichbar sei und dass Angriffe auf ihn das Angebot reduzieren und die verbleibenden Preise verteuern würden. Eine andere Antwort besagt, dass sie denselben Zielen folgen, nur ohne juristisches Team, um jedes Komma im Vertrag zu streiten, und dass der Rückzug von Wohnungen aus dem Mietmarkt weniger Angebot und höhere Preise bedeutet, nicht niedrigere. Eine dritte Gruppe ist sich sicher: Risiko ist Risiko, und wer es eingegangen ist, muss damit leben.

Das ausstehende Dekret und Wohnungen, die vom Markt verschwinden

Auch die politische Ebene ist unklar. Das Mietdekret wartet weiterhin auf die parlamentarische Genehmigung, und sein Schicksal hängt von Parteien wie Junts ab, deren Ablehnung es hinfällig machen würde. Zudem wird argumentiert, dass keine Verwaltung einen massiven Zahlungsausfall gegenüber Banken fördern wird und dass die Regulierungen der letzten Jahre gegenläufig zum Interesse privater Vermieter waren. Zitiert wird eine Bilanz von zwölf Gesetzen in sechs Jahren.

In diesem Szenario haben einige Eigentümer bereits gehandelt: Einer berichtet, dass er im Juli des Vorjahres seine Wohnung vom Mietmarkt genommen habe, um sie verfügbar zu halten, ohne zu wissen, wann er sie wieder anbieten werde. Die praktische Konsequenz ist ein kürzeres Angebot und Preise, die stabil bleiben oder steigen.

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Der Punkt, an dem die Analyse immer ins Stocken gerät, ist derselbe: Wenn der Kleinvermieter den Mietmarkt verlässt, was tritt an seine Stelle? Einige sehen Fonds, die Bestände günstig kaufen. Andere sehen weniger Angebot und höhere Mieten. Die Daten zur Entscheidung liegen bisher nicht vor.