Spaniens Immobilienpreise: 260.000 € für 47 m² Neubau

Das Apartment in Torremolinos, das in zwei Jahren von 60.000 auf 90.000 € stieg

Ein Studio-Apartment in Torremolinos, das im Januar 2023 für 60.000 Euro angeboten wurde, ging im Januar 2025 für 90.000 Euro über den Tisch. Ein Neubau mit 47 Quadratmetern in Getafe kostet 260.000 Euro plus Steuern. In der Stadt Zaragoza ist die Zahl der angebotenen Wohnungen von über 4.000 auf 2.187 gesunken. Angesichts dieser drei Fakten stellt sich erneut die klassische Frage zu den Immobilienpreisen in Spanien: Ist noch Luft nach oben oder platzt die Blase bald?

Die vorherrschende Antwort unter Marktbeobachtern ist unbequem: Solange jemand zahlt, sinken die Preise nicht.

Was kostet eine Wohnung in angespannten Lagen?

Die diskutierten Fälle sind keine Luxusobjekte. Eine Wohnung mit 104 Quadratmetern in einem Arbeiterstadtteil wird für 600.000 Euro angeboten. Das Projekt in Getafe (47 nutzbare Quadratmeter) entspricht etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter. Und in Alhaurín de la Torre, Málaga, wurde ein Reihenhaus für 355.000 netto verkauft: Der Käufer zahlte rund 380.000 inklusive Renovierung, insgesamt etwa 400.000, und mit Hypothekenzinsen steigt die Gesamtrechnung auf 550.000 Euro.

Hier liegt der Widerspruch zur Erzählung einer Preisberuhigung. Der Käufer erwirbt kein Haus, sondern unterschreibt ein lebenslanges Darlehen für eine Immobilie, die früher in fünfzehn Jahren abbezahlt war. Laut Verkäuferangaben wurde der Deal innerhalb von 24 Stunden ohne nennenswerte Verhandlungen abgeschlossen.

Das Angebot schwindet schneller als die Preise fallen

In Zaragoza ist der Bestand zum Verkauf drastisch eingebrochen: von über 4.000 Objekten vor zwei bis drei Jahren auf 2.315 vor drei Wochen und aktuell 2.187. Bei diesem Tempo lautet die gängige Diagnose, dass nur Unverkäufliches übrig bleibt, gebrauchte Immobilien nur tröpfchenweise auf den Markt kommen und Neubauten prohibitiv teuer sind.

Hier spaltet sich die Analyse. Manche sehen die Knappheit als stärkstes Argument gegen fallende Preise: weniger Angebot bei gleicher Nachfrage erzeugt Aufwärtsdruck. Andere sehen einen Markt, der austrocknet, weil Verkäufer ihre Inserate lieber zurückziehen, als die Preise zu senken.

Wer kauft zu diesen Preisen?

Diese Frage dominiert die Debatte, bleibt aber unbeantwortet. Im Fall von Alhaurín kaufte ein junges Paar (30 Jahre), selbstständig und kreditwürdig genug, um sofort zu unterschreiben. Außerhalb dieses Profils häufen sich Hypothesen: Investmentfonds und Gesellschaften, die Rendite suchen; ausländisches Kapital, das an Küstenstandorten sowie in Madrid und Barcelona landet; und lokale Käufer, die nur umziehen, indem sie eine weitere Immobilie beleihen.

Der touristische Kurzzeitvermietung spielt weiterhin eine Rolle, wenn auch differenziert. Auf den Balearen wurde der Mindestmietvertrag auf einen Monat festgelegt, und Tagesvermietung erfordert eine Lizenz – eine Einschränkung, die den Markt nicht geleert hat, da monatliche Mieten für Remote-Worker bestehen bleiben.

Mehr Einwohner, kleinere Haushalte: Das demografische Argument

Spanien überschritt erstmals die Marke von 49 Millionen Einwohnern. Prognosen rechnen Ende 2026 mit 50 Millionen und in 15 bis 20 Jahren mit 53 bis 55 Millionen. Parallel schrumpft die Haushaltsgröße: von 2,5 Personen pro Wohnung auf unter zwei.

Gegenargumente haben ebenfalls Zahlenbasis. Die Bevölkerung altert, Sterbefälle werden Wohnraum freisetzen, und in zwei Jahrzehnten könnte es mehr Häuser als Käufer geben. Das Problem, so räumen selbst Befürworter dieser These ein, ist der Zeitrahmen: Fünfzehn oder zwanzig Jahre Mietbelastung sind lang.

Die Analyse stagniert genau hier. Der Bestand sinkt, die Preise halten, niedrige Zinsen finanzieren die Nachfrage, und niemand identifiziert klar den Käufer, der 600.000 Euro für 104 Quadratmeter in einem Arbeiterstadtteil zahlt. Einige warten auf den Crash. Andere warten einfach darauf, sich etwas leisten zu können.