Umgekehrte Hypothek: Erben zahlen oft hohe Zinsen

Umgekehrte Hypothek: Der 5%-Kredit, den oft die Erben tragen

Ein Beispiel aus der Debatte: Ein Ehepaar (75 Jahre) nimmt eine umgekehrte Hypothek auf ihre Wohnung auf. Sie erhalten einmalig 150.000 Euro, tilgen Schulden und wohnen weiter dort. Nach fünf Jahren verkaufen sie die Immobilie für 350.000 Euro. Vor dem Verkauf müssen sie jedoch rund 170.000 Euro zurückzahlen: Davon sind 20.000 Euro Zinsen. Die Wohnung diente als Sicherheit, nicht als Zahlungsmittel. Der Kredit bleibt bestehen, mit seinem Zinssatz und seiner Rechnung.

Laut Banco de España ist die umgekehrte Hypothek ein durch Grundschuld gesicherter Kredit auf die Hauptwohnsitzimmobilie. Der Unterschied zur normalen Hypothek liegt im Zahlungszeitpunkt: Es gibt keine monatliche Rate; die Zinsen werden erst bei Rückzahlung oder Tod des Kreditnehmers fällig. Hier beginnt das Problem. Der Durchschnittszinssatz liegt bei 5%, verglichen mit 1,5% bei üblichen Hypotheken, und kann bis zu 7% steigen.

Was passiert beim Tod des Kreditnehmers und wer zahlt?

Derselbe Kredit von 150.000 Euro zu 5%, über 20 Jahre bis zum Tod gehalten, hinterlässt den Erben eine Schuld von 237.500 Euro, um die Wohnung zurückzuerhalten. Das sind allein 87.500 Euro Zinsen. Die Schuld wächst mit der Zeit, da sich die Zinsen auf das ausgezahlte Kapital summieren. Je mehr man bezieht, desto mehr muss man am Ende zurückzahlen.

In diesem Moment wählen die Kinder zwischen zwei Optionen: Die Schuld plus Zinsen bezahlen und die Immobilie behalten, oder den Restwert der Transaktion auszahlen lassen. Die erste Option lohnt sich meist. Die zweite deckt selten die Erwartungen ab. Die Bank sichert sich strukturell ab: Sie verleiht etwa 40% des Immobilienwerts, um die Rückzahlung plus Zinsen sicherzustellen, nicht die Übereignung der Immobilie.

Wie viel wird tatsächlich ausgezahlt und warum verliert die Rente an Wert?

Das gängigste Modell wandelt den Kredit in eine monatliche Rente um. Dies verhindert, dass das Kapital sofort ausgegeben wird, und verbraucht nicht die gesamte Kreditsumme, sondern nur den ausgezahlten Teil. Der Nachteil ist, dass diese Rente nicht an die Inflation angepasst wird. Die Lebenshaltungskosten steigen, die monatliche Zahlung nicht. Die Kaufkraft sinkt Jahr für Jahr, ähnlich wie bei einer eingefrorenen Rente.

Um zu verhindern, dass das Geld vor dem Ableben des Kreditnehmers aufgebraucht ist, enthalten viele dieser Produkte eine Leibrentenversicherung. Diese garantiert die monatliche Zahlung auch nach Verbrauch des Kredits, verursacht aber zusätzliche Kosten und wird nicht immer genutzt. Laut Berechnungen des Barómetro de Hipotecas von Asufin erhalten Begünstigte im Durchschnitt 18% des Immobilienwerts als Rente.

Abschlusskosten und die Sicherheit, die keine Zahlung ist

Der Abschluss einer umgekehrten Hypothek kostet Geld. Bearbeitungsgebühren, Vermittlung, Notarkosten und Immobilienbewertung werden vom Antragsteller selbst getragen. Je nach Modell kommt die Leibrentenversicherung hinzu. Diese Anfangskosten tauchen in den Broschüren nicht auf, die das Produkt als Möglichkeit darstellen, das Haus in ein Gehalt umzuwandeln.

Das grundlegende Missverständnis ist konzeptioneller Natur. Die Immobilie ist die Sicherstellung des Kredits, nicht die Zahlung. Wenn der Schuldner oder seine Erben das Kapital plus Zinsen zurückzahlen, geht das Haus nicht verloren. Tun sie es nicht, verwertet der Gläubiger die Sicherheit. Genau wie bei jeder unbezahlten Hypothek.

Der Familienkonflikt, den kaum jemand erwähnt

Das Produkt überträgt den Kindern eine Entscheidung, die sie nie getroffen haben: Die Schulden begleichen, um das Haus zu behalten, oder darauf verzichten. Ohne vorherige Aufklärung und Planung entsteht ein gegenwärtiges und ein zukünftiges Problem, wenn die Erbschaft abgewickelt werden muss. Manche argumentieren, niemand sei verpflichtet, etwas zu hinterlassen, andere entgegnen, dass das Familienhaus das letzte Vermögen einer Generation ist, die selbst nichts geerbt hat.

Im Extremfall wird die Transaktion als versteckter Verkauf an die Bank interpretiert. Der Kreditnehmer genießt das Geld zu Lebzeiten, und die Immobilie fällt an den Gläubiger, wenn niemand zahlt. Die Diskussion darüber, ob dies Egoismus oder schlichtes Eigentumsrecht ist, bleibt offen.

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Mit einem Zinssatz von 5% und einer Schuld, die sich in zwei Jahrzehnten verdoppelt, funktioniert die umgekehrte Hypothek nur solange der Kreditnehmer lebt. Das Problem beginnt genau danach.