Variable Hypotheken: Verdacht auf unterlassene Zinsanpassungen

Der Verdacht: Weniger Zinsen als vereinbart gezahlt, ohne öffentlichen Aufschrei

Banken könnten bei variablen Hypotheken weniger einnehmen, als ihnen zusteht. Diese Behauptung kursiert hartnäckig unter Fachleuten, die Kreditabrechnungen prüfen – Anwälte, Buchhalter, Berater – und stützt sich auf einen unbequemen Verdacht: Der Euribor-Anstieg werde in geringerem Maße umgesetzt als im Vertrag festgelegt, damit der Schlag auf dem Girokonto nicht spürbar wird. Wäre das wahr, handelte es sich um einen Betrug von erheblichem Ausmaß. Bislang gibt es jedoch nur Zeugenaussagen und keine veröffentlichten schriftlichen Beweise.

Was wird bei variablen Hypotheken kritisiert?

Die Schilderung wiederholt sich mit wenigen Varianten: Die Bank sollte die Rate bei stark gestiegenem Euribor neu berechnen, wendet stattdessen aber eine mildere Korrektur an. Der beabsichtigte Effekt wäre doppelt. Zum einen soll der Kreditnehmer die tatsächliche Höhe seiner Zahlungen nicht erkennen und keine soziale Alarmbereitschaft auslösen. Zum anderen soll das Portfolio nicht mit notleidenden Krediten gefüllt werden, sodass das Institut kein Kapital für mögliche Zahlungsausfälle zurückstellen muss.

Der rechtliche Einwand ist sofort ersichtlich: Eine einseitige Änderung der Bedingungen eines Immobilienkredits bedeutet, eine Schuld einzutreiben, die nicht sinkt, und ewig währende Zinsen zu verlangen. Jeder Betroffene könnte dies anzeigen, da Vertragsbedingungen angewendet würden, die nicht unterschrieben wurden. In den Worten des Kritikers handelt es sich um einen vollendeten Betrug.

Warum würde eine Bank weniger nehmen als vertraglich festgelegt?

Das ökonomische Argument hat seine Logik, weshalb man es vorsichtig betrachten sollte. Würden die Raten so steigen wie vom Euribor vorgegeben, geriete ein relevanter Teil des Portfolios in Verzug. Bei zweistelligen Ausfallquoten hätte der Bankensektor ernsthafte Solvenzprobleme und das gesamte Finanzsystem würde leiden. Manche gehen weiter und behaupten, die Anweisung sei nicht von den Instituten selbst gekommen, sondern von höheren Instanzen, die Interesse daran haben, dass nichts passiert.

Die makroökonomischen Folgen wären nicht harmlos. Wenn der Kreditmarkt den realen Preis des Geldes nicht mehr widerspiegelt, verliert die Geldpolitik ihre übliche Transmission und die Inflation verfestigt sich. In diesem Szenario hätte der Euribor noch Spielraum nach oben, mit dem zusätzlichen Nachteil, dass die Anpassung später und heftiger käme. Bisher hat niemand eine reduzierte Abrechnung vorgelegt, die dies beweist: Genau das fordern die Skeptiker.

Der kanadische Fall: Raten, die nicht einmal die Zinsen decken

Es gibt ein reales Beispiel für Raten, die keine Tilgung leisten. In Kanada hätten etwa 20% der Hypotheken Zahlungen, die nicht einmal die angefallenen Zinsen decken: Nach der Zahlung schuldet der Kreditnehmer mehr als zuvor. Dieses Mechanismus ist im spanischen Bankwesen unter einem anderen Namen bekannt: die Tilgungsfreistellung (Carencia).

Es gibt präzise beschriebene Fälle. Eine Hausbesitzerin, deren 30-jährige Hypothek aus 2007 stammt, hat eine fünfjährige Tilgungsfreistellung vereinbart, in der sie nur Zinsen zahlt, mit einer Marge von Euribor minus 0,10, obwohl ihr ursprünglicher Vertrag Euribor plus 0,75 vorsah. Die ausstehende Kreditsumme sinkt keinen Euro. Im Gegenzug wurde die Laufzeit auf 35 oder 40 Jahre verlängert. Mit dieser Kombination führt die ständige Verlängerung des Zeitplans bei steigender Rate zu einem neuen Produkt auf dem Markt: der ewigen Hypothek, die einen von der Wiege bis zur Bahre begleitet.

Warum gab es keinen öffentlichen Protest gegen die Hypothekenerhöhungen?

Weil der Großteil des spanischen Hypothekenbestands zu festen Zinssätzen abgeschlossen wurde, was den Schock abfedert. Variable Kredite, die bereits explodierten, taten dies damals, als sich der Euribor in die andere Richtung bewegte. Das Ergebnis ist ein unbequemes Bild: Während die Zinsen auf historischen Tiefständen waren, zahlten Festzins-Kreditnehmer höhere Raten und hörten, sie seien ignorant, weil sie das geschenkte Geld nicht nutzten.

Nun hat sich die Lage umgekehrt und der Vorwurf wechselt die Seite. Einige Betroffene behaupten, niemand habe ihnen die möglichen Konsequenzen einer Krise erklärt, die Bank habe verkauft, ohne zu warnen. Die Antwort von der anderen Seite ist schneidend: Ein 30-Jahres-Kredit mit 0% Euribor hätte dazu verpflichtet, sich zu fragen, was passiert, wenn die Zinsen auf 5%, 6% oder 10% steigen. Und hier kommt die Berechnung, die viele falsch gemacht haben: Eine Immobilie für 300.000 Euro kann am Ende der Laufzeit mehr als das Doppelte allein an Zinsen kosten.

Ist es legal, wenn die Bank den vereinbarten Zins nicht anwendet?

Nein, und hier liegt die Schwachstelle der gesamten Theorie. Die Anpassung erfolgt fällig, meist einmal jährlich, nicht sofort. Wenn der Schuldner nicht zahlt, ruft die Bank an und beginnt Verhandlungen, bevor der Kredit als ausgefallen gilt. Es gibt zudem einen mit der Regierung vereinbarten Rahmen guter Praktiken, der Tilgungsfreistellungen und Laufzeitverlängerungen für Antragsteller, die die Voraussetzungen erfüllen, ermöglicht: eine legale Tür, die oft mit Regelwidrigkeit verwechselt wird.

Daher lassen sich angebliche Senkungen der Rate besser durch diesen Weg erklären als durch eine Bankenverschwörung. Die andere Hypothese auf dem Tisch ist ebenso einfach: Jemand verwechselt eine vereinbarte Umschuldung (Novación) mit einer falsch berechneten Abrechnung.

Festzins gegen Variabel: Der Vorwurf, der nicht vergessen wird

Der Kollateralschaden dieser Episode ist politischer Natur. Wer zehn Jahre lang feste Zinsen zahlte, mit höheren Raten, sieht nun Diskussionen über Rettungspakete für jene, die von billigen variablen Zinsen profitierten. Die Frage, die im Raum steht, ist, ob die Verantwortlichen letztlich die Party der Risikonehmer bezahlen müssen und ob dies die finanzielle Vorsicht dauerhaft entmutigt. Benzin und Diesel erlebten in der Vergangenheit schon ähnliche Manöver.

Bleibt eine Prognose mit Vorbehalt, und es lohnt sich, sie mit Vorbehalt zu betrachten, denn der Zyklus bestimmt das Geschehen. Wenn der Euribor seinen Höchststand erreicht hat und die Zinsen fallen, werden die Banken die am stärksten belasteten Kreditnehmer kontaktieren, um ihnen einen Wechsel zum Festzins mit niedrigerer Rate anzubieten. Viele werden zusagen. Und wieder werden sie dafür zahlen, das Produkt, das sie unterschrieben haben, nicht verstanden zu haben, diesmal mit der Unterschrift der Bank als sarracena Beleg.[/B]