Trockenland für 1 Euro pro m²: die Rechnung kommt später

Einen Hektar Trockenland kaufen: 3.000 Euro und eine Liste von Problemen

Lohnt es sich, Trockenland in einem abgelegenen Dorf zu kaufen, um das Loch der Inflation zu stopfen? Ein Forennutzer will auf einem Immobilienportal Anzeigen für landwirtschaftliches Trockenland zu 1 Euro pro Quadratmeter gesehen haben, und genau das ist das Problem: In den Ackerbaugebieten von Kastilien und León gelten 3.000 bis 5.000 Euro pro Hektar als angemessen, sodass das Zwei- oder Dreifache alle Alarmglocken läuten lassen sollte. Das billige Grundstück ist fast immer das, das niemand pachten will: ohne Bewässerung, ohne Brunnen, ohne asphaltierten Weg und eine halbe Stunde vom nächsten Supermarkt entfernt. Und das Kleingedruckte – Lasten, Grundsteuer, Wasser, Genehmigungen – steht nicht in der Anzeige.

Was kostet ein Hektar Trockenland wirklich und warum schwankt der Preis so stark

Es gibt keinen offiziellen Index für den Preis von ländlichem Boden. Er ändert sich je nach Bodentyp, Hanglage, Feuchtigkeit, Zufahrt, Vorschriften, Entfernung zum Dorf, Erträgen und Anlagen. Ein Forennutzer erinnert daran, dass Trockenland in Kastilien und León bei etwa 10.000 Euro pro Hektar liegt und in Kastilien-La Mancha bei etwa 6.000, mit einer wichtigen agronomischen Nuance: Der Hektar in Kastilien und León produziert fast doppelt so viel wie der in La Mancha, deshalb kostet er fast das Doppelte.

Im Getreidegürtel von Tierra de Campos, zwischen Valladolid und León, liegt die Preisspanne, die Ortskundige nennen, bei 4.000 oder 5.000 Euro pro Hektar. 3.000 sind die Untergrenze des Marktes; darunter findet man Ödland, Brachland und den halben Hektar, der einmal ein Weinberg war und heute niemand mehr bewirtschaftet. Zu 1 Euro pro Quadratmeter zu kaufen bedeutet schlicht, zu viel zu zahlen.

Der soziologische Aspekt ist nicht unbedeutend. Laut einem Forennutzer vergleichen Verkäufer mit dem, was auf dem Höhepunkt des Baubooms gezahlt wurde – 2006 gab es Hektar für 30.000 Euro – und seitdem geht der Preis nicht mehr runter, weil er wie eine Medaille in der Kneipe wirkt. Das Ergebnis, so argumentiert er, sei ein Markt mit Fantasiepreisen, verdichtetem Boden und Käufern, die zu spät merken, dass sie auch nichts bauen dürfen.

Kann man anbauen, ohne Landwirt zu sein und ohne Sozialversicherungsanmeldung?

Für den Eigenbedarf gibt es praktisch kein Problem: man pflanzt, gießt und erntet. Ob es sich lohnt, ist eine andere Frage. Trockenland bringt kaum Ertrag, außer mit Kulturen wie Pistazien, die eine sehr große Investition und Jahre des Wartens erfordern; ein bewässerter Gemüsegarten hingegen liefert Nahrung, verlangt aber tägliche Präsenz: Spritzen, Düngen, im Sommer gießen und auf Vögel achten. Wer nicht direkt am Land lebt, gibt es am Ende auf.

Außerdem ist die Anbaufreiheit nicht absolut. Es gibt einen Katalog verbotener Pflanzen und Nutzungsbeschränkungen: Man darf einen Obstbaum pflanzen, aber nicht alles. Und man sollte die Begriffe unterscheiden, denn die Verwaltung tut es auch: Einen Baum zu fällen ist nicht dasselbe wie Gestrüpp zu roden, es ist Fällen, und eine einfache Ginsterpflanze ohne Genehmigung zu entfernen, kann mit einem Bußgeld enden.

Zahlt man Grundsteuer auf Trockenland?

Es kommt darauf an, und hier treffen zwei gegensätzliche Erfahrungen aufeinander. Die eine besagt, dass praktisch alle Gemeinden ländliche Grundsteuer erheben, mit Bescheiden zwischen dem 1. September und dem 31. Oktober, abrufbar beim elektronischen Katasteramt. Die andere, mit Grundstücken in zwei verschiedenen Gemeinden, behauptet, nie etwas gezahlt zu haben. Die vernünftigste Erklärung: Liegt der Katasterwert unter dem Freibetrag, kommt kein Bescheid. Das vor der Unterschrift zu prüfen, dauert fünf Minuten.

Was immer anfällt, ist die Instandhaltung. Die regelmäßige Rodung ist Pflicht des Eigentümers und die Gemeinde kann sie verlangen. In vielen Gegenden übersteigen die Kosten für einen Zaun die Kosten des Grundstücks.

Ein Brunnen gibt es nicht überall und nicht zu jedem Preis

Die Idee vom selbstversorgenden Garten mit Solarpanel und Brunnen stößt an geologische Grenzen. Man braucht einen Grundwasserleiter und durchlässiges Gestein; in der Nähe von Flüssen oder in großen Grundwasserleitern – die Gegend um Talavera de la Reina wird als Beispiel genannt – gibt es Wasser. Im Getreide-Trockenland kann es hunderte Meter tief liegen oder salziger als Meerwasser sein. Ein Forennutzer will Brunnen gesehen haben, bei denen der Diesel für die Pumpe mehr kostete als das geförderte Wasser.

Und dann ist da der Papierkram, der selten erwähnt wird: Bohr genehmigung mit Ingenieurprojekt – etwa 600 Euro und zwei Jahre –, Konzession der zuständigen Wasserbehörde – weitere 700 und bis zu drei Jahre –, Brunnenbauer, Zähler, Schaltschrank, Tiefbau und Pumpe. Der Spaß summiert sich auf mehr als 7.000 Euro vor der ersten Olive.

Das Land, das man nicht erbt, lebt man nicht

Die am häufigsten wiederholte Warnung unter denen, die es versucht haben, betrifft den Maßstab: Ohne mindestens 60 geerbte Hektar – zur Hälfte bewässert –, ohne GAP-Rechte, ohne Haus im Dorf und ohne landwirtschaftliche Verwandte, die die ersten Jahre anleiten, sollte man besser nicht einsteigen. Allein die Maschinen kosten 300.000 Euro, wenn man es ernst meint. Mit der GAP hält man den Laden am Laufen; ohne sie nicht.

Es gibt Gegenbeispiele. Wer aus der Stadt kam, ein Gut kaufte und fünf Jahre später Gewinn sah, gibt zu, dass er leichtsinnig und glücklich war. Die sozialen Risiken sind die, die niemand unterschreibt: Nachbarn, die Grenzsteine ein paar Meter versetzen, Geruch von Massentierhaltung, Glocken und Maschinen die ganze Nacht. Und in einem kleinen Dorf hat das Sozialleben des Neuankömmlings seinen eigenen Preis.

Das Risiko, das nicht in der Anzeige steht

Vor der Zahlung sollte man das Lastenverzeichnis beim Grundbuchamt anfordern und prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist. Danach folgt die Liste der Überraschungen, die Forennutzer erwähnen: die Angst vor Enteignungen, wenn es der Verwaltung passt, Grundstücke auf ehemaligen Mülldeponien, Ödland mit Abfällen, das Ärger, behördliche Anordnungen und schlaflose Nächte verursacht. Sogar auf Industrieboden, so erzählt ein Forennutzer, werden 500 Quadratmeter auf Schutt für 80.000 Euro mit strukturellen Problemen verkauft.

Ein billiges Trockengrundstück kann ein vernünftiger Wertspeicher oder der schlimmste Spleen des Jahrzehnts sein. Der Unterschied zwischen beidem liegt nicht im Preis der Anzeige, sondern in der Vorabrecherche. Dort entscheidet sich, ob man Land oder ein Problem mit Urkunde gekauft hat.