Steueraufschlag auf Wohnraum in Spanien erreicht 44 Prozent

Steuern, die bis zu 44 Prozent des Wohnungspreises auffressen, laut der Branche

Spanien zählt zu den Ländern mit der höchsten Steuerlast auf Wohnraum und ist der europäische Staat, der beim Immobilienkauf die meisten Steuern erhebt. Katalonien führt die Liste an. Der Käufer zahlt diesen Aufpreis, ohne dass er irgendwo ausgewiesen wird.

Die im Diskurs kursierenden Zahlen beziffern den durch die Besteuerung entstehenden Aufpreis auf bis zu 44 Prozent des Endpreises. Die 10-prozentige Mehrwertsteuer bei Neubauten, die Grunderwerbsteuer (ITP, eine Steuer beim Kauf von Gebrauchtimmobilien) und eine kommunale Gebühr von rund 7 Prozent des Budgets lassen den Käufer allein für diese beiden Posten nahezu 20 Prozent zahlen, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet wird, so die Berechnungen eines Teilnehmers. Und dann ist da noch die IBI (jährliche Grundsteuer), dieser jährliche Tropfen, der nie sinkt.

Der Wohnungsmangel: eine Million Wohnungen bis 2028

Das Problem ist nicht nur, wie viel das Bauen kostet. Es ist, wie viel Wohnraum fehlt. Die herangezogenen Prognosen deuten auf ein Defizit von über einer Million Wohnungen bis 2028 hin, nach einem Bevölkerungswachstum von mehr als drei Millionen Menschen. Hinzu kommt ein Engpass, den niemand vorhergesehen hatte: Die Überlastung des Stromnetzes stoppt ganze Bauprojekte.

Es fehlen Wohnungen, und es gibt zu viele Hindernisse. Manche konzentrieren sich auf die Nachfrage und fordern, die Zuwanderung zu begrenzen, um den Druck auf einen knappen Wohnungsbestand zu verringern; andere halten das Problem für ein Angebotsproblem, das sich nur durch mehr Bauen lösen lässt. Beides, sagen die Ersteren, schließe sich nicht aus.

Machen Steuersenkungen Wohnraum billiger oder bremsen sie den Bau?

Das ist die Frage, die jede Diskussion über Immobilien spaltet. Eine Richtung argumentiert, viele Steuern entmutigten Investitionen: Bei gleichem Angebot und geringerer Nachfrage müssten die Preise nachgeben. Der Einwand kommt schnell: Wenn nicht gebaut wird, schrumpft das Angebot, die Nachfrage steigt weiter, und der Preis steigt trotzdem. Genau das passiert gerade.

In Barcelona kaufte man ganze Gebäude, um sie zu sanieren und zu vermieten. Dieses Geschäft ist abgekühlt: Die Baukosten sind explodiert, und die Bürokratie — Genehmigungen, Fristen, Engpässe in der Lieferkette — wiegt ebenso schwer oder schwerer als die Steuer selbst. Die Entwickler, die durchhalten, greifen auf billiges Bauland aus der Krise zurück oder sanieren alte Gebäude, selbst wenn ein Abriss sinnvoller wäre.

Erstwohnung ohne Steuern, Zweitwohnung mit Zuschlag?

Manche schlagen ein zweigleisiges Steuersystem vor: die Last für Erstwohnungen senken und sie für Zweitwohnungen und Investitionen erhöhen. Das Argument: Wer Spekulationskäufe besteuert, verringert die angespannte Nachfrage, ohne diejenigen zu treffen, die einfach in den eigenen vier Wänden leben wollen. Dem steht die wiederkehrende Sorge gegenüber: Wenn der Entwickler kein Geschäft mehr sieht, gibt es nichts mehr zu kaufen, weder teuer noch billig.

Die IBI und die Grenzen des Privateigentums

Die IBI hat erbitterte Befürworter und Gegner. Manche werfen ihr vor, den Eigentümer zum Mieter seiner Gemeinde zu machen: Zahlt er nicht, holt sich die Gemeinde die Immobilie auf dem Verwaltungsweg zurück, notfalls mit der Polizei. Ihre Befürworter erwidern, die Steuer finanziere die Dienstleistungen eines urbanisierten Umfelds, das der Wohnung Wert verleihe, und wäre sie wirklich so teuer, wäre die Immobilie nicht das beliebteste Ziel der spanischen Ersparnisse.

Auch der Rest des Steuersystems hilft nicht. Die Steuerbelastung auf Arbeit übersteigt 40 Prozent, mehr als in Dänemark oder Norwegen, und die Steuerlast eines spanischen Arbeitnehmers liegt fast 50 Prozent über der eines Deutschen. Bei Unternehmen gilt in Spanien ein allgemeiner Satz von 25 Prozent, weniger als die 30 Prozent in Deutschland oder die 35 Prozent in Malta, aber der Satz ist nicht alles. Währenddessen verkaufte die Steuerbehörde (Hacienda) im Madrider Viertel Salamanca ein Gebäude an den Fonds BlackRock für 205 Millionen, und laut einer der im Thread verbreiteten Nachrichten ist Sánchez der Präsident, der in seiner Amtszeit am wenigsten öffentlichen Wohnungsbau realisiert hat.

Bei diesen Differenzen wäre eigentlich eine Korrektur der Preise nach unten zu erwarten. Sie kommt nicht. Die Prognosen gehen davon aus, dass das Baudefizit Ende des Jahrzehnts eine Million Wohnungen übersteigen wird, bei wachsender Bevölkerung und knapper Baulandlage. Ob das etwas verbilligt oder noch weiter verteuert, bleibt vorerst eine Wette.