Steinhaus sanieren: Kosten zwischen 40.000 und 100.000 Euro

Steinhaus-Sanierung: 40.000 € nur für das Dach

Lohnt sich der Kauf einer halb verfallenen Steinhütte? Es hängt fast alles vom Dach ab. Muss die Dachkonstruktion erneuert werden – was meist der Fall ist –, starten die Kosten bei 40.000 Euro, bevor auch nur eine Innenwand angefasst wird. Erfahrene Bauherren nennen Spannen von 30.000-40.000 Euro für eine solide Grundsanierung bis zu 100.000 Euro für Komplettlösungen mit Fachfirmen und Genehmigungen. Paradoxerweise ist auch der Abriss keine echte Ersparnis.

Was kostet die Sanierung eines Steinhauses im Detail?

Die erste Zahl in ernsthaften Diskussionen ist eher eine Warnung als ein Budget: Ein Steinhaus zu sanieren ist teurer als neu zu bauen. Manche bestätigen dies nach eigenen Erfahrungen ohne Umschweife. Für eine bewohnbare Lösung ohne Luxus, aber guter Qualität, wird häufig ein Rahmen von 100.000 Euro genannt, sofern alle Arbeiten vergeben und Genehmigungen eingeholt werden.

Anders sieht es aus, wenn der Eigentümer Eigenleistung erbringt. Dann sinken die geschätzten Kosten auf 40.000-50.000 Euro, wobei manche diese Annahme noch als optimistisch betrachten. Der Unterschied liegt nicht im Material, sondern ausschließlich in den Lohnkosten.

Das Dach frisst fast die Hälfte des Budgets

Unter den Ziegeln verbirgt sich meist eine Struktur, die kaum zu retten ist. Eine neue Dachdeckung erfordert einen umlaufenden Stahlbetonring, Unterdach, Tragwerk und neue Eindeckung sowie den Wiederaufbau des Schornsteins. Bei einem Haus dieser Größe beziffert die detaillierteste Aufstellung allein diese Position auf 40.000 Euro. Eine weitere Erfahrung aus dem ländlichen Galizien nennt 36.000 Euro für das Dach.

Selbst machen spart Geld, aber keine Wunder: Realistisch sind mindestens 25.000 Euro, wenn man die Arbeit selbst erledigt. Günstigere Angebote unter 100 Euro pro Quadratmeter für ein solides Dach sollten skeptisch machen.

Fassadenreinigung: 5.000 Euro pro Wand

Hier wartet die Überraschung. Alte Steine bleiben nicht einfach so: Sie müssen mit Hochdruckreiniger oder Sandstrahl gereinigt und die Fugen mit wasserabweisendem Mörtel, der dem Originalmörtel ähnelt, neu verfugt werden. Diese Arbeit kostet 5.000 Euro pro Mauer. Bei vier Fassaden kommen so 20.000 Euro zusammen, die oft vergessen werden.

Gut ist die Statik: Die 70-80 cm dicken Bruchsteinmauern halten selbst Kranen stand. Sie wirken gerade, die Steine sehen hochwertig aus und tragen Lasten problemlos. Schlecht: Jede neue Öffnung, etwa für ein großes Fenster, erfordert Abstützungen während des Abbruchs und lohnt sich selten.

Sanieren oder abreißen: Die Rechnung geht nicht auf

Der Impuls zum Abriss kommt oft beim Anblick solcher Häuser. Meistens ist er falsch. Diese Mauern sind das eigentliche Kapital; das Problem liegt im Inneren. Holzbalkendecken durch Stahlbetonplatten zu ersetzen ist günstiger als neue Wände hochzumauern. Dämmung erfolgt innen mit Mineralwolle und Gipskarton, außen bleibt der Stein sichtbar mit Kalkputz. Wer es gemacht hat, bestätigt, dass neue Türen und Fenster problemlos eingebaut werden können.

Die entscheidende Frage ist jedoch nicht technischer Natur: Wenn die Dorfbewohner es nicht kauften, will es wohl niemand.

Baurechtsdatenblatt und Feuchtigkeit: Die versteckten Risiken

Vor jeder Unterschrift sollte man beim Rathaus das baurechtliche Datenblatt (ficha urbanística) anfordern. Ein Haus in Schutzgebiet unterscheidet sich stark von einem im Ortskern; auch der Unterschied zwischen Renovierung und Sanierung ist rechtlich relevant. In vielen Altstadtkernen gelten Mindestflächenanforderungen, die scheinbar Einfaches in bürokratische Labyrinthe verwandeln.

Das zweite Risiko ist Wasser. Gibt es Keller oder Mauern unter Geländeniveau, muss Feuchtigkeit von außen mit Drainagesystemen oder Bitumenbahnen bekämpft werden, was die Kosten explodieren lässt. Glücklicherweise sind nicht alle Steinhäuser feucht: Manche Besitzer bestätigten null Feuchtigkeit nach einem regenreichen Dezember, trotz trockener Holzspäne am Boden.

Die Zahlen liegen klar vor. Was keine Tabelle zeigt, ist, warum Menschen trotz allem unterschreiben. Das Herz rechnet anders als der Taschenrechner.