Steigende Hypothek: Monatsrate springt von 390 auf 922 Euro

Die steigende Hypothek, die das Gehalt frisst: von 390 auf 922 Euro

Die Zahlung kommt vom selben Konto. Der Betrag jedoch nicht. Eine Familie, die ihre Hypothek 2006 unterzeichnete, sah ihre monatliche Rechnung von 390 auf 922 Euro steigen. Die Liste der Anpassungen, die mit dieser Zahl einhergeht, ist typisch für einen angespannten Haushalt: Streaming-Abos gekündigt, Amazon Prime gestrichen, Angebote verglichen, günstigere Kleidung gekauft und Schluss mit den Nachhilfestunden der Kinder. Auch die Reinigungskraft, die zweimal pro Woche kam, ist weg.

Der Fall, verbreitet durch Medien wie 20minutos, hat ein Produkt in den Fokus gerückt, das fast niemand beim Unterschreiben erneut liest: die steigende Hypothek. Sie beginnt mit einer niedrigen Rate, die jedes Jahr steigt. Mit dem Euribor bei 4 % wird die Mischung erstickend für jene, die damals keine Berechnungen angestellt haben.

Was ist eine steigende Hypothek und warum steigt die Rate?

Bei einer Standard-Hypothek mit französischer Tilgung bestimmen Zinssatz und Laufzeit das Verhältnis zwischen Zinsen und Kapital. Die steigende Hypothek funktioniert darin gleich, aber mit einem Haken: Die Bank legt eine niedrigere Anfangsrate fest und erhöht sie jährlich um etwa 1,5 % pro Jahr. Sofortige Konsequenz: Zu Beginn wird weniger Kapital getilgt und die Schuldenlast sinkt viel langsamer.

Das klingt tragbar, solange der Euribor stabil oder fallend ist. Es klingt nicht mehr so, wenn sich der Index dreht, denn dann wächst die Rechnung auf zwei Wegen gleichzeitig: durch die geplante Erhöhung und die Zinsanpassung. Daher das Label, das weniger freundliche Analysten vergeben: Zeitbombe.

Der heutige Euribor ist nicht höher als der von 2006

Hier taucht die Nuance auf, die die halbe Wut zerlegt. Wer 2006 unterschrieb, tat dies mit einem Euribor von 2,833 % im Januar und 3,921 % im Dezember. Heute liegt er bei rund 4 %. Der aktuelle Satz ist praktisch dort, wo er vor fast zwei Jahrzehnten war.

Daraus folgt eine unbequeme Schlussfolgerung für die Erzählung des Geschädigten: Eine variable Hypothek aus jenem Jahr zahlt heute Ähnliches wie damals, nicht viel mehr, trotz 17 Jahren. Den echten Schlag bekommen jene, die später einstiegen, im Fenster des billigen Geldes, und sich mit einer Rechnung konfrontiert sahen, die nur nach unten ging, bis sie es nicht mehr tat.

Die Anomalie ist nicht die 4 %, sondern die 0 %

Fast ein Jahrzehnt lang blieb der Preis des Geldes auf historischen Tiefständen. Was eine Ausnahme war, wurde zur Normalität erklärt. Die Zinssätze der Siebziger, Achtziger und Neunziger, mit starken und anhaltenden Anstiegen, leben im Gedächtnis einer anderen Generation, nicht in dem derer, die ab 2009 unterschrieben.

Die Rechnung ist gnadenlos. Wer seine Hypothek 2019 auf 2,5 % festlegte, machte keinen brillanten Zug, sondern tat das Offensichtliche. Und es gab einen Zeitraum, in dem feste Sätze zu 1,29 % ohne Bindung angeboten wurden; wer dieses Fenster verpasste, sieht sich nun mit Aufwärtsrevisionen ohne Sicherheitsnetz konfrontiert.

Vom Extremfall zur Schlagzeile: der Medienfilter

Eine weitere Kritiklinie zeigt auf die Auslage. Fälle, die Nachrichtensendungen eröffnen, sind meist die extremsten: die steigende Hypothek von 2006 oder derjenige, der 100 % des Wertes ohne Ersparnis lieh. Das allein macht Schlagzeilen. Dann schleichen sich, fast unbemerkt, normalere Beispiele ein, wo die Steigerung drückt, aber das Leben nicht entgleisen lässt.

Der Verdacht im Hintergrund ist, dass die Schlagzeile den Rand der Verteilung auswählt, nicht den Durchschnitt, und dass die öffentliche Diskussion am Ende über diesen Rand statt über das Produktdesign und dessen Vermarkter debattiert.

Tilgen, Sparen oder Umschulden: die verfügbaren Auswege

Im Nachhinein waren drei Alternativen möglich: Kapital in den ersten Jahren tilgen, Überschüsse sparen, um die Schulden bei der Erhöhung anzugehen, oder rechtzeitig das Produkt wechseln. Keine ist kostenlos, und die erste kollidiert mit der Logik einer Rate, die kaum begonnen hat, das Kapital zu fressen.

Dazu gibt es gegenseitige Vorwürfe. Einerseits bieten 17 Jahre viel Spielraum, um Schulden abzubauen statt sie zu strecken. Andererseits lässt eine 40-Jahres-Hypothek mit knapper Rate keinen Raum für Heldentaten, und das Produkt wurde verkauft, ohne seine Mechanik vollständig zu erklären. In der Praxis wiederholt sich am meisten die Umschuldung zu einem anderen Institut oder die Umstellung auf einen festen Satz, bevor sich der Index dreht. Es gibt sogar die Geschichte eines Menschen, der Monate im Voraus per Nachricht gewarnt wurde und es laufen ließ.

Bleibt die Zahl, die das Gespräch neu ordnet. Eine Hypothek von 120.000 Euro über 30 Jahre, unterzeichnet 2003, wurde zum schlechtesten Zeitpunkt 2006, mit explodierendem Euribor, für etwa 700 Euro bezahlt. Jahre später, mit negativem Index, fiel dieselbe Rate auf etwa 404 Euro. Zwei Extreme, ein Kredit. Keiner ähnelt den 922 Euro, die Alarm schlugen, und genau diese Distanz erklärt, warum die Diagnose wechselt, je nachdem, wer den Vertrag unterschreibt und wann.