Spanische Vermieterin kauft Wohnung für Vorruhestand und arbeitet nun doppelt

Der Traum vom passiven Einkommen platzt: Zwei Jobs, um die Mieter durchzubringen

Anabel und ihr Mann kauften eine Wohnung in Pamplona mit einer einfachen Idee: vermieten, Mieteinnahmen erzielen und frühzeitig in den Ruhestand gehen. Heute, so ihre Schilderung, arbeitet die Eigentümerin in zwei Jobs, um über die Runden zu kommen, tilgt zwei Hypotheken und befindet sich in psychiatrischer Behandlung. Der Grund: Die Mieter hörten auf zu zahlen und leben auch nach vier Jahren noch dort. Der Fall, berichtet von Libre Mercado, verdeutlicht einen Widerspruch im spanischen Mietmarkt: Immobilieninvestitionen wurden als sicherster Hafen verkauft, sind aber für viele kleine Vermieter zu einer finanziellen Falle mit langsamen rechtlichen Lösungen geworden.

Was geschah mit der Vermietung in Pamplona

Die Geschichte beginnt Ende 2018. Anabel und ihr Mann beschlossen, die gekaufte Wohnung in Pamplona zu vermieten. Die Eigentümerin erklärt: „Niemand wollte ihnen vermieten, also machten wir es selbst.“ Der Mieter legte einen Arbeitsvertrag vor und zahlte zunächst pünktlich. Mit der Pandemie kamen Schwierigkeiten, und das Paar zeigte Flexibilität. Dann, ihrer Version zufolge, zahlten sie gar nicht mehr.

Im Januar 2023 fand die Verhandlung statt. Die Zwangsräumung sollte im Mai vollstreckt werden, wurde aber wegen zweier kleiner Kinder und des Hinweises auf Verwundbarkeit gestoppt. Dasselbe geschah im Oktober und Dezember. Die Eigentümerin argumentiert, dass das Anti-Räumungsdekret, das immer wieder verlängert wurde, die Rückgabe der Wohnung unmöglich mache.

Die aufgelaufene Schuld betrug 15.000 Euro, einschließlich Miete, Strom und Heizung, laut ihrer Angaben. Sie boten einen Vergleich an: Zahlung von 6.000 Euro in monatlichen Raten von 50 Euro. Es kam keine Einigung zustande. Später boten sie 4.000 Euro für Kaution und erste Monatsmiete einer anderen Wohnung an und suchten sogar selbst nach Alternativen. Eine wurde abgelehnt, weil sie im dritten Stock ohne Aufzug lag; eine andere, weil sie nur zwei Zimmer hatte.

Mietausfallversicherung deckt nicht, was man erwartet

Eine der ersten Reaktionen auf diesen Fall weist auf mangelnde Vorsorge hin: den Abschluss einer Mietausfallversicherung. Die technische Realität ist weniger beruhigend als gedacht. Diese Versicherungen decken das erste Jahr, nicht den gesamten Prozess. Bei Verlängerung kann der Versicherer ablehnen, wenn der Mieter noch in der Wohnung ist. Sie dienen vor allem der Begleichung von Anwaltskosten und Verfahrenskosten bei Räumungen, nicht der unbegrenzten Mietzahlung.

Der Hauptwert der Versicherung liegt in der Prüfung: Versicherer filtern Kandidaten und lehnen Risikoprofile ab. Das erklärt die niedrige Ausfallquote bei Versicherten. Das Problem ist jedoch das hier beschriebene Szenario: Sobald ein Mieter monatelang nicht zahlt und Verwundbarkeit geltend macht, löst keine Police das Chaos.

Rechtsunsicherheit als Ursache, nicht als Ausrede

Die häufigste Diagnose gibt weder dem Vermieter noch dem Mieter die Schuld, sondern dem Rechtsrahmen. Das Sarracena gegen Zwangsräumungen, das über das Ende der Pandemie hinaus verlängert wurde, verwandelt jede Räumung in ein Labyrinth. Manche behaupten, das Problem seien nicht die Mietschulden, sondern die Gewissheit, dass keine Konsequenzen folgen. Das Ergebnis sei ein Markt, auf dem der Vermieter das gesamte Risiko trägt und der Staat keines.

Daraus ergeben sich defensive Strategien: Zimmervermietung, Kurzzeitmiete, befristete Verträge und strenge Auswahl der Kandidaten. Die klassische Wohnraumvermietung werde praktisch aufgegeben, warnen Experten. Dies reduziert das Angebot und treibt die Preise in die Höhe. Ein Teufelskreis.

Lohnt sich der Kauf einer Wohnung zur Vermietung für den Vorruhestand?

Dieser Fall widerlegt die verbreitete Rechnung: kaufen, vermieten, von der Rente leben. Mit zwei gleichzeitigen Hypotheken braucht die Eigentümerin die Mietzahlungen, um die Rate zu decken. Zahlt der Mieter nicht, wird die Struktur durch ihr Gehalt getragen. Die Immobilieninvestition hört auf, passiv zu sein, sobald der erste Ausfall eintritt.

Die schärfste Kritik richtet sich gegen das Modell selbst: Wer ohne finanziellen Puffer kauft, um zu vermieten, investiert nicht, er wettet. Und diese Wette birgt Risiken, die Broschüren verschweigen: Illiquidität des Vermögenswerts, Unterhaltskosten, Mietschulden und jahrelange Gerichtsverfahren. Das Ergebnis ist hier eine Eigentümerin, die aufhören wollte zu arbeiten und nun zwei Jobs hat.

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Der Fall hinterlässt eine verblüffende Zahl: vier Jahre ohne Zahlung und zwei Jobs, um die Wohnung zu halten. Die Frage ist nicht mehr, ob die Eigentümerin richtig investierte, sondern wie viele kleine Vermieter in derselben Situation stecken, ohne dass es bekannt wird.