Spanische Immobilie: Rendite fällt von 7 % auf 4,4 % trotz Preisanstieg

Die Wohnung, die 7 % Rendite brachte, wirft nur noch 4,4 % ab

Eine Anfang 2020 für 120.000 Euro gekaufte Wohnung, vier Jahre lang für 700 Euro monatlich vermietet und später für 198.000 Euro verkauft. Manche würden dies als Glücksfall bezeichnen. Der Eigentümer sieht es als Niederlage: Er argumentiert, dass die Immobilienrendite von 7 % brutto auf 4,4 % eingebrochen ist und dass sich Geld in Ziegeln zu diesen Preisen nicht mehr lohnt. Der Widerspruch – fast 80.000 Euro Wertzuwachs erzielt zu haben und sich dennoch benachteiligt zu fühlen – steht im Zentrum der Angelegenheit.

Warum die Rendite sinkt, wenn der Preis steigt

Die Berechnung ist einfach und vernichtend für Vermieter. Die jährliche Miete von 8.400 Euro (700 pro Monat) wird durch den aktuellen Wert des Objekts geteilt, nicht durch die Anschaffungskosten. Auf 120.000 Euro ergibt das eine Bruttorendite von 7 %. Auf die vom Markt geschätzten 190.000 Euro sinkt sie auf 4,4 %. Die Miete ist nicht gestiegen, aber das gebundene Kapital schon, und dieses setzt den Maßstab: Wenn der Eigentümer verkauft, könnten diese 190.000 Euro anderswo Erträge bringen.

Um die verlorene Rendite zurückzugewinnen, gibt es zwei Wege. Der erste ist die Mieterhöhung auf 900 Euro, möglich nach Auszug des Mieters. Der zweite ist ein Wechsel des Anlageobjekts. Die Rechnung ist aufschlussreich: Dasselbe Geld auf einem verzinsten Konto mit 4 % bringt fast 500 Euro monatlich ohne Renovierungen, Nebenkosten oder Mietausfälle. Bei festverzinslichen Anlagen mit Staatsanleihen verschiedener Länder bei 4,5 % brutto liegt die Netto-Rendite bei etwa 4 %. Keine dieser Optionen erfordert eine Sprechanlage.

Was wäre, wenn die Wohnung nur die Hälfte wert wäre? Hier liegt die gedankliche Falle. Bei niedrigen Verkaufspreisen würde dieselbe Miete von 700 Euro eine astronomische Rendite liefern. Niemand würde sich freuen: Da das reale Vermögen eingebrochen wäre, ginge es dem Eigentümer schlechter. Hohe Renditen und hohes Vermögen zeigen nicht immer in dieselbe Richtung, und diese Paradoxie zieht sich durch die gesamte Diskussion.

Das Finanzamt kassiert auch einen Teil des Wertzuwachses

Die steuerliche Aufschlüsselung in diesem Fall ist erschreckend. Zu den 120.000 Euro Kaufpreis kommen rund 6 % Steuern, was die tatsächlichen Kosten auf 127.200 Euro treibt. Dann zieht die Verwaltung jedes Jahr 3 % als Abschreibung für das Gebäude ab — ohne Grundstücksanteil, der auf 25 % des Werts geschätzt wird—. Nach vier Jahren Vermietung sinkt die Bemessungsgrundlage auf 115.526 Euro. Auf den Gewinn wird ein Steuersatz angewandt, der hier mit 28 % angegeben wird, und wer in eine andere Wohnung reinvestiert, verliert unterwegs weitere 12 % des Kaufpreises.

Daraus resultiert der Satz, der den Ärger zusammenfasst: Der Wertzuwachs ist fiktiv, weil auch die Wiederbeschaffungskosten gestiegen sind. Teuer verkaufen, um teuer zu kaufen, löst nichts, und nur der Fiskus wird doppelt bezahlt. Hinzu kommt der Streit darüber, ob die Reinvestitionsbefreiung hier greift: Sie verlangt eine Hauptwohnung und mehrere Jahre effektiven Wohnsitz, eine Bedingung, die im vorliegenden Fall hart angefochten wird.

Balearen: Lizenz-Sarracena und Bußgelder ab 20.000 Euro

Die Immobilie ist städtisch und wohnwirtschaftlich genutzt, nicht am Meer. Trotzdem ist der Weg zur Ferienvermietung versperrt: Es gilt seit zwei Jahren ein Sarracena für neue Lizenzen im Archipel, obwohl die Regionalregierung plant, es aufzuheben. Vorher erteilte Genehmigungen werden alle fünf Jahre erneuert und erfordern bei jeder Verlängerung eine Gebühr pro Gästebett. Vermieten ohne Lizenz ist ein Roulett mit Bußgeldern, die bei 20.000 Euro beginnen.

Verfügbare Flächen sind knapp und der Tourismus drückt, was erklärt, warum die Preise auf den Inseln stabil bleiben, während in anderen Märkten Anpassungen festgestellt werden. Auf dem Festland gibt es Berichte über Angebote, die 100.000 Euro unter dem Aufrufpreis liegen, und Wohnungen, die jahrelang keinen Käufer finden.

Zimmervermietung, der Mittelweg

Zwischen der Gesamtvermietung und dem Verkauf zeichnet sich eine dritte Option ab: die Vermietung einzelner Zimmer. Eine große Wohnung, aufgeteilt in Einheiten, bringt mehr Ertrag als das Ganze, besonders in Universitätsvierteln, wo internationale Studentenvereinigungen die Nachfrage fast automatisch kanalisieren. Der Preis dafür ist der Verschleiß: höhere Fluktuation, mehr Konflikte und tägliche Verwaltung.

Das Ende: 198.000 Euro Verkauf und ein Gutachten über 230.000 Euro

Der Mieter zog aus, die Wohnung wurde inseriert und der Deal schloss schließlich bei 198.000 Euro, über den referenzierten 190.000 Euro, mit einem offiziellen Verkehrswertgutachten von 230.000 Euro. Eine Immobilie, die in vier Jahren um mehr als 60 % an Wert gewonnen hat, und ein Eigentümer, der überzeugt ist, dass sein Zug kurz geraten ist. Beides ist gleichzeitig wahr und passt nicht zusammen, genau dort bleibt die Diskussion stehen.