Spaniens Wohnungspolitik aller Parteien ist heiße Luft. Das wäre mein Vorschlag

Gegen Preisspitzen, Boni und Steuererleichterungen gibt es einen Weg, der das Problem an der Wurzel packt: Boden und Baustruktur aus dem Spekulationskreislauf herausnehmen. Der Vorschlag: Bauland zu Agrarpreisen enteignen, nur den Rohbau in öffentlicher Regie errichten und die Wohnung für 99 Jahre gegen eine monatliche Gebühr von 200 Euro überlassen.

Die Wohnungsdiskussion in Spanien steckt seit Jahren in einem Teufelskreis aus Parolen. Die einen versprechen billigere Mieten per Dekret. Andere Boni und fiskalische Flickarbeiten. Wieder andere Schnellumwidmungen von Land und Nachlässe beim Kauf. Keines dieser Rezepte packt den Kern des Problems: Boden und Bau funktionieren als Finanzanlagen, nicht als Lebensgrundlage. Solange sich das nicht ändert, ist jede Maßnahme heiße Luft.

Der folgende Vorschlag ist nicht in jedem Einzelteil neu, aber im Ganzen. Es geht darum, Boden und Struktur aus dem Spekulationskreislauf zu nehmen, bevor der erste Stein gelegt wird. Und darum, das Vorhaben mit der eigenen Gebühr der Nutzer zu finanzieren, nicht mit Staatsschulden oder Subventionen auf der Nachfrageseite.

## Bauland zu Agrarpreisen enteignen, damit keine Spekulationsgewinne entstehen

Der erste Fehlgriff der aktuellen Politik besteht darin, Land zu Goldpreisen zu kaufen, sobald es Bauland ist, oder schlimmer noch, den ländlichen Bodenmarkt zu einem Terminbörsen-Kasino werden zu lassen. Der geradlinige Weg verlangt, dass der Staat sein Recht wahrnimmt, umliegendes Bauland zum strikten Preis seines landwirtschaftlichen Werts zu erwerben, über die gerechte Entschädigung gemäß den Enteignungsgesetzen für öffentliche Zwecke in Spanien. Dieses Grundstück wird weder weiterverkauft noch privatisiert. Indem es zum ursprünglichen Wert in die Hände der Gemeinschaft übergeht, wird der Spekulationsgewinn an der Wurzel entfernt, bevor der erste Stein gelegt wird.

Boden hört auf, ein Börsenwert zu sein, und gewinnt seine Bestimmung als Grundlage menschlichen Lebens zurück. Niemandem wird sein Wohnraum oder sein Konsumgut weggenommen. Verhindert wird die Spekulation mit Bauland vor seiner Umwandlung. Es ist die Rettung des Bodens für Arbeit und Zuhause, nicht für das Finanzkasino.

Der Unterschied zu dem, was heute üblich ist, ist gewaltig. Bauland, das zu Erntepreisen gekauft wird, kostet zwischen **10 und 30 Euro pro Quadratmeter**, laut den Berechnungen dieses Vorschlags. Dasselbe Land, nach Umwidmung und Erschließung, verzehnfacht oder zwanzigfacht seinen Wert. Der Gewinn wird nicht vom Eigentümer geschaffen: Er wird von der Gemeinschaft geschaffen, durch ihre Infrastruktur und ihre Planungsentscheidungen. Ihn für die Gemeinschaft zurückzugewinnen, bevor er sich materialisiert, ist der einzige Weg, damit der Endpreis der Wohnung nicht von vornherein verseucht ist.

## Nur der Staat baut die Struktur: weg mit dem Zwischenhändler, der Dividenden sucht

Damit das Bauen nicht wieder zur Beute großer Baukonzerne und Investmentfonds wird, gilt eine strenge Regel: Nur der Staat oder gemeinnützige öffentliche Träger dürfen auf diesem Land die Struktur errichten. Es geht nicht darum, Grundstücke an private Bauträger zu übergeben, damit sie Handelsspannen produzieren, sondern darum, das Bauwerk in öffentlicher Regie zu errichten, wie man ein Krankenhaus oder eine Straße baut. Der Zwischenhändler, dessen einziger Gott die Quartalsdividende ist, wird eliminiert. Das Haus wird zum echten Selbstkostenpreis gebaut, befreit von allem kommerziellen Fett.

Der Verfall moderner Randgebiete entsteht entweder durch den Bau von Pappschachtel-Wohnungen oder durch die Forderung nach Luxus, der ein Vermögen kostet, bevor die Familie einen Fuß hineinsetzen kann. Die Lösung liegt darin, das Gelände vorzubereiten und das wesentliche Skelett zu errichten. Bevor eine einzige Wand entsteht, muss die Verwaltung den Lebenspuls der Gegend sichern: das Abwassernetz, Trinkwasser, Strom und den Verlauf der Straßen für den ständigen Verkehr. Ohne diese im Voraus gebauten Adern wird jede Siedlung zu einer Müllhalde.

Der Staat errichtet ausschließlich die tragende Struktur aus Beton oder Stahl, das wasserdichte Dach und die allgemeinen Hausanschlüsse. Vier tragende Wände, ein sicheres Dach und ein fester Boden. Um die Qual endloser Baustellen und jahrelange Trümmerlandschaften zu vermeiden, wird eine strenge Regel festgelegt. Jeder Empfänger erhält eine nicht verlängerbare Frist von **einem bis zwei Jahren**, um Ausfachungen und Innenausbau abzuschließen. Niemand wohnt dauerhaft im Gebäude, bis diese Frist abgelaufen ist und die gemeinschaftlichen Fertigstellungsarbeiten gleichzeitig für alle abgeschlossen sind. So vermeidet man Chaos, ewigen Staub und die vorzeitige Verrottung des Gebäudes.

## 99 Jahre Nutzungsüberlassung, 200 Euro Gebühr und ein TÜV fürs Zuhause

Wir müssen die Lüge jener sozialen Wohnungen (VPO) begraben, die alterten und zu Spekulationsobjekten wurden. Das Land wird nicht verkauft; es wird im **99-jährigen** Nutzungsregime überlassen. Wer ein von der Gemeinschaft getragenes Gut erhält, kann mit seiner Knappheit nicht auf dem freien Markt handeln. Wer geht, gibt das Haus zum gerechten Wert an den Gemeinfonds zurück, indexiert an Arbeit und Zeit.

Um der Sorge zu begegnen, dass Gleichgültigkeit das öffentliche Vermögen ruiniert, weil keine Spekulationsgewinne locken, wird eine unverzichtbare Regel eingeführt: die regelmäßige Erhaltungsinspektion, eine Art TÜV fürs Zuhause. Der Bewohner genießt das Nutzungsrecht gegen die strenge Pflicht, seine Wohnung zu pflegen, zu warten und zu erhalten. Alle paar Jahre prüfen öffentliche Inspektoren, ob das Gebäude unter Nachlässigkeit, strukturellem Verfall oder vermeidbarem Verfall leidet. Verstößt der Empfänger systematisch gegen seine Erhaltungspflicht nach den vorgeschriebenen Warnungen, erlischt der Nutzungsvertrag und das Gut fällt an den öffentlichen Bestand zurück, um einer anderen Familie übergeben zu werden, die es zu ehren weiß. Das Haus ist Zuflucht eines Lebens, kein Brachland für Nachlässigkeit.

Die Finanzierung ist der Teil, der bei solchen Vorschlägen meist in der Luft hängen bleibt. Hier sind die Zahlen konkret. Land zu ländlichen Preisen erwerben, es mit Grundversorgung erschließen und den industriellen Bau einer tragenden Struktur von etwa **70 Quadratmetern** errichten kostet direkt zwischen **30.000 und 40.000 Euro pro Wohnung**, einschließlich des anteiligen Beitrags zur leichten Verkehrsinfrastruktur. Wer das lebenslange Nutzungsrecht erhält, zahlt keine spekulative Miete, sondern eine strenge öffentliche Gebühr von **200 Euro monatlich**. Von diesen 200 Euro monatlich deckt ein Teil die laufenden Kosten der gemeinschaftlichen Instandhaltung, der Rest dient direkt der Tilgung und Rückzahlung der ursprünglichen Baukosten des Rohbaus und des Ausbaus des Verkehrs. Nach einem klugen Zyklus von Jahren sind die Industriekosten vollständig gedeckt. Dieselbe Gebühr verwandelt sich nach Erlöschen der Bauschuld in einen ewigen Fonds, der ausschließlich dem Bau neuer Siedlungen und dem Ausbau des Verkehrsnetzes für die nächsten Generationen dient.

## Oberleitungsbus auf eigener Trasse statt U-Bahn unter der Erde

Die Tyrannei der Innenzentren großer Städte entsteht durch die Vernachlässigung der Peripherie und das Dogma der schweren U-Bahn. Eine konventionelle unterirdische U-Bahnlinie kostet Hunderte Millionen Euro pro Kilometer und erfordert jahrelange Tunnelarbeiten, was jede Stadterweiterung verteuert und verzögert. Die solide und günstige Alternative liegt im hochkapazitären Oberleitungsbus (BRT oder Bus Rapid Transit) und der leichten Schienenbahn auf eigener Trasse.

Damit dieser Verkehr das wahre Rückgrat der neuen Viertel wird, muss er auf drei unerbittlichen Prinzipien ruhen. Das öffentliche Fahrzeug darf niemals mit dem Stau des privaten Autos konkurrieren: Die Straßen neuer Siedlungen werden mit eigenen, für den allgemeinen Verkehr unzugänglichen Spuren geplant, was eine konstante Reisegeschwindigkeit garantiert. Eine moderne Spur nützt nichts, wenn das Fahrzeug alle vierzig Minuten kommt: Das Netz verlangt konstante Taktung — ein Zug oder Obus alle zwei bis drei Minuten in der Spitzenzeit —, wodurch der Verkehr zu einem kontinuierlichen, planbaren Fluss wird, gleichwertig einer S-Bahn, aber unter freiem Himmel. Und diese Linien verlaufen sich nicht in unverbundenen Randgebieten; sie verbinden direkt, schnell und ohne umständliches Umsteigen mit den zentralen Verkehrsknoten der Metropole.

Das Vorurteil gegen den Bus entsteht aus dem drittweltlichen Bild des urbanen Staus. Ein moderner hochkapazitärer Oberleitungsbus auf getrennter Trasse mit absoluter Vorrangschaltung befördert so viele Fahrgäste pro Stunde wie eine leichte Schienenbahn, aber zu einem Bruchteil ihrer Baukosten und mit unendlich größerer Flexibilität. Er ist kein Verkehr zweiter Klasse; er ist geometrische und wirtschaftliche Effizienz im Dienst des Bürgers. Wenn man die neuen Felder mit ständigen, elektrifizierten und sauberen Verkehrslinien durchzieht, hört das Zentrum auf, eine geheiligte und unzugängliche Festung zu sein, und die Peripherie gewinnt die Würde der Zentralität zurück.

## Die vorhersehbaren Einwände und warum sie den Plan nicht zu Fall bringen

Jeder Vorschlag, der etablierte Interessen herausfordert, wird auf wütende Kritik oder Verachtung von denen stoßen, die vom jetzigen System profitieren. Der erste Einwand ist vorhersehbar: Das ist Agrarkommunismus, sowjetische Bodenenteignung. Nichts davon ist willkürliche Konfiskation. Die gerechte landwirtschaftliche Entschädigung ist ein seit langem bestehender, geregelter Mechanismus des Rechtsstaats für Vorhaben von allgemeinem Interesse. Niemandem wird sein Wohnraum oder sein Konsumgut weggenommen; verhindert wird nur die Spekulation mit Bauland vor seiner Umwandlung.

Der zweite: Wie sollen die anfängliche Infrastruktur und die Rohbauten bezahlt werden, wenn der Staat verschuldet ist? Durch industrielle Selbstfinanzierung und die Erhaltungsgebühr. Indem man die Anfangskosten drastisch senkt und auf den Rohbau und das zu Erntepreisen enteignete Bauland begrenzt — rund **35.000 Euro pro Wohnung** —, tilgt die monatliche Gebühr von 200 Euro, die der Bewohner zahlt, die öffentliche Investition vollständig innerhalb eines exakt messbaren Zeitraums, ohne Rückgriff auf Staatsschulden oder die Flickarbeiten von Nachfragesubventionen.

Der dritte: Ein unfertiges Haus, ein Rohbau, ist eine Rückkehr in die Barackensiedlung und eine Unwürdigkeit mit endlosen Baustellen. Unwürdig ist die heutige Lage, in der Millionen Menschen den Großteil ihres Lohns dafür ausgeben, die enge Bude eines anderen zu bezahlen, oder mit vierzig in geteilten Zimmern kümmerlich leben. Der Rohbau mit fester Struktur, Wasser und Strom ist an ein strenges Regime gekoppelt: eine einzige, unverschiebbare Frist von ein bis zwei Jahren für den allgemeinen Ausbau. Alle Nachbarn schließen ihre Arbeiten gleichzeitig ab und ziehen ein einziges Mal in ein sauberes, fertiges Gebäude, womit das Martyrium der Trümmer und halbfertigen Wohnungen ausgerottet ist.

Bleibt der grundsätzliche Einwand: Ohne Spekulationsgewinn und volles Eigentum will niemand investieren oder sein Haus pflegen. Hier wirken die regelmäßige Inspektion und die reale Drohung der Vertragsauflösung als treue Waage. Wer ein Gemeingut zu einem gerechten Preis und für 99 Jahre erhält, hat nicht das Recht, es dem Verfall zu überlassen. Der Wohnungs-TÜV garantiert, dass das Nutzungsrecht untrennbar mit der Pflicht verbunden ist, das Bauwerk zu erhalten; Nachlässigkeit wird mit dem Verlust des Daches bezahlt, was den Bewohner zwingt, sein Zuhause mit dem Eifer zu hüten eines Menschen, der weiß, dass die Gemeinschaft ihn schützt, aber seine Trägheit nicht duldet.

Keines dieser Teile ist Magie. Alle verlangen politische Entscheidungen, die Grundstückseigentümer, Bauträger, Investmentfonds und auch einen Teil der Wählerschaft verunsichern, die Wohnungen gewohnt sind, als Anlage zu betrachten. Aber das Wohnungsproblem löst man nicht mit Flickarbeiten auf der Nachfrageseite oder blindem Vertrauen in den Markt. Es löst sich, indem man Boden und Struktur aus dem Spekulationskreislauf nimmt. Alles andere ist Literatur.