Spaniens Wohnungsmarkt: Keine Angebote, steigende Preise

Warum es in Spanien keine Kaufangebote gibt und die Preise nicht sinken

Was passiert mit dem spanischen Immobilienmarkt? Diese Frage beschäftigt das halbe Land, doch die Antwort findet sich kaum auf den Portalen. Wer nach einer Wohnung sucht, stößt auf einen ausgetrockneten Markt: Es gibt kaum Bestandswohnungen zum Verkauf, wenig Neubau, Zwangsvollstreckungen sind auf einem historischen Tiefstand, und die Portfolios großer Verwalter geben nur noch minderwertige Objekte ab. Jede halbwegs gute Immobilie ist binnen Tagen verkauft. Und der Preis für Wohnraum sinkt nicht: Er steigt, und zwar deutlich.

Das ist die Ausgangslage. Interessant ist das Warum, und hier widersprechen sich die Erklärungen.

Ein Markt ohne Auswahl: Wenig Zwangsvollstreckungen, leere Portfolios

Der Kern des Problems ist die Knappheit. Zwangsvollstreckungen, die jahrelang günstigen Wohnraum auf den Markt brachten, sind auf einem Minimalstand. Große Servicer – Unternehmen, die Kredit- und Wohnungsportfolios im Auftrag von Banken verwalten – verkaufen nur das, was sie haben, und das konkurriert nicht mit normalen Wohnungen. Gleichzeitig kaufen Investoren Gemeinschaftseigentum, Erbschaftsimmobilien und besetzte Wohnungen und zahlen dafür oft mehr als 80 % des vollen Preises. Ein klares Symptom: Wer Kapital hat, nimmt lieber ein Objekt mit Problemen, als leer auszugehen.

Die Konsequenz zeigt sich täglich. Auf Fotocasa und Idealista bleibt nur Schrott übrig, und alles Gute ist innerhalb weniger Tage weg. Das liegt nicht an schnellen Käufern, sondern daran, dass es viele Käufer und kaum Angebot gibt.

Warum wird nicht genug neu gebaut?

Die gängigste These führt die Regulierung an. Europäische Behörden, einschließlich der Agenda 2030, hätten den Wohnungsbau zum Umweltfeind erklärt, mit zahlreichen Hürden. Das Phänomen ist nicht rein spanisch, aber hier besonders ausgeprägt. Das Ergebnis: Es entstehen jährlich nur etwa 80.000 neue Wohneinheiten.

Und der Neubau ist teuer. Eine neue Wohnung ist für Durchschnittsverdiener unerschwinglich, aber ideal für ausländische Käufer mit Liquidität. Die Vermutung lautet, dass in Spanien kaum jemand bezahlbaren Wohnraum für 120.000 Euro baut, weil es sich schlicht nicht lohnt.

Warum steigen die Mieten stärker als die Kaufpreise?

Hier besteht breiter Konsens. Das Angebot an Langzeitmietwohnungen ist aus zwei Gründen geschrumpft: Vorschriften, die die rechtliche Sicherheit für Vermieter mindern, und die Attraktivität der Kurzzeitvermietung (Ferienwohnungen), die rentabler, sicherer und unkomplizierter ist. Wer eine Wohnung besitzt und wählen kann, entscheidet sich für touristische Vermietung.

Die Zahlen verdeutlichen das. Eine Wohnung für 400.000 Euro kostet inklusive Nebenkosten etwa 440.000 Euro. Bei einer Monatsmiete von 1.055 Euro ergibt das 12.600 Euro pro Jahr: unter 3 % Bruttorendite. Wer steckt 440.000 Euro dafür hinein? Nicht der rationale Investor, sondern jemand, der mehr als nur Rendite sucht.

Die Hypothese vom entwerteten Euro

Eine andere Analyse geht davon aus, dass nicht die Immobilien teurer werden, sondern das Geld weniger wert ist. Die Inflation frisst die Kaufkraft selbst bei Grundnahrungsmitteln, und Beton gilt als klassischer Schutzwall. Daher der Vorschlag, den Quadratmeterpreis im Verhältnis zum Goldpreis der letzten 25 Jahre zu betrachten, um die Realität zu verstehen. Die These der Geldentwertung negiert die Angebotsknappheit nicht: Sie verstärkt sie.

Demografie, Tourismus und Nachfrage: Widersprüchliche Zahlen

Anhand der Bevölkerungsdaten wird das Ungleichgewicht sichtbar. Seit 2014 sterben mehr Menschen, als geboren werden, mit einem Saldo von rund -130.000 Personen. Theoretisch hätte man in zehn Jahren fast eine Million Einwohner verlieren müssen, stattdessen wuchs die Bevölkerung um etwa 1,5 Millionen. Allein für die residente Bevölkerung bräuchte man ca. 150.000 Wohnungen pro Jahr, dazu kommen Touristen und Zweitwohnsitze.

Ein Teil der Analyse macht direkt die Zuwanderung verantwortlich, die angesichts des Bauals als nicht tragbar gilt. Andere Stimmen fokussieren auf Tourismus, Investmentfonds und ausländische Käufer, die bar bezahlen. Die kursierenden Zahlen sind uneinheitlich und von keiner einzigen Quelle validiert. Et voilà: Jeder hat seinen Schuldigen, aber niemandem geht die Rechnung vollständig auf.

Auswege: Vom 15.000-Euro-Haus bis zum Homeoffice

Es gibt Alternativen außerhalb der Zentren. Ein konkretes Beispiel zeigt, wie jemand nach Jahren der Frustration ein Haus in einem kleinen Dorf südlich von León für 15.000 Euro kaufte. Es gehörte einem Rentnerpaar, das es nicht mehr nutzte. Der Käufer nennt es die beste Entscheidung seines Lebens, warnt aber vor Idyllisierung. Ein weiterer Ausweg ist die Unabhängigkeit von Präsenzarbeit: Homeoffice erschließt Gemeinden, die der klassische Markt ignoriert.

Auch ungetestete Lösungen werden diskutiert: Gesetzliche Begrenzung der Wiederverkaufsspanne auf 5 % über dem Einkaufspreis. Rückkehr zu öffentlich geförderten Mietwohnungen statt Verkaufsobjekten, mit schneller Räumung bei Zahlungsverzug oder Besetzung. Rechtssicherheit für private Vermieter. Keine dieser Maßnahmen findet breite Zustimmung.

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Angesichts dieses Bildes wirken Absturz-Prognosen unrealistisch. Niemand wird seine Wohnung unter Wert verkaufen, um wartende Käufer zu überzeugen. Daher bleibt wohl nur, die Portale im Auge zu behalten. Auch wenn dort nur noch Schrott übrig ist.