Spaniens Wohnungskrise: Chaos oder Kalkül?

Wohnungskrise: Der Engpass, von dem alle profitieren

Eine 60-Quadratmeter-Wohnung in einer großen spanischen Stadt kann Mieten über 1.500 Euro kosten. Das ist keine Immobilienprospekt-Hype: Es ist das, was Mieter zahlen und Vermieter einnehmen, in einem Markt, in dem das Angebot gedrosselt wurde, während die Nachfrage weiter wächst. Die Frage, die seit Monaten durch Wirtschaftsforen geistert, ist nicht, wie stark die Preise gestiegen sind, sondern warum niemand mit der Macht zur Lösung es eilig zu haben scheint. Die unbequeme Antwort aus der kollektiven Analyse lautet: Der Engpass ist das Geschäftsmodell.

Wer profitiert vom Baustopp?

Der erste Verdächtige ist der Boden. Der Großteil der Baulandreserven liegt in privaten Händen: Finanzinstitute, Investmentfonds und die Sareb (die spanische Asset Management Company, gegründet zur Übernahme fauler Bankkredite). Diese Grundstücke werden jahrelang, sogar jahrzehntelang zurückgehalten, bis die Preise Höchststände erreichen. Es ist kein Zufall, dass Madrid sich füllt mit Baukränen, wenn der Zyklus sich zuspitzt. Boden wird nicht aus sozialer Berufung freigegeben, sondern nur wenn die Rentabilität den Zug rechtfertigt.

Der zweite Faktor ist der Kredit. Manche argumentieren, dass Wohnraum hohe Buchwerte halten muss, weil ein erheblicher Teil der Schulden damit besichert ist. Wenn die Preise fielen, würden Garantien wackeln und Policenerneuerungen kompliziert. Es ist derselbe Mechanismus, der aktiviert würde, wenn die EZB aufhörte, Schulden zu kaufen: ein Gleichgewicht, das aufrechterhalten wird, solange niemand unter den Teppich schaut.

Der Vermieter, der sich Preissenkungen nicht leisten kann

Das dritte Standbein ist der Kleinvermieter. Ein Rentier mit vier vermieteten Wohnungen, der mehrere Tausend Euro monatlich einnimmt, ist für die Hacienda (das spanische Finanzamt) eine stabile Einnahmequelle. Für den Mieter ein Problem. Für den Markt ein Glied, das sich nicht bewegt, weil es ihm nicht nützt. Steuerdruck auf Mieten und rechtliche Unsicherheit treiben viele dazu, Wohnungen vom Markt zu nehmen oder Preise zu erhöhen, um wahrgenommene Risiken auszugleichen.

Das Ergebnis ist ein selbstverstärkender Kreislauf: weniger Angebot, höhere Preise, mehr Druck zur Intervention, mehr Unsicherheit für Eigentümer, noch weniger Angebot. Das Gesetz des Dschungels mit Vorschriften.

Die Theorie des kontrollierten Chaos

Gegen die Hypothese einer geordneten Verschwörung gewinnt eine weniger epische Erklärung an Gewicht: Politiker sind Clowns. Die Idee, ironisch formuliert in der Debatte, ist, dass es keinen Masterplan gibt, sondern eine Abfolge kurzfristiger Entscheidungen, Wahlkampfinteressen und Bürokratie, die sich ansammeln, um eine Katastrophe zu produzieren, die niemand geplant hat, von der aber viele profitieren.

Manche deuten auf ein finstereres Ziel hin: die Bevölkerung arm, abhängig und unterhalten zu halten. Ein Land von Hauseigentümern ist ein Land von Menschen, die schwer zu manipulieren sind. Ein Land von chronischen Mietern ist ein Land von dankbaren Wählern. Wohnraum als Instrument der sozialen Kontrolle, nicht als Recht.

Das Bodengesetz, das niemand anfasst

Einer der am häufigsten wiederholten Vorschläge ist die Liberalisierung des ländlichen Bodens. Wenn Bauen auf nicht bebaubaren Parzellen ohne besonderen Schutz erlaubt wäre, mit einem Staatsgesetz, das Flächen von 500 bis 1.000 Quadratmetern neu parzelliert, könnte ein einfaches 60-Quadratmeter-Haus für etwa 30.000 Euro errichtet werden. Das Grundstück je nach Lage für weniger als 20.000 Euro. Wohnraum würde dann einen Bruchteil seines heutigen Wertes kosten.

Das Hindernis ist nicht technisch, sondern politisch und finanziell. Wenn der Boden liberalisiert würde, hörten Banken auf, mit aktuellen Garantien zu verleihen, und der Boom wäre vorbei. Aznars Bodengesetz und der spätere Konsens über die Einschränkung von Bauland sind für viele Analysten die Wurzel des Problems. Niemand fasst es an, weil niemand will, dass es angefasst wird.

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Die Wohnungskrise begann nicht vor fünf Jahren. In den Neunzigern war es bereits schwierig, zu mieten oder zu kaufen. In den Zweitausend normalisierte sich das WG-Leben. In den Zehnerjahren Casting-Aufrufe für überteuerte Kellerlöcher. In den Zwanzigern das Chaos. Jedes Jahrzehnt war eine weitere Stufe hinab auf derselben Leiter. Und die neuesten Daten sind verstörend: Während die offizielle Rhetorik über Zugang zu Wohnraum spricht, verhält sich der Markt so, als wäre das Ziel genau das Gegenteil.