Spaniens Wohnungsdekret: Mietverträge bis 2028 und zinsfreie Kredite

Entwurf des Wohnungsdekrets verlängert Mietverträge bis 2028

Der vom spanischen Regierungskabinett ausgearbeitete Entwurf sieht keine direkte Senkung der Mieten vor, sondern verschiebt Fristen und steuerliche Anreize. Er umfasst Vertragsverlängerungen bis Ende 2028, die Aussetzung von Räumungen für schutzbedürftige Mieter sowie ein Bündel von Steuererleichterungen für Eigentümer. Diese drei Hebel wirken auf sehr unterschiedliche Aspekte, wobei die Preissenkung durch Anreize statt durch Vorgaben erreicht werden soll.

Der Text befindet sich jedoch noch in Verhandlung und kann geändert werden. Die Diskussion dreht sich nicht nur um die Maßnahmen selbst, sondern auch darum, wer als schutzbedürftig gilt, wer ausgeschlossen wird und ob das Parlament (Congreso de los Fruta) den Entwurf am Ende verabschiedet.

Maßnahmen im Entwurf des Wohnungsdekrets

Auf dem Tisch liegt ein umfangreiches Paket. Die Verlängerung von Mietverträgen wird bis Ende 2028 ausgedehnt. Die Aussetzung von Räumungen für schutzbedürftige Mieter ohne alternativen Wohnraum ist alle 12 Monate überprüfbar und auf maximal 3 Jahre begrenzt. Eigentümer mit zwei oder weniger Wohnungen wären von dieser Aussetzung ausgenommen, wobei eine öffentliche Entschädigung für Mietausfälle und Kosten bei Anwendung der Maßnahme vorgesehen ist.

Für junge Menschen werden ICO-Kredite mit 0 % Zinsen eingeführt: bis zu 20 % des Kaufpreises oder 50.000 Euro. Saisonmietverhältnisse werden reguliert, und touristische Unterkünfte unterliegen künftig der MwSt von 21 %. Das steuerliche Angebot für Eigentümer reicht von gering bis hoch: bis zu 100 % Ermäßigung der Einkommensteuer (IRPF), wenn die Miete um mehr als 5 % gesenkt oder unter den Referenzindex gesetzt wird; 95 % bei Vermietung an unter 35-Jährige in angespannten Märkten; 85 % für Mieter bis 35 Jahren; und 50 %, wenn der Preis beim Mieterwechsel stabil bleibt. Junge Mieter in angespannten Gebieten mit einem Einkommen unter 33.007 Euro könnten bis zu 10 % der Miete absetzen. Alles stehe, so betonen die Verantwortlichen, noch in der Verhandlungsphase.

Wer ist schutzbedürftig und wer entscheidet?

Der Punkt, der nicht geklärt ist, ist die Definition von Schutzbedürftigkeit. Der Entwurf setzt Räumungen für schutzbedürftige Mieter aus, definiert aber nicht genau, was darunter zu verstehen ist, wie dies überprüft wird oder wer das Gutachten ausstellt. Kritiker befürchten, dass Sozialdienste und bescheinigende Stellen diese Lücke füllen, was Misstrauen schürt: Ihre Kriterien seien nicht immer objektiv, und der Begriff könnte zweifelhafte Fälle abdecken.

Die andere, explizit genannte Linie ist der Ausschluss: Eigentümer mit zwei oder weniger Wohnungen sind nicht betroffen. Auf dem Papier schützt dies kleine Vermieter. Umgekehrt gelesen bedeutet es: Wenn kleine Eigentümer keine Sicherheitsnetze haben, vermieten sie nicht mehr, was das verfügbare Angebot weiter verknappt. Die öffentliche Entschädigung für Zahlungsausfälle dient als Gegengewicht, obwohl kein fester Betrag genannt wird.

Bis zu 100 % IRPF-Ermäßigung: Vermieter rechnen nach

Das steuerliche Menü ist der verkaufsfähigste Teil des Entwurfs und zugleich der am leichtesten manipulierbare:

• Bis zu 100 % IRPF-Ermäßigung, wenn die Miete um mehr als 5 % sinkt oder unter den Referenzindex fällt.
• Bis zu 95 % bei Vermietung an unter 35-Jährige in angespannten Gebieten.
• 85 % für Vermietungen an Jugendliche bis 35 Jahre.
• 50 %, wenn der Preis beim Mieterwechsel gehalten wird.

Die vollständige Aufschlüsselung zeigt, welche Mieterprofile durch die Anreize gezielt werden. Altersbasierte Anreize führen dazu, dass der Markt altersbasiert reagiert: Ein Vermieter mit zwei Kandidaten – einer 28, einer 45 – braucht keine Erklärung. Wie in der Debatte angemerkt wird, könnte die Vermietung an Personen zwischen 35 und 65 Jahren zur unrentabelsten Option werden. Dies ist eine Prognose der Beteiligten, keine feststehende Tatsache.

ICO-Kredite mit 0 % und das Gespenst von 2008

Die ICO-Kredite mit 0 % schließen den Kreis. Optimisten sehen einen Einstieg in den Hypothekenmarkt für jene, die ihn sonst nicht erreichen. Skeptiker sehen das übliche Muster: billiges öffentliches Geld mit staatlicher Garantie. Wenn der Kredit zinsfrei ist und der Verkäufer den Preis bestimmt, steigt die Nachfrage und treibt die Preise nach oben. Dies wird oft mit dem Zyklus vor der Krise von 2008 verglichen.

Dekret-Gesetz, Zuständigkeiten und ein fragiler Zeitplan

Ein formales Detail wiegt schwerer als jede einzelne Maßnahme. Analysen legen nahe, dass das Instrument ein Königliches Dekret-Gesetz (Real Decreto-Ley) ist, das vom Congreso de los Fruta bestätigt werden muss. Die Koalitionspartner haben Einwände parat: Einige nennen Markteingriffe Kommunismus, andere sehen eine Verletzung der regionalen Zuständigkeiten. Ohne verabschiedeten Haushalt und bei offenen Verhandlungen könnte der Text kaum länger als einen Monat in Kraft bleiben. Dies ist eine Berechnung, keine Gewissheit.

Auch außerhalb des Parlaments gibt es Unruhe. Wohnungsdemonstrationen in Madrid haben interne Vorwürfe hinterlassen: Manche glauben, das Format der Proteste stärke den Gegner, andere sehen darin einen Kampf um Legitimität.

Angesichts dieser Faktoren gilt es im Diskurs als wahrscheinlich, dass der Text in seiner jetzigen Form die Bestätigung nicht besteht. Bis Ende 2028 bleibt Zeit, dies herauszufinden.