Spaniens Mietpreise steigen um 10,4 % auf Rekordhoch

Rekordmieten: Anstieg um 10,4 %, Barcelona nähert sich 22 €/m²

Der spanische Mietmarkt schloss den Juni mit einem jährlichen Preisanstieg von 10,4 % bei durchschnittlich 13,1 Euro pro Quadratmeter, dem höchsten Wert seit Beginn der Aufzeichnungen des Immobilienportals idealista. Diese Entwicklung folgt auf Monate kontinuierlicher Steigerungen und führt dazu, dass das Mieten in Barcelona 21,6 €/m² und in Madrid 19,8 €/m² kostet. San Sebastián (17,6), Palma (17,2), Málaga (14,5) und Valencia (14,1) folgen dicht dahinter. Am anderen Ende der Skala bleiben Zamora (6,5), Ciudad Real (6,7) und Ourense (7,1) die günstigsten Hauptstädte. Die Kluft zwischen Regionen, in denen Wohnraum erschwinglich ist, und solchen, in denen dies nicht mehr der Fall ist, hat sich zu einer klaren Landkarte verdichtet.

Welche Hauptstädte treiben die Preise am stärksten?

Der Anstieg ist in allen Hauptstädten zu verzeichnen, trifft aber besonders die angespannten Märkte. Madrid verteuerte die Mieten innerhalb eines Jahres um 16,1 %, Barcelona um 14,3 %. Noch stärker legten Palma (18,7 %), Valencia (17,6 %), Lugo (16,6 %) und Santa Cruz de Tenerife (16,5 %) zu. Cáceres führt die Rangliste mit einem Anstieg von 18,9 % an. Dies widerlegt nach Ansicht einiger Analysten die These, dass der Tourismus alleinige Ursache sei: Auch in Städten ohne starken Druck durch Ferienwohnungen explodieren die Preise.

Am unteren Ende der Liste liegen Tarragona (1,9 %), Zamora (2,9 %), Cádiz (3,9 %), Huelva (4,1 %) und Pamplona (4,3 %) mit den geringsten Steigerungsraten. Der Vergleich zwischen Cáceres und Tarragona – gleicher Rechtsrahmen, gleiche nationale Situation, aber eine Differenz von siebzehn Prozentpunkten – ist ein Datenpunkt, der laut diesen Analysen nicht zum offiziellen Narrativ passt.

Das Wohnungsgesetz und sein gegenteiliger Effekt

Der regulatorische Rahmen zur Begrenzung der Preise konnte die Eskalation nicht stoppen. Häufig wird argumentiert, dass Gebiete mit Preisdeckelung und rechtliche Unsicherheit für Vermieter das Angebot reduziert statt erweitert haben. Kleine private Vermieter, die Wohnungen als Nebeneinkommen vermieteten, zogen sich aus dem Markt zurück, während institutionelle Großvermieter – Fonds, SOCIMIs (spanische REITs) und andere Betreiber – diese Lücke füllen konnten, da sie besser mit der Regulierung umgehen können.

Die These, dass der Tourismus die Hauptursache ist, wird durch die Daten geschwächt: Wo es weniger Ferienwohnungen gibt, sind die Preissteigerungen ebenso aggressiv. Das Kernproblem liegt laut vielen Analysen in der Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage, verschärft durch Bevölkerungswachstum und unzureichende Neubautätigkeit. Formal liegen die Zuständigkeiten für Wohnungsbau und Stadtplanung bei den autonomen Gemeinschaften; praktisch hat keine Region das vollständige Maßnahmenpaket umgesetzt, das sie offiziell befürwortet.

Mögliche Lösungen: Ein Maßnahmenkatalog, den niemand anwendet

Diskutierte Vorschläge reichen von der Liberalisierung von Bauland und der Erhöhung der zulässigen Gebäudehöhe über steuerliche Anpassungen für Bauprojekte – wobei die Übertragungssteuer (ITP) etwa 10 % der Kosten ausmacht – bis hin zur Rechtssicherheit für Vermieter, der Kontrolle der tatsächlichen Nutzung von Sozialwohnungen und der Steuerung von Migrationsströmen. Keine dieser Maßnahmen wurde koordiniert umgesetzt. Madrid liberalisierte vor Jahren Bauland, doch die Preise sanken nicht; dieses Gegenargument taucht immer wieder auf, um liberale Rezepte zu entkräften.

Auf der anderen Seite stoßen Vorschläge, Investitionen in Immobilien durch abschreckende Steuern zu belasten und Schwarzgeld im Immobiliensektor zu bekämpfen, auf ein grundlegendes Problem: Eine Steuer ist ein zusätzlicher Kostenfaktor, der letztlich auf den Endpreis umgelegt wird. Der Kreis schließt sich stets am selben Punkt: Niemand möchte die Rechnung zahlen.

Die regionale Karte der Untätigkeit

Da Stadtplanung und Wohnungspolitik in die Zuständigkeit der autonomen Gemeinschaften fallen, ähnelt das Problem einem Schachbrett, auf dem jede Region gesetzgeberisch tätig werden könnte, aber keine entschlossen handelt. Die Kritik überschreitet politische Lager: Es wird sowohl der Generalitat und dem Stadtrat von Barcelona – regiert von PSOE und den Comuns – vorgeworfen, die Stadt zu einem regulatorischen Experimentierfeld gemacht zu haben, ohne Ergebnisse zu erzielen, als auch der Comunidad de Madrid unter Ayuso, die zwar Liberalismus predigt, aber weder Bauland freisetzt noch effektive Steuern senkt. Das Ergebnis ist ein Land, in dem die Mieten überall steigen und die Verantwortung zwischen den Verwaltungsebenen zerstreut wird.

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Angesichts dieser Unterschiede sollte logischerweise der interne Migrationsdruck auf die Hauptstädte abnehmen. Doch das geschieht nicht. Menschen ziehen weiterhin dorthin, wo Arbeitsplätze vorhanden sind, auch wenn die Mieten ihr Gehalt auffressen. Und währenddessen bleibt ein verwirrender Fakt bestehen: Die Stadt mit dem stärksten Mietanstieg ist weder Barcelona noch Madrid. Es ist Cáceres.