Spaniens Immobilienpreise steigen unkontrolliert, warnen Bauträger

Spaniens Immobilienpreise steigen unkontrolliert, warnen Bauträger

Die Immobilienpreise in Spanien werden in fünf Jahren übermäßig steigen, wenn der Angebotsmangel nicht behoben wird. Dies erklärt der Verband der großen Bauträger, APCE, der das Problem auf zwei Ebenen sieht: eine als veraltet und restriktiv empfundene Stadtplanungsnormung sowie eine Bauarbeiterschaft, die in Rente geht, ohne dass Nachfolger bereitstehen. „Ich warne seit zehn Jahren davor, dass sich dieses Problem verschlimmern wird“, fasst Präsident Juan Antonio Gómez-Pintado zusammen, der die Besorgnis über den Ausschluss junger Menschen vom Markt maximiert.

Diese Warnung ist nicht neu. In regelmäßigen Abständen kündigt die Immobilienbranche Katastrophen an, falls ihr Weg nicht freigemacht wird. Was sich jetzt ändert, ist der Zeitplan: Man spricht nicht mehr von einem zukünftigen Problem, sondern von einem Countdown, der bereits läuft.

Was APCE zu den spanischen Immobilienpreisen sagt

Die Diagnose des Verbands ist eine Kette von Ursachen. Die Stadtplanungsvorschriften erlauben laut Präsident keine schnellen Genehmigungen oder Industrialisierung. Hinzu kommt der Mangel an baureifem Land, den er selbst als einen der Faktoren nennt, die den Preis am stärksten beeinflussen. Und darunter liegt das Problem, das sie als irreversibel betrachten: Die Vorarbeiter und Bauleiter, die Projekte managen, sind im fortgeschrittenen Alter und haben keinen Ersatz.

„Wenn die Arbeitskräfte wie Vorarbeiter oder Bauleiter in Rente gehen, kommt das große Problem“, warnt Gómez-Pintado. Sein Horizont sind fünf bis zehn Jahre. Bis dahin werde, so schätzt er, ein enormer Anteil dieser Gruppe verschwunden sein und das verfügbare Wohnungsangebot weiter sinken. Das Ergebnis sei, so sagt er, dass die Preise in Madrid und Barcelona Niveaus wie in Mailand, Rom oder Paris erreichen könnten.

Der einzige Ausweg, den sie sehen, ist die Industrialisierung der Bauprozesse. Aber hier stoßen sie auf Finanzierungsprobleme: Das Hypothekengesetz und die ECO-Normen, so argumentieren sie, erlauben keine Zahlung für Baufortschrittsbescheinigungen, bei denen die Arbeit nicht vor Ort ausgeführt wurde. „Wir wollen, dass Fabrik-Baufortschrittsbescheinigungen genehmigt werden können“, fordert er und weist darauf hin, dass zwischen dem Wirtschaftsministerium und der Banco de España „die Verantwortung hin- und hergeschoben wird“.

Staatsgarantie für Junge und der gegenteilige Effekt

Während der Verband nach Land und Finanzierung ruft, setzt die Regierung auf die Nachfrageseite. Die staatliche Garantie von 20 % der Hypothek für junge Käufer erscheint als perfektes Beispiel für den Widerspruch: Man hilft beim Kauf, ohne vorher geklärt zu haben, wie viel gebaut wird. Die häufigste Lesart in Foren ist, dass dieses Geld letztlich im Preis landet, nicht beim Käufer.

Manche formulieren es unverblümt: Wenn der Staat die Garantie übernimmt, erhöht der Verkäufer den Preis. Es ist kein ökonomisches Gesetz, aber es ähnelt stark dem, was schon einmal passiert ist. Der Verband selbst räumt ein, dass die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage das Grundproblem ist, und befürwortet einen öffentlichen Plan für bezahlbaren Wohnraum nur, wenn er mit unternehmerischem Sinn und öffentlich-privater Zusammenarbeit von Anfang an umgesetzt wird. Wenn es rein verwaltungsmäßig gehandhabt wird, warnen sie, bleiben Ausschreibungen leer.

Die ausbleibende und die abgehende Arbeitskraft

Das Argument des Fachkräftemangels hat seine eigene Gegenreaktion. Es wird darauf hingewiesen, dass das Land in den letzten Jahren eine hohe Zahl ausländischer Einwohner aufgenommen hat, die Branche aber dennoch keine Leute findet. Die leise Erklärung lautet, dass viele dieser Arbeiter nicht auf dem Gerüst bleiben wollen: Sie bevorzugen körperlich weniger belastende Jobs oder ziehen weiter in andere europäische Länder mit besseren Bedingungen.

Der Verband hingegen besteht darauf, dass es keinen Nachwuchs gibt. Es geht nicht nur um Hilfsarbeiter: Es fehlen Gesellen, Bauleiter und Vorarbeiter, die Profile, die ein Projekt organisieren. Die Industrialisierung, sagen sie, würde es ermöglichen, Wohnungen mit weniger Abhängigkeit von dieser spezialisierten Arbeitskraft zu produzieren. Aber Industrialisierung erfordert Fabriken, Finanzierung und Vorschriften, die heute nicht passen.

Vergleich mit der Blase von 2008

Der Geist der Blase geistert durch jede Diskussion über Preise. Das Gedächtnis ist selektiv: Es gab Wohnungen, die für 220.000 Euro gekauft und Jahre später für 115.000 Euro im selben Gebäude verkauft wurden. Das ist passiert. Und auch, dass die Preise nach dem Einbruch wieder stiegen. Wer am Tiefpunkt kaufte und später verkaufte, verdiente Geld. Wer am Höhepunkt kaufte, nicht.

Der Unterschied, der jetzt betont wird, ist das Profil des Käufers. Früher war der Zielkäufer ein solventer Arbeitnehmer mit festem Gehalt. Heute ist es in vielen Gegenden ein ausländischer Investor oder jemand, der kauft, um Zimmer zu vermieten. Das ändert die Regeln: Der Preis wird nicht vom lokalen Lohn bestimmt, sondern von der erwarteten Rendite. Und solange der Staat Garantien und Mietzuschüsse zahlt, sinkt die Nachfrage nicht.

Was mit den Immobilienpreisen in den nächsten Jahren passieren kann

Die Prognose des Verbands ist ein übermäßiger Anstieg. Die Prognose der Skeptiker ist, dass der Markt zum Stillstand kommt, wenn der Käufer nicht mehr zahlen kann, wie es bereits geschah. Zwischen diesen Extremen liegt eine unbestrittene Tatsache: Die Produktion neuer Wohnungen liegt seit Jahren unter der Bildung neuer Haushalte. Wenn diese Lücke nicht geschlossen wird, regelt der Preis das allein.

Bleibt der Weg über EU-Fonds, mit Projekten, die bis Juni 2026 fertiggestellt sein müssen. Der Verband fordert Verwaltungsschnelligkeit und Finanzierung zur Industrialisierung. Wenn keines von beiden kommt, bleibt ihre Prognose dieselbe, die sie seit einem Jahrzehnt wiederholen: weniger Angebot, höhere Preise und junge Menschen, die vom Markt ausgeschlossen sind.