Spaniens Immobilienmarkt blockiert: mehr Angebote, weniger Käufer

Spaniens Immobilienmarkt blockiert: mehr Angebote, weniger Käufer

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen? Die Frage wird seit zwanzig Jahren nicht klar beantwortet, und angesichts dessen, was sich am Markt abzeichnet, wird das noch eine Weile so bleiben. Die Daten, mit denen die aktivsten Käufer arbeiten, zeichnen ein unbequemes Bild: **doppelt so viele Verkaufsangebote wie vor einem Jahr** in den großen Distrikten Madrids, während Zwangsvollstreckungen steigen und die Verkäufe sinken. Das ist kein Absturz. Es ist etwas Seltsameres: ein Markt, der sich weigert, die Preise zu senken, obwohl immer weniger Menschen sie sich leisten können.

Das Paradoxon hat eine Erklärung. **Es wird so gut wie nichts gebaut** — die am häufigsten geäußerte Diagnose —, und weiterhin kommen Menschen, die eine Wohnung brauchen. Das neue Angebot ist knapp, der Gebrauchtbestand stapelt sich auf den Portalen, und das Ergebnis ist ein Stau: Wohnungen, die zu Preisen von 2025 inseriert werden, liegen ein bis zwei Monate, dann werden sie um 3 % gesenkt oder abgemeldet und fünfzehn Tage später etwas günstiger wieder eingestellt. Was wirklich abgeschlossen wird, sagen die Notare.

Mehr Angebote auf den Portalen, dieselben unmöglichen Preise

Das Phänomen ist in Madrid deutlich zu beobachten. Seit der Ausrufung der Wahlen und den darauffolgenden Dekreten sind die Mietinserate halbiert und die Verkaufsangebote gegenüber dem Vorjahr verdoppelt. Auf dem Papier sollte mehr Angebot die Preise abkühlen. In der Praxis passiert das nicht: Die Verkäufer haben es nicht eilig oder können es sich nicht leisten, billiger zu verkaufen, und die verbliebenen Käufer kommen mit knapp bemessenem Kredit. **Ein Markt ohne Markt**, nennen sie es: wenig Angebot, das zu Preisnachlässen bereit ist, und viel Nachfrage, die nicht hinkommt.

Der Fall einer Wohnung in einem modischen Vorort bei Barcelona ist aufschlussreich. Preis: zwischen 400.000 und 500.000 Euro. **Zwischen 25 und 30 Besichtigungen und kein einziges Angebot.** Die Immobilienfirma meint, man mache etwas falsch. Oder vielleicht liegt das Problem nicht am Schaufenster, sondern am Schaufenster der fremden Geldbörse.

Neubau erhöht die Hürde – einen Monat nach dem Termin

Der Neubausektor in Málaga verdient ein eigenes Kapitel. Ein Käufer auf einer Warteliste erhält einen Anruf: drei Schlafzimmer, Südausrichtung, „ab 437.000 Euro". Einen Monat später, beim Termin, teilt ihm der Verkäufer mit, dass die günstigste Wohnung **510.000 Euro ohne Mehrwertsteuer** kostet. Achtzigtausend Euro „Anpassung" in dreißig Tagen. Die Antwort des Verkäufers: Die Preise seien aktualisiert worden. Der Käufer geht mit dem Gefühl, einer Auktion beigewohnt zu haben, bei der er der einzige Bieter war und trotzdem verloren hat.

Das ist kein Einzelfall. In einem anderen Projekt zahlten diejenigen, die in der ersten Phase auf dem Papier kauften, **130.000 Euro weniger** als die, die drei Jahre später in die zweite Phase einstiegen. Diesen Abstand holt kein Gehalt auf. Und in mittleren Lagen tauchen Wohnungen, die vor der Pandemie für 120.000-130.000 Euro verkauft wurden, jetzt für 250.000 auf. Die Endabrechnung — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision, Steuern auf die Wertsteigerung — erklärt einen Teil des Anstiegs, aber nicht alles. Der Rest ist Erwartung.

Euribor steigt, ausländische Käufer zögern

Der Hintergrund ist finanziell. Der Euribor steigt kräftig, was die durchschnittliche Hypothek verteuert, gerade wenn Käufer mehr Finanzierung brauchen, um höhere Preise zu zahlen. Auf Mallorca gehen deutsche Käufer — die ihre Häuser in Deutschland als Sicherheit für Schulden nutzten — langsam auf Abstand. Eine lokale Immobilienfirma beschreibt es als ein schlechtes Jahr: **sie schauen nur, sie kaufen nicht**. Die Holländer fraglicher Herkunft und die Geldwäsche-Mafias würden laut derselben Quelle die Nachfolge antreten. Viel Vertrauen also.

Die Regierung der Balearen hat reagiert und verteilt Grunderwerbsteuer-(ITP-)Vergünstigungen: für Junge, für Ältere ab einem bestimmten Alter, mit 50 % Ermäßigungen in einigen Stufen. Die Maßnahme wird mit Skepsis aufgenommen. Das Durchschnittsalter der Käufer in Spanien liegt bei etwa **49 Jahren**, was darauf hindeutet, dass ein guter Teil der Transaktionen keine Ersterwerbe sind, sondern Investitionen oder Umzüge. Wenn der Spekulant zu den Anleihen geht, versucht die Regierung, den Jungen an seine Stelle zu setzen. So scheint es jedenfalls.

Werden die Preise fallen? Das demografische und das Kredit-Argument

Der Thesenstreit ist frontal. Auf der einen Seite die, die sagen, die Preise könnten nicht fallen, weil die Bevölkerung seit 2010 um **mehr als zwei Millionen Menschen** gewachsen ist, während nur 1,3 Millionen Wohnungen gebaut wurden. Auf der anderen Seite die, die entgegnen, dass solvente Nachfrage nicht dasselbe ist wie Gesamtnachfrage: Wenn hundert Wohnungen unter hunderttausend Menschen verlost werden, bekommen sie die hundert, die am meisten zahlen — und das bedeutet nicht, dass der Preis für eine Durchschnittsfamilie tragbar ist. Erschwinglichkeit, nicht Knappheit, wäre das eigentliche Thermometer.

Der Vergleich mit 2008 überzeugt nicht alle. 2008 wurden 120-%-Hypotheken an Zeitarbeitskräfte vergeben und ohne Bremse gebaut. Heute wird nicht gebaut, nicht mehr als 80 % finanziert, und Kredit ist teurer. Die Parallele, so heißt es, bestehe nur beim Preis. Der Ausgang? Wer weiß.

Der Käufer, der wartet, und der Verkäufer, der nicht nachgibt

Unterdessen rechnet der normale Käufer. Wer zum Wohnen gekauft hat, dem sei es egal, ob die Preise steigen oder fallen, heißt es. Wer nicht gekauft hat, zahlt das Doppelte fürs Wohnen, höhere Zinsen und 50 % mehr für Grundnahrungsmittel — wenn es gut läuft mit 20 % mehr Einkommen. Eine ganze Generation ist erledigt, und nicht nur wegen der Immobilien.

Manche warten auf die für 2027 in Madrid geplante Senkung der Grunderwerbsteuer und ziehen es vor, ein paar Monate zu warten. Manche überlegen, jetzt zu verkaufen und nicht zu kaufen. Und manche wissen nach zwanzig Jahren Prognosen nicht mehr, ob das eine Blase ist, ein Remake oder einfach die neue Normalität. Die trockene Ironie: Der spanische Immobilienmarkt, jener Vermögenswert, der nie fällt, steigt und fällt seit zwei Jahrzehnten — je nachdem, wen man fragt.