Spaniens Immobilienbestand stieg von 145.000 auf eine Million

Von 145.000 Inseraten zur Million: Der Immobilienbestand sprengte alle Grenzen

Wie konnte der Bestand an Verkaufsimmobilien in nur sechs Jahren von 145.017 Inseraten auf über eine Million ansteigen? Mit Geduld. Sehr viel Geduld. Und mit einer Legion von Eigentümern, die bereit waren zu warten, bevor sie akzeptierten, was der Markt ihnen deutlich signalisierte. Diese Entwicklung wurde durch eine manuelle Verfolgung der Idealista-Inserate dokumentiert, die 2007 begann und fast zwei Jahrzehnte später immer noch dieselben Zahlen diskutiert: zunächst die des überbordenden Angebots, nun die eines Marktes, der seine Richtung geändert hat.

Vom halben Million zur Million: Die Chronologie des Platzens

Im August 2010 zeigte der Zähler 469.656 zum Verkauf stehende Wohnungen auf Idealista. Einen Monat später, im September, war bereits die Marke von 500.000 überschritten. Im Mai 2011 die 600.000. Im November desselben Jahres die 700.000. Im Juni 2012 die 800.000. Und am 10. September 2013 passte die Zahl nicht mehr in eine einfache Schlagzeile: 1.002.431 Inserate. Ein Anstieg von fast 600 % gegenüber dem Ausgangspunkt.

Die Statistik stammte nicht von einem Ministerium oder einem offiziellen Institut. Sie entstand durch das Zählen jedes einzelnen Inserats, das Privatpersonen und Agenturen auf dem Portal veröffentlichten. Was ein Büroanalyst als unbedeutende Daten abtun würde, entwickelte sich zu einem Frühindikator für den Zusammenbruch: eine Blase, die niemand wahrhaben wollte, die aber dennoch bei jeder täglichen Zählung detailliert erfasst wurde.

Die Zahl wurde geradezu süchtig machend. Es gab Tage mit aufeinanderfolgenden Rekorden, Wochenenden, die die Serie brachen, und ein heute fast rührendes Detail: Das erste Mal, dass der Höchststand an einem Montag fiel, wurde wie ein Ereignis gefeiert. Das Fieber des Zählers.

Bankwohnungen: Der Rekord, den niemand unterschreiben wollte

Während das private Angebot wuchs, tauchte eine Kategorie auf, die die Krise besser zusammenfasste als jeder Bericht. Die Inserate für Häuser und Wohnungen von Banken und Sparkassen stiegen von 18.354 im August 2010 auf einen Höchststand von 70.263 Inseraten am 23. August 2013, mit einem aggregierten Wert, der zeitweise 7,7 Milliarden Euro überstieg.

Dieser Block waren keine wartenden Privatpersonen. Es waren zwangsverwaltete Vermögenswerte in den Händen von Instituten mit internen Anweisungen, Ballast abzuwerfen. Dass ihr Volumen parallel zum Gesamtbestand wuchs, widerlegt eines der Mantras der Branche: dass es sich beim Angebot nur um eine Anhäufung von Zombie-Inseraten handle. Bankwohnungen kamen auf den Markt, weil sie verkauft werden mussten, nicht weil sie auf Käufer warteten.

Warum führte ELbichito nicht zum erwarteten Einbruch?

Die Serie erlebte ihr eigenes Erdbeben im Jahr 2020. Im Juni dieses Jahres lag der Kaufbestand in der Provinz Madrid bei 55.381 Inseraten, in der Stadt Madrid bei 25.889. Ein Jahr später war die Provinz auf 45.841 Inserate gesunken, während die Hauptstadt bei 24.488 blieb. Der Wortschatz füllte sich mit einem neuen Begriff: Nicht-Markt. Fast alles, was zum Verkauf stand, tat dies zu Preisen vor der Krise, und fast alles, was reduziert wurde, ging von unrealistischen Preisen aus, selbst vor dem Bicho. Das Angebot fiel nicht abrupt. Es bewegte sich einfach nicht mehr.

Dann brach ein weit verbreiteter Glaube: dass ein BIP-Einbruch die Immobilienpreise unausweichlich nach unten zieht. Die Arbeitslosen- und Wohnungsdaten zeichneten eine andere Kurve als 2008. Die Rückgänge kamen später, langsamer und schwächer. Einige argumentierten, dass Geldschöpfung und Rettungspakete das System stützten. „Sie wurden genau deshalb gerettet, damit die Preise nicht natürlich auf den Boden fielen“, fasste eine der am häufigsten zitierten Analysen zusammen.

Der Wandel 2024: Mieten steigen, Verkäufe sinken

Was die aktuelle Phase kennzeichnet, ist ein Richtungswechsel, der immer wieder überrascht. Die Daten aus Madrid sind das beste Beispiel. Im Juni 2020 bot das Portal 26.552 Mietobjekte in der Provinz an; im Juli 2024 waren es 13.156, weniger als die Hälfte. In der Stadt Madrid ist der Aderlass heftiger: von 21.872 im Jahr 2020 auf 10.538 im Jahr 2024. Und im kurzen Zeitraum zwischen November 2023 und Juli 2024 stieg der Mietbestand in Madrid-Stadt um 58 %. Gleichzeitig schrumpfte das Verkaufsangebot: von 41.951 Inseraten in der Provinz im November 2023 auf 31.398 im Juli 2024.

Das Ergebnis ist weniger Kaufangebot, mehr Druck auf den Mietmarkt und das Gefühl, dass sich der Markt neu organisiert hat, ohne dass jemand dies beabsichtigt hätte. Manche sehen in dieser Verschärfung den Beginn des Platzens einer anderen Blase; andere führen es darauf zurück, dass ein Großteil der gekauften Objekte letztlich vermietet wurde.

Airbnb und die 120.000 entfernten Inserate

Mitten im Chaos fiel eine Zahl wie ein Hammer: Es wurden 65.000 illegale Airbnb-Inserate entfernt und weitere 55.000 ohne Registrierungsnummer angezeigt. In einigen Provinzen schwankte der Mietbestand innerhalb von zwei Wochen um bis zu 30 %. Die Reaktion ließ nicht auf sich warten: Ein Teil der Analyse erinnerte daran, dass Airbnb insgesamt nur etwa 0,5–1 % des gesamten Wohnungsbestands ausmacht. Ein anderer Teil entgegnete, dass dieser Einbruch an anderer Stelle platzen könnte. Keiner der beiden Lager hat das letzte Wort.

Gibt es einen freien Immobilienmarkt?

Die Frage, so formuliert, durchzieht die gesamte Debatte. Es gibt jene, die behaupten, dass das Gesetz von Angebot und Nachfrage in beide Richtungen funktioniert, und jene, die erwidern, dass es nur dann wirksam wird, wenn es dem offiziellen Narrativ passt, während bei steigenden Preisen stets ein „Es geht immer weiter hoch“ beschworen wird. Dazwischen liegen Analysen, die Rettungspakete, die SAREB (spanische Bad-Bank) und die Geldpolitik der EZB als die eigentlichen Kräfte nennen, die einen natürlichen Kollaps verhinderten. Die Schlussfolgerung eines Teilnehmers war ebenso eindeutig wie kurz: „Der freie Markt existiert nicht.“

Was außer Zweifel steht, ist, dass sich die Spielregeln in weniger als zwanzig Jahren mehrfach geändert haben. Auf der Verkaufsseite ist das Angebot so stark geschrumpft, dass bei jedem Nachfrageanstieg die Preise kaum Spielraum für Anpassungen nach unten haben. Auf der Mietseite wird argumentiert, dass das Angebot zwar gestiegen sei, aber mit schlechterer Qualität und zu schlechteren Preisen. Dies deutet laut jedem Lehrbuch auf heftige Bewegungen hin.

Die verwirrende Zahl

Und was sagt dieser manuelle Zähler, der 2007 mit 145.017 Inseraten startete? Dass Zyklen nicht mehr natürlich sind, wenn ein Markt ausreichend interveniert wird. Heute erwartet kaum noch jemand, dass Immobilienpreise binnen sechs Monaten um 10 % fallen. Man bittet nur um Geduld, Sparen und noch mehr Geduld. Fast zwanzig Jahre nach der ersten Zählung bleibt die ehrlichste Schlussfolgerung dieselbe: Der Graph steigt, der Graph fällt, und der private Eigentümer mit Kreditvertrag schaut weiterhin vom Rand zu. Der freie Markt, falls er auftaucht, ist für andere.