Spanien verliert seit Sánchez-Amtsantritt über 247.000 Mietwohnungen

Spanien verliert seit 2019 247.572 Mietwohnungen

In Barcelona erhält eine Wohnung innerhalb von zehn Tagen 326 Interessenten. In Madrid sind es 120. In jeder Provinzhauptstadt wird die Anzeige per WhatsApp geteilt, bevor der Mieter sie zu Ende gelesen hat. Der Mietbarometer, erstellt von Alquiler Seguro und der Universidad Rey Juan Carlos für das dritte Quartal 2024, zeichnet ein unbequemes Bild: Der Durchschnittspreis für Standardmieten ist in Spanien auf 1.117 Euro gestiegen, verglichen mit 700 Euro im Jahr 2019. Gleichzeitig ist der verfügbare Bestand auf 734.622 Wohnungen gesunken – 247.572 weniger als im ersten vollen Jahr der Regierung von Pedro Sánchez.

Was ist mit dem Mietangebot passiert?

Die These des Berichts lautet, dass das Angebot nicht einfach verschwunden ist, sondern zurückgezogen wurde. Preisregulierungen in angespannten Gebieten, Grenzen für Mietanpassungen, Verlängerung der Mindestvertragslaufzeiten, geringerer Schutz bei illegaler Besetzung und eine allgemeine Zunahme der Rechtssicherheit für Investoren. Jeder Hebel wirkt in dieselbe Richtung: Private Eigentümer ziehen es vor, nicht zu vermieten. Die Daten für das dritte Quartal 2024 zeigen 27.732 weniger verfügbare Häuser als im Vorquartal – ein stetiger Abwärtstrend.

Der Einbruch hat regionale Schwerpunkte. Barcelona ist das Gebiet mit dem stärksten Angebotsrückgang: Allein in diesem Quartal verlor der Markt dort 9.284 Immobilien. Katalonien war Vorreiter bei der Anwendung der Preisgrenzen des Wohnraumgesetzes (Ley de Vivienda) in angespannten Zonen, und der Bericht stellt einen direkten Zusammenhang zwischen dieser Intervention und dem Rückgang her. Der Mietdruck – Interessenten pro Wohnung innerhalb von zehn Tagen – erreicht in Katalonien 326 Kandidaten pro Haus, weit über dem nationalen Durchschnitt von 120.

Warum ziehen Eigentümer ihre Wohnungen vom Markt?

Das zentrale Argument der Analyse ist, dass Vermieten zu einer Lotterie geworden ist. Das Wohnraumgesetz und eine Rechtsprechung, die als mieterfreundlich wahrgenommen wird, haben private Vermieter in risikomanagende Akteure ohne Kostenerstattung verwandelt. Wer heute vermietet, so diese Lesart, ist entweder ein Fonds mit juristischer Abteilung oder ein Naivling. Die praktische Konsequenz: Wohnungen werden verkauft, bleiben leer oder wandern in den touristischen Sektor, wo im letzten Jahr 340.000 verfügbare Unterkünfte überschritten wurden, mit einem Wachstum von über 9 %.

Einige sehen eine zweite Ursache im Problem: die Demografie. Die anhaltende Zuwanderung in Großstädte erhöht die Nachfrage, während das Angebot schwindet. Das Ergebnis ist der perfekte Sturm, den manche Analysen beschreiben: weniger Wohnungen, mehr Suchende und ein touristischer Bestand, der um dieselben Objekte konkurriert. Der Druck von 326 Kandidaten pro Wohnung in Katalonien erklärt sich nicht nur durch Regulierung, sondern auch durch die hohe Zahl der Interessenten.

Das argentinische Beispiel und die Preisbindung

Der Vergleich mit Argentinien taucht früh auf. Mit der Deregulierung unter Präsident Milei deuten die zitierten Daten auf einen Rückgang der Mieten um 50 % und einen Anstieg des Wohnungsangebots um 170 % hin. Der Kontrast zu Spanien ist unvermeidlich: Hier fiel die Intervention mit dem gegenteiligen Effekt zusammen. Die Gegenargumentation ist ebenfalls berechtigt: Jeder Markt hat seine eigene Struktur, und Rezepte blind zu übertragen, ist ein Glaubensakt.

Der theoretische Rahmen ist klassisch: Preisbindungen führen zu Knappheit, Warteschlangen und Parallelmärkten. Im Mietmarkt bedeutet dies weniger Angebot, mehr Nachfrage und eine strenge Mieterauswahl durch den Vermieter. Die soziale Folge wird am wenigsten diskutiert: Junge Menschen und Studierende aus ländlichen Regionen Spaniens, die in die Städte kommen, finden nur noch WG-Zimmer oder müssen zurück zu den Eltern ziehen. Die vollständige Berechnung der Kosten für eine eigenständige Existenzgründung in einer Hauptstadt ergibt eine entmutigende Summe.

Das Ergebnis: Weniger Wohnungen, teurer, strengere Auswahl

Das Gesamtbild zeichnen die Zahlen des Berichts selbst. Steigende Preise, sinkendes Angebot, Rekordnachfrage und wachsender Tourismusbestand. Vermieter, die weiterhin vermieten, tun dies mit immer strengeren Bedingungen: unbefristete Verträge, keine Haustiere, maximal zwei Personen mit festem Einkommen, Mietausfallversicherung. Das ist kein Zufall, sondern der Reflex eines Marktes, in dem sich der Vermieter vor Vertragsabschluss absichern will.

Die offene Frage ist nicht, ob die Intervention Wirkung zeigte, sondern wie lange die Umkehr dauern wird. Bei 734.622 verfügbaren Wohnungen und einem Durchschnitt von 120 Kandidaten pro Objekt pendelt sich der Markt nicht von selbst ein. Und solange sinkt nur eine Zahl: die Anzahl der angebotenen Wohnungen.