Spaniens Mietgesetze gekippt: Der Schaden ist bereits angerichtet

Spaniens Mietgesetze gekippt: Der Schaden ist bereits angerichtet

Laut einem in der Diskussion verbreiteten Beitrag ist das Angebot an Mietwohnungen seit 2020 um 61 % eingebrochen und die Preise sind um 40 % explodiert. Dies war der Ausgangspunkt der jüngsten Debatten, nachdem das Gesetzespaket zur Intervention auf dem Mietmarkt durch die spanische Regierung gescheitert ist. Die am häufigsten wiederholte Schlussfolgerung lautet nicht, dass eine Katastrophe verhindert wurde, sondern dass diese bereits vor der Aufhebung der Dekrete im Gange war. Der eigentliche Schaden, so heißt es, ist die im Sektor verankerte Rechtsunsicherheit.

Der Vermieter, der zögerte, verkauft nun. Dies ist die vorherrschende Lesart unter den Teilnehmern. Kleine private Vermieter haben entschieden, dass das regulatorische Risiko den Ertrag nicht rechtfertigt, was zu einer stillen Flucht führt: Wohnungen verlassen den Mietmarkt und wechseln zum Verkaufsmarkt. Das Gefühl ist, dass der rechtliche Rahmen jederzeit per Dekret geändert werden kann und dass Mieter sich Zwangsverlängerungen, Zahlungsausfällen und illegaler Besetzung (Okupación) mit wenigen Verteidigungsmitteln ausgesetzt sehen. In diesem Szenario schrumpft das Angebot und die Preise steigen für die verbleibenden Akteure.

Warum bricht das Mietangebot zusammen?

Das am häufigsten wiederholte Argument ist, dass Preisinterventionen Investitionen abschrecken. Wenn der Vermieter die Miete nicht an den Markt anpassen kann, wenn der Mieter jahrelang eine eingefrorene Miete zahlen kann und wenn Zwangsräumungen bei Zahlungsverzug zu einem juristischen Albtraum werden, ändert sich die Kalkulation. Vermieten wird nicht mehr zum Geschäft, sondern zum Glücksspiel. Das Ergebnis ist bereits sichtbar: weniger angebotene Wohnungen und höhere Preise für die verbleibenden.

Einige vertreten die Ansicht, dass das Problem nicht die Regulierung ist, sondern der Mangel an öffentlichem Wohnraum und das Gewicht von Investmentfonds. Die optimistischste Berechnung geht davon aus, dass mehr Bauaktivitäten und ein größerer öffentlicher Bestand die Preise senken würden. Das pessimistische Szenario geht davon aus, dass ohne Maßnahmen bei Boden, Steuern und Genehmigungen jede Maßnahme nur ein Pflaster ist. Und mittendrin steht die Evidenz, dass sich der Markt von beiden Seiten her verengt.

Der solvente Mieter findet keine Wohnung mehr

Eine der am meisten diskutierten Paradoxien betrifft Profile, die theoretisch leichtes Spiel haben sollten. Ein Paar mit Kindern, festem Gehalt und Bürgschaft, das Schulen in der Nähe sucht und langfristig bleiben möchte. Dieser Mieter, so heißt es, wäre ideal für jeden Vermieter. Doch die beschriebene Realität sieht anders aus: verfügbare Wohnungen werden oft als Saisonmieten (temporada) angeboten, teils unter Umgehung des Gesetzes, um den regulären Mietvorschriften zu entgehen. Das Ergebnis ist, dass normale Familien nicht mit diesem Format konkurrieren können.

Erzählt wird der Fall eines Polizisten und seiner Familie, die keine Wohnung für 2.000 Euro monatlich mieten konnten. Am Ende wurde die Immobilie als Saisonmietobjekt mit zwei Personen pro Zimmer vermietet. Laut dem Bericht ist dies keine isolierte Anekdote, sondern ein Symptom eines Marktes, der sich in zwei Geschwindigkeiten fragmentiert hat: die der Saisonmiete und die des Wohnraummietmarktes, der immer weniger Einheiten bietet.

Die realen Kosten des Wohnraums: Boden, Steuern und Genehmigungen

Es gibt eine wiederholte Berechnung, die genau betrachtet werden sollte. Nach dieser These wären die tatsächlichen Kosten einer Wohnung ohne Zuschläge nur ein Bruchteil des Endpreises. Die gehandhabte Aufschlüsselung ist wie folgt: Der Boden macht etwa 30 % der Kosten aus, Steuern rund 40 % und Regulierungen sowie Genehmigungen weitere 20 %. Zusammen multiplizieren die offiziellen Kosten die reinen Baukosten um ein Vielfaches.

Die daraus gezogene Schlussfolgerung ist, dass alle drei Faktoren von politischen Entscheidungen abhängen. Würden Boden billiger, Steuern gesenkt und Genehmigungen beschleunigt, fiele der Endpreis. Das Problem ist, dass keines dieser drei Dinge angegangen wurde und die Debatte über Wohnraum sich auf die Preiskontrolle konzentriert hat, die am Symptom wirkt, nicht an der Ursache.

Rechtsunsicherheit als Preisfaktor

Über das konkrete Dekret hinaus hat sich das Gefühl verfestigt, dass der Rahmen jederzeit geändert werden kann. Dies hat einen direkten Effekt auf das Angebot: Der Vermieter, der zwischen Vermieten oder Verkaufen schwankte, verkauft. Wer eine leere Wohnung hatte, lässt sie leer stehen. Wer plante, zum Zweck der Vermietung zu kaufen, kauft nicht. Jede dieser Entscheidungen reduziert die Einheiten auf dem Markt und übt Druck nach oben auf die Preise aus.

Auch die Diskussion darüber, ob dies Stimmen bringt oder kostet, war präsent. Spanien ist ein Land der Eigentümer, Mieter sind eine Minderheit. Die aufgezeigte Paradoxie besteht darin, dass die Maßnahmen aktuelle Mieter schützen, aber zukünftigen die Tür verschließen. Und im Kontext vorgezogener Neuwahlen wird jede normative Entscheidung auch unter Wahlkampfgesichtspunkten gelesen.

Was passiert jetzt mit dem Mietmarkt?

Mit den gekippten Dekreten herrscht kurzfristig Unsicherheit. Das Angebot sinkt weiter, die Preise steigen weiter und Vermieter haben weiterhin keine Anreize, auf den Wohnraummietmarkt zurückzukehren. Das allgemeine Gefühl ist, dass das Problem nicht gelöst, sondern nur vertagt wurde. Und dass der nächste Versuch einer Regulierung, falls er kommt, einen noch engeren Markt vorfinden wird.

Die offene Frage bleibt, ob jemand mit Entscheidungsbefugnis bereit ist, Boden, Steuern und Genehmigungen anzugehen, oder ob die Debatte sich weiterhin um Preisinterventionen drehen wird. Währenddessen schaut der Mietsuchende weiterhin auf Portale mit immer weniger Optionen und höheren Preisen. Und der Vermieter, der zögerte, zögert nicht mehr.