Spanien verliert 96.512 Mietwohnungen, Durchschnittsmiete steigt auf 1.118 €

Spanien verliert 96.512 Mietwohnungen und die Durchschnittsmiete übersteigt 1.100 Euro

Der spanische Mietmarkt schloss das Jahr 2024 mit 717.338 angebotenen Wohnungen ab, was einem Rückgang von 96.512 gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die durchschnittliche Monatsmiete lag bei 1.118 Euro, ein Anstieg von 11,2 % im Vergleich zu 2023. Diese beiden Zahlen fassen den Mietbarometer 2024 zusammen, erstellt vom Observatorio del Alquiler der Fundación Alquiler Seguro und der Universidad Rey Juan Carlos, und erklären, warum die Wohnungssuche zu einer Hürdenlauf geworden ist. Der Druck der Nachfrage hat sich vervielfacht: Wenn 2023 jede Anzeige in den zehn Tagen nach Veröffentlichung 45 Kontakte erhielt, stieg der Durchschnitt 2024 auf 124. In Barcelona schnellt diese Zahl auf 421 Interessenten pro Immobilie hoch.

Barcelona konzentriert ein Drittel des Angebotsrückgangs

Die Provinz Barcelona hat in nur einem Jahr 37.043 Mietwohnungen verloren, was 38,7 % des gesamten in Spanien verschwundenen Bestands entspricht. Der Einbruch seit 2019 ist noch deutlicher: von 170.164 Anzeigen auf 95.216. Die Generalitat de Catalunya (Regionalregierung Kataloniens) führte im März die Preisobergrenzen des Wohnungsgesetzes in 271 katalanischen Gemeinden ein, die als 'gespannte Zonen' erklärt wurden, und behauptet, die Preise für neue Verträge um 5 % gesenkt zu haben, obwohl ihr eigenes Datenmaterial zeigt, dass das Angebot in wenigen Monaten um fast 20 % fiel. Das Ergebnis ist eine unbequeme Paradoxie: Barcelona bleibt die teuerste Provinz zum Mieten, mit einem Durchschnitt von 1.604 Euro.

Der von den Autoren des Berichts beschriebene 'Zentrifugaleffekt' erstreckt sich auf Girona (104 Kontakte pro Anzeige) und Tarragona (13) und droht, sich im Baskenland zu wiederholen, wo Rentería Obergrenzen einführt und Provinzen wie Bizkaia von 43 auf 191 Kontakte pro Wohnung steigen. In Madrid erreicht der Druck 109 Interessenten pro Wohnung; auf den Balearen 124; in Valencia 125.

Warum Vermieter aufhören zu vermieten

Die Diagnose des Einbruchs hat mehrere Schichten. Ein Teil der Analyse weist auf die rechtliche Unsicherheit der Vermieter hin: Die Wahrnehmung, dass ein Mieter nicht zahlen kann, sich als verletzlich erklären und die Zwangsräumung monate- oder jahrelang blockieren kann, macht das Wohnen zur Vermietung zu einer asymmetrischen Risikoinvestition. Die rationale Reaktion des Eigentümers ist es, die Wohnung vom Markt zu nehmen, sie auf Saisonvermietung umzustellen oder in den Tourismussektor zu verlagern, wo die Umschlaggeschwindigkeit höher und die Rentabilität größer ist.

Ein anderer Strom weist auf die Erstickung der Bauträger hin. Die Kosten für den Bau von geförderten oder frei finanzierten Wohnungen sind aufgrund von Bürokratie, Genehmigungen, Inspektionen und regulatorischen Anforderungen denen des Luxuswohnungsbaus gleichgekommen, so dass sich nur das Hochpreissegment lohnt. Eine dritte, unbequemere Linie argumentiert, dass das Problem nicht das Angebot, sondern die Erwartungen sind: Wenn Miete als kostenlose öffentliche Dienstleistung wahrgenommen wird, leert sich der formale Markt und es tauchen intransparente Formen auf – Parallelverträge, fiktive Versorgungsabrechnungen, Untervermietung nach Zimmern –, die jeder Statistik entgehen.

Wie viel kostet das Mieten in den angespanntesten Provinzen?

Barcelona führt das Ranking mit 1.604 Euro an, gefolgt von den Balearen (1.598) und Madrid (1.495). Die Liste vervollständigen Guipúzcoa (1.430), Bizkaia (1.232), Málaga (1.191), Las Palmas (1.070), Valencia (1.044) und Santa Cruz de Tenerife (1.031). Am anderen Ende sind Teruel (484 Euro) und Ciudad Real (496) die einzigen Provinzen unter 500 Euro, wobei Zamora (520), Palencia (521), Jaén (540), Lugo (543) und Badajoz (550) als Preisrefugien dienen. Die Lücke zwischen der teuersten und der günstigsten Provinz übersteigt 1.100 Euro monatlich.

Die Debatte über die Ursachen: Tourismus, Immigration oder Rechtsrahmen

Die öffentliche Diskussion über Wohnraum hat sich in drei Erzählungen polarisiert, die selten aufeinander hören. Die erste gibt dem Ferien- und Saisonvermietung die Schuld daran, Wohnraum anzuziehen, besonders in Stadtzentren und Küstengebieten. Die zweite konzentriert sich auf den demografischen Druck und das anhaltende Nachfragewachstum. Die dritte, für die Machthaber am wenigsten bequeme, argumentiert, dass der regulatorische Rahmen – Preisobergrenzen, erzwungene Verlängerungen, verstärkter Schutz für verletzbare Mieter – der direkte Auslöser für den Rückzug des Angebots war.

Auffällig ist, dass alle drei Strömungen denselben Datenpunkt teilen: Der formale Markt schrumpft. Und keine von ihnen erklärt, warum, bei 421 Interessenten pro Wohnung in Barcelona, die Lösung darin besteht, weiterhin in den Preis einzugreifen, statt das Angebot zu vervielfachen. Der Bericht lässt die Analyse genau dort, wo die Zahlen nicht mehr diskutiert werden und die Politik beginnt.