Barcelona: Mietmarkt rebelliert gegen Preisregulierung

In Barcelona verzeichnete jede Mietanzeige im vierten Quartal 2025 durchschnittlich 462 Kontakte. Dies steht im starken Kontrast zu den 103 Kontakten in Madrid und den 135 im landesweiten Durchschnitt. Die spanische Regulierung der Mieten hat zwar die Preise gedämpft, doch das angebotene Wohnungsangebot ist in der Stadt um 22,2 % und in Katalonien um 20,5 % gesunken.

Eine Wohnung zur Miete in Barcelona zu finden, hängt nicht mehr nur von der Zahlungsfähigkeit ab. Im vierten Quartal 2025 erhielt jede Anzeige **462 Kontakte** in der Provinz, verglichen mit 103 in Madrid und 135 im nationalen Gesamt. Diese Daten stammen aus einem Bericht des **Fedea** (Spanisches Institut für Wirtschaftsanalysen) über die ersten zwei Jahre der Anwendung des **Gesetzes 12/2023** zum Recht auf Wohnraum, das im Mai 2023 verabschiedet wurde.

Die vom Studie aufgezeigte Paradoxie ist unbequem. Dort, wo die Preisregulierung am strengsten angewandt wurde, sind die Mieten weniger stark gestiegen, aber das verfügbare Angebot ist ebenfalls erheblich zurückgegangen. Der Preis der verbleibenden Wohnungen wird begrenzt. Für potenzielle Mieter ist es jedoch viel schwieriger geworden, überhaupt eine Wohnung zu finden.

## Weniger Anzeigen, stabilere Preise

Zwischen dem ersten Quartal 2024 und dem vierten Quartal 2025 stieg der durchschnittliche Mietpreis in Barcelona und Katalonien, wo die Mietpreisbremse gilt, um **5,7 %**. In Madrid, wo das Wohnbaugesetz nicht in gleicher Weise umgesetzt wurde, betrug der Anstieg 8,5 %. Landesweit lag der Zuwachs bei 10,8 %. Die Regulierung scheint ihr unmittelbares Ziel teilweise erreicht zu haben: die Dämpfung der Preise.

Die Zahl der Mietanzeigen ging im selben Zeitraum in Barcelona um **22,2 %** und in Katalonien um 20,5 % zurück. In Madrid hingegen stieg sie um 3,9 %. Dieser Unterschied ist beträchtlich. Barcelona verliert mehr als ein Fünftel seines Angebots, während gleichzeitig ein deutlich höherer Nachfragedruck als in anderen Gebieten besteht.

Der Vergleich zwischen Barcelona und Madrid verdeutlicht das Phänomen. In Madrid, ohne die gleiche Mietpreisbremse, stiegen die Preise stärker (8,5 % gegenüber 5,7 % in Katalonien), aber das Angebot sank nicht, sondern wuchs um 3,9 %. In Barcelona stiegen die Preise weniger, aber mehr als ein Fünftel der Anzeigen verschwanden. Jede verbleibende Anzeige erhält 462 Kontakte, verglichen mit 103 in Madrid. Der Druck auf die Nachfrage ist in der katalanischen Provinz viermal so hoch.

Die Daten zeichnen einen Markt, auf dem der Preis nicht mehr die einzige Hürde ist. Wenn weniger Wohnungen verfügbar sind und sich mehr Menschen für jede Anzeige interessieren, hängt der Zugang auch von der Schnelligkeit der Kontaktaufnahme, den verfügbaren Dokumenten, dem nachgewiesenen Einkommen, Bürgschaften oder den Kriterien des Eigentümers ab. Faktoren, die sich nicht in Euro pro Quadratmeter messen lassen.

## Der Markt sucht andere Wege, wenn die Miete begrenzt wird

Das Fedea interpretiert diese Entwicklung als Muster, das mit der ökonomischen Theorie der Preiskontrollen vereinbar ist. Wenn die erzielbare Miete für Wohnraum begrenzt wird, kann ein Teil des Angebots aus diesem Markt verschwinden und sich anderen Nutzungen zuwenden: Verkauf, kurzfristige Vermietung, Zimmervermietung oder anderen weniger regulierten oder rentableren Formen.

Der Bericht misst nicht die Absichten der Eigentümer noch beweist er fallweise, was mit jeder zurückgezogenen Wohnung geschah. Er weist darauf hin, dass der Rückgang der Anzeigen genau dort stattfindet, wo die Mietpreisbremse am strengsten angewandt wird. **Katalonien** ist das wichtigste Experimentierfeld des Gesetzes. Es ist die Region, die flächendeckend Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, und die Mietpreisbremse gilt dort seit **März 2024**.

Diese ungleiche Umsetzung macht den katalanischen Fall zu einer nützlichen Referenz, um zu beobachten, was passiert, wenn der Preis in einem angespannten Markt begrenzt wird. Der Bericht stellt auch fest, dass Katalonien die Regulierung auf andere Mietarten wie Kurzzeitmieten oder Zimmervermietung ausgeweitet hat. Für das Fedea deutet dies darauf hin, dass einige Wohnungen aus dem traditionellen Wohnraummietmarkt ausgeschieden sein könnten und sich zu Formen bewegt haben, die anfangs weniger reguliert waren. Wenn ein Weg zur Rentabilität begrenzt wird, sucht der Markt nach anderen.

## Insider und Outsider: Zwei Seiten desselben Marktes

Die Studie unterscheidet zwischen **Insidern** und **Outsidern**. Erstere sind Mieter, die bereits im Markt aktiv sind und von niedrigeren Mieten profitieren können. Letztere sind Personen, die erstmals mieten oder ihre Wohnung wechseln möchten und auf weniger Anzeigen und viele mehr Konkurrenten pro Wohnung stoßen.

Für Insider kann die Regulierung den wirtschaftlichen Druck lindern. Für Outsidern verschiebt sich das Problem: Es geht nicht nur darum, wie teuer die Miete ist, sondern ob man überhaupt einen Vertrag bekommt. Die praktische Konsequenz ist, dass der Preis nicht mehr die einzige Hürde ist. Bei weniger verfügbaren Wohnungen und mehr Interessenten pro Anzeige hängt der Zugang von der Reaktionsgeschwindigkeit, den Unterlagen, dem Einkommensnachweis, Bürgschaften oder den Vermieterkriterien ab.

Das Ergebnis ist eine unbequeme Paradoxie. Die Regulierung der Preise kann einen Teil der Mieten dämpfen, reicht aber nicht aus, wenn der Wohnraum weiterhin von einem privaten Angebot abhängt, das sich zurückziehen, verkaufen oder in rentablere Formen verschieben kann, wenn die Gewinnmarge begrenzt wird. Die Spannung betrifft nicht nur die Mieten, sondern auch den Kauf- und Verkaufsmarkt, was auf eine strukturelle Knappheit an verfügbarem Wohnraum hindeutet.

## Fedea mahnt zur Vorsicht: Hinweise, keine Kausalbeweise

Dennoch mahnt das **Fedea** zur Vorsicht. Die Analyse ist deskriptiv, nicht kausal, und der beobachtete Zeitraum ist noch kurz. Die Studie beweist nicht eindeutig, dass das Gesetz allein den Angebotsrückgang verursacht hat, behauptet aber, dass die Daten zu einem klaren Muster passen: gedämpfte Preise, weniger angebotene Wohnungen und größerer Druck auf jede verfügbare Immobilie.

Der Bericht vermeidet es auch, dem Wohnbaugesetz die allgemeine Verteuerung der Mieten in Spanien zuzuschreiben, da die Mietpreisbremse in den meisten Gebieten nicht angewandt wurde. In seiner Diagnose bleibt das Grundproblem der Mangel an Angebot. Die Spannung betrifft nicht nur die Mieten, sondern auch den Kauf- und Verkaufsmarkt, was auf eine strukturelle Knappheit an verfügbarem Wohnraum hindeutet.

Es sei daran erinnert, dass diese Schlussfolgerungen aus einem deskriptiven Bericht über einen kurzen Zeitraum stammen und keine rechtliche oder wirtschaftliche Beratung darstellen. Jede Entscheidung über Miete, Kauf oder Verkauf von Wohnraum sollte mit einem Fachmann besprochen werden.