Spanien plant Regulierung von Zimmervermietung

Wohnen im Zimmer: das Geschäft, das der Staat regulieren will

Die Vermietung von Zimmern ist keine Notlösung mehr, sondern ein eigener Markt mit Preisen, Investoren und Leidtragenden. Die Abfolge, die den Beginn dieser Diskussion beschreibt, ist einfach: Erst wurde die Vermietung ganzer Wohnungen eingegriffen, dann zogen sich Eigentümer auf die Zimmer- und Zeitmietvermietung zurück, und nun zielt der Regulator auf diese letzte Bastion. Wer die Sache genau verfolgt, argumentiert, dass Mieter, die früher eine ganze Wohnung mieteten, heute ein Bad teilen und mehr für weniger Quadratmeter zahlen.

Die These der ersten Nachricht ist, dass es keinen Zufall bei der Häufung regulatorischer Ankündigungen gibt. Katalonien erscheint als Vorreiter, der Rest des Landes als nächste Station. Die Lesart der Eigentümerseite ist die gegenteilige: Jeder Eingriff verteuert den verfügbaren Boden und verdrängt Angebote, sodass das Zimmer zur letzten Stufe vor der Obdachlosigkeit wird. Beides kann gleichzeitig wahr sein, und darin liegt das Problem.

Was Zimmervermietung ist und warum sie boomt

Zimmervermietung ist die Anmietung eines Schlafzimmers innerhalb einer Wohngemeinschaft, mit Gemeinschaftsflächen und oft befristetem Vertrag. Sie entstand als Lösung für Studierende und Pendler, ist aber zum Einstieg in den Wohnungsmarkt für jene geworden, die Kaution und Miete einer ganzen Wohnung nicht stemmen können. Der Preis eines Zimmers in einer angespannten Stadt hat sich dem Niveau einer kompletten Mietwohnung von vor einigen Jahren angenähert und zieht Kapital an, das zuvor auf traditionelle Wohnimmobilien schaute.

Im Argumentationsaustausch tauchen zwei unvereinbare Erklärungen auf. Eine besagt, dass Eigentümer auf Zimmer umgestiegen sind, weil das Gesetz die Tür zur konventionellen Vermietung verschloss. Die andere entgegnet, dass Eigentümer nicht vermieten, weil sie nicht wollen, und das Verschließen einer Wohnung eine freie Entscheidung mit steuerlichen Kosten sei. Keine der beiden lässt sich mit öffentlich verfügbaren Daten beweisen, was die Diagnose im Vagen hält.

Preise im Markt für Zimmervermietung

Die kursierenden Zahlen zeichnen einen zweigeteilten Markt. Ein Zimmer in einem Studentenwohnheim liegt bei etwa 850 Euro pro Monat, während ein Zimmer in einer WG zwischen 300 und 350 Euro für denselben Mieterprofil-Typ kostet. Diese Differenz erklärt, warum Studierende weiterhin WGs bevorzugen und warum Vermieter von WGs Spielraum für Preiserhöhungen haben.

In Barcelona bewegt sich die Miete für ganze Wohnungen je nach Lage und Zustand zwischen 900 und 1.500 Euro. Beispiele zur Entwarnung nennen 50-Quadratmeter-Wohnungen mit Aufzug für 700 bis 875 Euro in zentralen Vierteln. Der Vergleich ist selektiv und daher irreführend, zeigt aber auch, dass das Problem nicht homogen ist: Es hängt vom Viertel, dem Gebäudezustand und der Verfügbarkeit einer Garage ab.

Die Warnung, die niemand hören will

Der Tenor der gesamten Diskussion ist, dass die Regulierung der Zimmervermietung ohne Ausweitung des Angebots denselben Effekt hat wie die Regulierung der Ganzwohnungen: weniger Produkte auf dem Markt und höhere Preise für das Verbleibende. Für Katalonien werden Daten angeführt, die in diese Richtung deuten: 1.202 neue Mietwohnungen in einem Jahr gegenüber 1.946 in nur einem Quartal vor der Erklärung zur angespannten Zone. Die Reihe ist kurz, aber unbequem.

Die Gegenargumentation lautet, dass auch Eigentümer verlieren, wenn sie Wohnungen leer stehen lassen, und Steuern den Mietausfall kompensieren. Das ist theoretisch plausibel, praktisch schwer zu überprüfen, da niemand veröffentlicht, wie viele Wohnungen aus Eigentümerentschluss leer bleiben. Die Konsequenz trägt ohnehin derselbe: derjenige, der eine Unterkunft braucht.

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Die Prognose basierend auf verfügbaren Daten ist bescheiden: Wenn die Regulierung voranschreitet, werden Zimmermieten kurzfristig teurer und professioneller, mit Betreibern, die Kontrollen besser standhalten als Privatpersonen. Geschieht dies nicht, steigen die Preise weiter aufgrund der Nachfrage. In beiden Szenarien zahlt der Mitbewohner mehr. Der Unterschied liegt darin, wer kassiert.