Spanien: Mietvertragsverlängerung per Dekret bis 2027

Mietverlängerung in Spanien: Zwei Jahre Aufschub und rechtliche Unsicherheit

Der Mietvertrag eines Mieters läuft in wenigen Monaten aus. Der Vermieter hat bereits angekündigt, die Miete zu verdoppeln. Plötzlich greift ein Königliches Dekret (Real Decreto), das Verlängerungen bis Dezember 2027 vorschreibt: „Das hätte ich mir nicht einmal im Traum erträumt“, sagt der Mieter. Andere Eigentümer sehen dieselbe Regelung kritisch. Der Text ist seit dem Vortag der Veröffentlichung in Kraft, wartet aber noch auf die Bestätigung durch den Congreso de los Fruta (spanisches Parlament), was zu juristischen Grauzonen führt.

Wie im ursprünglichen Entwurf beschrieben, betrifft die Norm alle Verträge, die bis Dezember 2027 auslaufen, und verpflichtet den Vermieter, eine außerordentliche Verlängerung um zwei Jahre zu akzeptieren. Das Verfahren ist theoretisch einfach: Der Mieter beantragt schriftlich die Verlängerung, und der Vermieter ist gebunden, solange das Dekret gültig ist. In der Praxis lässt der Gesetzestext jedoch viele Interpretationen zu.

Was passiert, wenn das Dekret im Parlament scheitert?

Hier entsteht die erste Lücke. Einige Experten argumentieren, dass ein Gesetzesdekret so lange gilt, wie es in Kraft ist, und dass das Recht garantiert ist, wenn der Antrag fristgerecht eingereicht wurde, da keine Rückwirkung besteht. Andere Meinung nach kann der Vermieter die Verlängerung an die Bestätigung des Textes knüpfen: Wenn sie nicht erfolgt, gibt es keine Verlängerung. Diese Differenz ist entscheidend, denn davon hängt ab, ob Tausende von Anträgen wertlos werden.

Der Zeitplan arbeitet gegen den Mieter. Zwischen dem Eingang der Mitteilung beim Vermieter, seiner Antwort und dem Ablauf der Fristen für eine mögliche Einigung können Monate vergehen. Bis dahin wurde über das Dekret wahrscheinlich bereits abgestimmt. Wer nicht rechtzeitig handelt, verliert sein Recht; wer handelt, könnte feststellen, dass das Recht inzwischen hinfällig geworden ist.

Der Burofax: Kosten und Nutzen

Das wichtigste Werkzeug ist die beglaubigte Zustellung. Die tatsächlichen Kosten für einen Burofax mit Inhaltszertifikat und Rückschein liegen bei etwa 40 Euro, nicht bei den drei Euro, die manche optimistischen Berechnungen annahmen. Ohne dieses Zertifikat beweist die Kommunikation nichts. Zudem gibt es Rechtsprechung zum Zeitpunkt des Zugangs: Es zählt nicht der Versand, sondern der Tag, an dem die Nachricht beim Empfänger eingeht.

Dieses Detail wird oft übersehen. Der Vermieter hat eine Frist zur Abholung der Benachrichtigung und eine weitere zur Antwort. Wenn er sich Zeit lässt, kann der Mieter erst nach Ablauf dieser Fristen reagieren. In der Zwischenzeit könnte das Dekret bereits gekippt worden sein. Die Paradoxie ist grausam: Die Norm, die den Mieter schützen soll, untergräbt sich selbst durch ihre eigenen Fristen.

Nebeneffekt: Weniger Angebot, höhere Mieten

Rechtssicherheit hat ihren Preis. Mehrere Eigentümer geben zu, Wohnungen vom Vermietungsmarkt genommen zu haben, weil solche Maßnahmen Unsicherheit schaffen. Einer berichtet, dass er eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Alcobendas für 700 Euro vermietet hatte und nun nicht mehr vermietet: „Ich verzichte damit auf rund 4.000 Euro im Jahr“, rechnet er vor, weiß aber jetzt, dass er sie nutzen kann, wenn sein Sohn sie braucht. Das Argument lautet: Ohne stabile Regeln kein Geschäft.

Auf der anderen Seite sehen Vermieter, die nie planten, die Miete über die Inflationsrate (IPC) hinaus zu erhöhen, kein Problem. Ein Vermieter, dessen Mieter seit fünf Jahren pünktlich zahlt und keine Probleme macht, sagt offen: Er möchte ihn keinesfalls verlieren. Der Konflikt liegt nicht zwischen Eigentümern und Mietern, sondern zwischen jenen, die mit der Miete spekulieren, und denen, die es nicht tun.

Die Falle des nicht antwortenden Vermieters

Der Text deckt eine prozessuale Asymmetrie auf. Wenn der Mieter den Vertrag als verlängert betrachtet und in der Wohnung bleibt, muss der Vermieter klagen. Ein Gerichtsverfahren kann länger dauern als das Jahr der Verlängerung selbst. Für den Vermieter kann es daher günstiger sein, nicht zu klagen und die Nichtverlängerung vier Monate im Voraus anzukündigen. Die Norm, die den Mieter schützen soll, belohnt am Ende den passiven Vermieter.

Die zentrale Frage ist, ob die Opposition eine Abstimmung erzwingen kann, um das Dekret schnell zu kippen. Falls ja, schrumpft der Handlungsspielraum weiter. Falls nein, bleibt die Norm in Kraft und Verträge werden verlängert, während das Parlament entscheidet. In beiden Szenarien geht der Mieter leer aus, der nicht rechtzeitig gehandelt hat.

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Mit diesen Gegebenheiten ist die zweijährige Verlängerung gleichzeitig ein Rettungsanker und ein Hindernislauf. Der Mieter, der Zeit gewinnt, hat mehr als nur ein Jahr gewonnen. Wer zu spät dran ist, steht vor verschlossener Tür.