Madrids Mietbestand sinkt um 20 % nach neuem Dekret

Madrids Mietbestand sinkt um 20 % nach neuem Dekret

Eine 100 Quadratmeter große Wohnung in bester Lage, frisch renoviert und mit einer Warteschlange von Interessenten. Der Eigentümer, ein 90-jähriger Mann, der ein Ruinenhaus in zwei Einheiten umgewandelt hatte, war bereit zu vermieten. Laut Forennutzern reichte die Veröffentlichung des Königlichen Gesetzesdekrets aus, damit er eine Agentur anrief und den Verkaufswert schätzen ließ. Dies ist kein Einzelfall: Es ist ein Muster, das sich seit der Veröffentlichung der Norm im BOE (Staatsanzeiger) auf Immobilienportalen wiederholt. In Madrid-Zentrum fielen die Mietanzeigen bei Idealista innerhalb weniger Tage von 11.815 auf 9.398, ein Absturz um 20,46 %, was laut Berechnungen im Forum 2.417 aus dem Markt genommenen Wohnungen entspricht. Sie argumentieren, dies sei keine saisonale Anpassung, sondern eine Flucht.

Wie viele Wohnungen wurden aus dem Mietmarkt in Madrid entfernt?

Tägliche Marktdaten zeichnen einen anhaltenden Rückgang seit dem 1. Oktober ab. An diesem Tag hatte Madrid-Zentrum 9.422 Mietwohnungen bei Idealista; wenige Tage später lag die Zahl bei 8.593. Der Trend beschleunigte sich nach dem gescheiterten Validierungsversuch der Dekrete und stürzte erneut ab, als die Genehmigung über die Hintertür angekündigt wurde. Die letzte bekannte Zählung sprach von 8.620 Anzeigen, der kumulierte Rückgang lag in nur zehn Tagen nahe 8 %. Gefiltert nach Langzeitmiete reduziert sich der Bestand in Madrid auf etwa 5.000, während in Barcelona aufgrund jahrelanger Regulierung nur noch 680 übrig sind.

Die offensichtliche Frage lautet: Wohin gehen diese Wohnungen? Die häufigste Antwort ist, dass sie nicht verschwinden, sondern sich verwandeln. Einige wechseln zur Saisonvermietung, die von der neuen Regelung ausgenommen ist. Andere ziehen sich zurück, bis Gerichte die Maßnahmen kippen. Eine dritte Gruppe, die am besorgniserregendsten für den Markt ist, geht zum Verkauf über. Das Ergebnis ist laut Teilnehmern ein schrumpfender Mietmarkt bei unveränderter Nachfrage.

Warum Eigentümer ihre Wohnungen aus der Vermietung nehmen

Das Königliche Gesetzesdekret trat am Tag nach seiner Veröffentlichung im BOE in Kraft, obwohl die Validierung durch das Parlament aussteht. Dieses Fenster der Unsicherheit – einen Monat, es sei denn, es wird verkürzt – reicht vielen Eigentümern, um zu handeln, bevor die Norm sie fängt. Diskutierte Gründe sind die Ausweitung des Mieterschutzes auf gefährdete Gruppen, der nun auch Zimmer umfasst, nicht nur ganze Wohnungen. Ein weiterer Faktor ist das Gefühl, dass der Rechtsrahmen das Vermieten riskant macht: Wenn Mieter nicht zahlen, kann die Rückgabe Monate oder Jahre dauern.

Einige behaupten, das Problem sei nicht die Norm selbst, sondern das Signal, das sie sendet. Ein Eigentümer, der zwischen Vermieten und Verkaufen schwankte, hat nun ein weiteres Argument für den Verkauf. Investoren, die kaufen wollten, um zu vermieten, zögern. Paradoxerweise führt dies zu weniger Mietangebot und höherem Druck auf die Verkaufspreise. Die Marktintervention verteuere das Mieten durch Verknappung, so das Argument.

Der Effekt in Barcelona: Ein Jahr Vorsprung bei der Regulierung

Barcelona wendet ähnliche Maßnahmen seit Jahren an. Kreuzreferenzierte Daten zeigen einen nahezu ausgestorbenen Mietmarkt: Nur 680 Langzeitangebote in der ganzen Stadt. Die katalanische Hauptstadt ist der Spiegel, in den Madrid nicht blicken möchte. Der derzeit dramatische Bestandsrückgang in Madrid ist nur der erste Akt eines Spiels, das in Barcelona bereits läuft.

Der Vergleich ist unvermeidlich. Madrid hat mit 6.012 Mietwohnungen im letzten Zählstand noch Spielraum nach unten. Barcelona hat mit 747 fast nichts mehr zu entfernen. Der Unterschied ist chronologisch, nicht ideologisch: Barcelona hat früher begonnen. Wenn Madrid denselben Weg geht, könnte sich der Bestand innerhalb weniger Monate halbieren.

Was passiert mit den Preisen, wenn das Angebot verschwindet?

Die ökonomische Logik ist stur. Weniger Angebot bei gleicher Nachfrage führt zu einem Ergebnis: höheren Preisen. Die wenigen verbleibenden Mietwohnungen werden begehrte Objekte, und widerstandsfähige Eigentümer können die Mieten erhöhen. Dies ist besonders hart für verzweifelt suchende Mieter: Es gibt weniger Auswahl, und das Wenige, was bleibt, ist teurer.

Einige Analysen deuten darauf hin, dass das Dekret genau dies bezweckt: Preisdruck durch Intervention, wobei der tatsächliche Mechanismus das Gegenteil bewirkt. Die Theorie sagt, dass Mieterschutz Missbrauch verhindert. Die Praxis zeigt, dass viele Eigentümer einfach aufhören zu vermieten. Wenn das Angebot versiegt, verbilligt sich der Markt nicht: er erstarrt.

Politische Reaktion und Wahlkalender

Das Gesetzesdekret ist in Kraft, aber die Validierung im Kongress hängt am seidenen Faden. Die Regierung versuchte, die Debatte zu verkürzen, um die Unterstützung der Fraktionen zu sichern, bevor die öffentliche Meinung sich dagegen wandte. Es funktionierte bei einigen Verbündeten, nicht bei allen. Das vorherrschende Gefühl ist, dass die Norm eher als Wahlkampfgeste denn als technische Lösung geboren wurde und mehr Probleme erzeugt, als sie lösen sollte.

Währenddessen handeln die Eigentümer weiter. Einige verkaufen, andere wechseln zur Saisonvermietung, andere warten. Der Mietmarkt in Madrid leert sich in einem Tempo, das selbst Pessimisten nicht erwartet hatten. Die unbeantwortete Frage bleibt: Was geschieht mit den Tausenden, die Wohnraum brauchen, in einem täglich schrumpfenden Markt?

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Das Verwirrende ist nicht der Rückgang um 20 %, sondern seine Geschwindigkeit. In zehn Tagen hat Madrid das Äquivalent eines Jahres Angebots verloren. Hält das Tempo an, könnte der Markt bis Jahresende halbiert sein. Dann gibt es keine Debatte mehr: nur noch Wartelisten.