Spanien: Kein Rauswurf bei Mietrückstand ab drei Wohnungen

Ab drei Wohnungen: Zwangsräumung wegen Mietschulden nicht mehr automatisch

Der Mechanismus ist neu, aber sein Geltungsbereich hat sich gerade geändert. Die seit 2020 geltende außerordentliche Aussetzung der Zwangsräumungen – eine Ausnahme, die während der Pandemie entstand – wird nun auf Eigentümer beschränkt, die drei oder mehr Wohnungen besitzen: In diesem Fall wird der Mieter bei Zahlungsverzug nicht zwangsgeräumt und dem Eigentümer wird eine Entschädigung in Aussicht gestellt. Wörtlich genommen bedeutet dies: Wer drei Wohnungen besitzt, kann seinen säumigen Mieter nicht räumen lassen. Für Besitzer von ein oder zwei Wohnungen läuft die Justizmaschinerie wieder an: Es ist von 60.000 ausstehenden Zwangsräumungen die Rede, von denen nun 50.000 vollstreckt würden.

Was versteht man unter einem „Großvermieter“?

Hier beginnt das Labyrinth. Die Schwelle von drei Objekten deckt sich nicht mit der Definition des Großvermieters, die in einigen Textfassungen bei fünf liegt. Erste Frage: Zählt die selbst genutzte Wohnung des Eigentümers zu dieser Anzahl oder nur die vermieteten Einheiten? Zweite, schwierigere Frage: Wenn die Wohnungen über eine Gesellschaft laufen, hat diese dann nur eine Wohnung und fällt damit aus dem Anwendungsbereich? Manche anticipieren die Lösung, indem sie pro Immobilie eine Zweckgesellschaft gründen.

Der klassische Trick der Vermögensaufteilung taucht auf. Eine Wohnung im Namen des Paares, eine im Namen eines Elternteils und eine dritte im Namen eines Kindes halten den Eigentümer unter der Schwelle. Dies ist keine kostenlose Maßnahme: Jeder Eigentumswechsel aufgrund einer Vermögenserweiterung muss notariell beglaubigt werden und löst Steuerlasten aus.

Gespannte Gebiete: Wo die Regelung tatsächlich greift

Auf dem Papier ist die Norm staatlich. In der Praxis muss jedoch die jeweilige autonome Region ein „gespanntes Wohnmarktgebiet“ (zona de mercado residencial tensionado) deklarieren, damit die Regelung wirksam wird. Bislang haben Katalonien, einige Gemeinden im Baskenland und Vigo dies getan. Daher ist die Anwendungslandschaft ungleichmäßig: Zwei Eigentümer mit identischen Immobilien können je nach Standort in völlig unterschiedlichen Szenarien enden.

Eine Nebenwirkung zeigt sich in Katalonien, wo die Mietenanpassung gesetzlich gedeckelt ist. Zahlungsfähige Mieter bieten an, mehr zu zahlen, um bleiben zu dürfen, doch der Vermieter darf dies nicht akzeptieren. Wenn der Preis nicht angepasst werden kann, bewegt sich stattdessen die Immobilie selbst.

Nicht-Verlängerungs-Schreiben und Verkaufswelle

Die Reaktion des Marktes lässt sich bereits an konkreten Handlungen ablesen. Verwalter von Mietportfolios berichten von zwei Eigentümern, die in dieser Woche beschlossen haben, vor Vertragsende per Einschreiben (Burofax) die Nicht-Verlängerung mitzuteilen und die Wohnungen zum Verkauf anzubieten. Der angegebene Grund ist nicht die Zahlungsunfähigkeit des Mieters, sondern die eingefrorene Miete: Der vereinbarte Preis ist veraltet und es gibt keinen rechtlichen Spielraum für eine Anpassung.

Auf der anderen Seite der Theke führt dies zu weniger Angebot. Mieter, die ihre Pflichten erfüllen und pünktlich zahlen, sehen sich ohne Alternativen, da der verfügbare Wohnungsbestand schrumpft, so die Berichte. Die feinen Zahlen dieser Erstickung – der Eigentümer, der weiterhin Hypothek, Gemeinschaftskosten, IBI (Immobiliensteuer) und Nebenkosten zahlt, während der Mieter nichts beiträgt – sind zu einer wiederkehrenden Übung geworden, mit einer Aufstellung Posten für Posten, die ein ziemlich unbequemes Saldo ergibt.

„Enteignung ohne Entschädigung“ und der soziale Schutzschild

Die härteste Lesart der Änderung ist eigentumsrechtlicher Natur. Ein Teil der Analyse argumentiert, dass das Privateigentum verletzt werde, und bezeichnet die Maßnahme als zwangsweise Enteignung ins Gesicht, näher am Urheberrecht als am römischen Recht, auf dem die westlichen Volkswirtschaften fußen. Das kursierende Parallell ist einfach: Wenn du drei Autos hast und dir eines gestohlen wird, bleibt es ein Diebstahl, auch wenn dir noch Fahrzeuge übrig sind.

Die zweite Front betrifft die Kostenfrage. Wenn der Staat den Eigentümer für den Mietausfall entschädigt, stammt dieses Geld aus den Steuern aller, einschließlich jener, die kein einziges Backstein besitzen. Daher die Ausdruck, der die Beschwerde zusammenfasst: Den sozialen Schutzschild zahlen die anderen. Und daher auch die offene Frage: Wie treibt der Vermieter die Schulden und Prozesskosten ein, wenn der Mindestlohn unpfändbar ist und steigt?

Der Punkt, an dem die Analyse feststeckt, ist der alte. Es fehlt die Liste mit Namen und Beträgen der Entschädigungen, und es ist unklar, ob die drei Wohnungen die eigene Bleibe des Besitzers einschließen. Ohne diese Daten ist die Schwelle eine bewegliche Grenze.