Spanien: Hypothekenabschlüsse sinken im September um 29,6 %

Hypotheken in freiem Fall: Zinsen auf Höchststand seit 2016

Im September 2023 wurden in Spanien 31.054 Hypotheken für den Kauf von Wohnimmobilien unterzeichnet, ein Rückgang von 29,6 % gegenüber dem Vorjahr. Dies ist der achte Rückgang in Folge und der stärkste Einbruch dieser Serie. Das INE (Nationales Statistikinstitut) bestätigte dies am Dienstag, während die Branche zusammenfasst: Die Abkühlung des Marktes verschärft sich zum Jahresende hin. Während die Kreditvergabe einbricht, steigen die Zinsen langsam weiter und erreichen Höchststände seit Februar 2016. Die Widersprüchlichkeit ist die eigentliche Nachricht: Es wird weniger Geld verliehen, aber zu höheren Kosten.

Der monatliche Einbruch: August -22,7 %, Mai -24 %

Die Daten zeigen eine Steigung, die nicht abflacht. Im August waren die Hypothekenabschlüsse bereits um 22,7 % im Jahresvergleich gesunken; im Mai lag der Rückgang bei etwa 24 %. September durchbrach den Tiefpunkt dieser Serie. Laut INE-Daten muss man bis Januar 2021 zurückgehen, um einen stärkeren Einbruch zu finden.

Ferran Font, Studienleiter beim Immobilienportal pisos.com, fasst es nüchtern zusammen: Die Abkühlung des Sektors werde immer deutlicher. Der Allgemeine Rat der Vereinigungen der Immobilienmakler verweist auf Vertrauensverlust im Wohnungsmarkt und sinkende Nachfrage aufgrund steigender Lebens- und Finanzierungskosten. Er nennt zwei weitere Faktoren: globale Unsicherheit und seiner Einschätzung nach das politische Chaos rund um die Regierungsbildung sowie die rechtliche Unsicherheit, die dem Wohnungsgesetz zugeschrieben wird.

Warum fallen die Preise nicht, wenn kaum etwas verkauft wird?

Diese Frage dominiert die Diskussion. Die häufigste Antwort: Es wird nicht nichts verkauft, sondern langsam. Wer schnell verkaufen muss, senkt den Preis; wer keine Eile hat, wartet. In Gebieten mit konstanter Nachfrage und knappem Angebot bleiben die Preise stabil oder steigen, obwohl das Volumen sinkt. Anderswo wird das Angebot durch große Bestände an Zweitwohnungen verzerrt, die nicht auf den Markt kommen. Ein Makler formulierte es ungeschminkt: Günstiges wird verkauft, Teures nicht, und Eigentümer senken ihre Preise nicht. Auch Agenturen leiden unter sinkenden Provisionen.

Einige behaupten, solange Liquidität zirkuliert, fallen die Preise nicht, andere entgegnen, dass sie sinken werden, wenn die Liquidität versiegt und die Nachfrage weiter fällt. Daten verschiedener Portale deuten darauf hin, dass 40 % der Käufer inzwischen Rabatte erzielen nach den Zinserhöhungen, mit durchschnittlichen Preisnachlässen von etwa 8.000 Euro im Jahr 2023. Die Senkung existiert, wird aber fallweise verhandelt und erscheint selten in Anzeigen.

Festzins bei 4 % und Mischform bei 3 %: Was wird aktuell abgeschlossen?

In der Praxis sind die diskutierten Konditionen diese: Ein Festzins über 20 Jahre etwas unter 4 %, ohne Boni für Versicherungen oder Gehaltseingänge, und eine Mischform mit 3 % in den ersten fünf Jahren, gefolgt vom variablen Teil. Das Kleingedruckte des letzteren birgt das Risiko, und wer es anbietet, weiß: Es funktioniert nur, wenn die Finanzen erlauben, die Schulden vor Beginn des variablen Abschnitts zu tilgen.

Am anderen Ende stehen Fälle, die nicht zusammenpassen. Ein Käufer mit bescheidenem Einkommen, 25.000 Euro Eigenkapital, teilweiser familiärer Bürgschaft, monatlicher Rate von ca. 600 Euro und Vorteilen ähnlich denen im öffentlichen Dienst. Die sofortige Reaktion: Mit diesen Zahlen müssen entweder sehr solvente Eltern dahinterstehen, oder die Bank hätte die Kriterien nicht lockern dürfen. Eine vollständige Aufschlüsselung lässt Zweifel an der Tragfähigkeit der Transaktion aufkommen.

Zweitwohnungen, Tourismus, Steuern: Der Angebotsansatz

Ein Vorschlag, der in der Diskussion viel Anklang findet, ist fiskalischer Natur: Eine jährliche Grundsteuer (IBI) von 5.000 Euro für Zweitwohnungen und 10.000 Euro für Ferienwohnungen. Das Argument lautet, dass ein Großteil des Angebots nicht auf dem Markt ist, weil das Halten kaum Kosten verursacht, und dass eine Verteuerung des Besitzes ausreichen würde, um es auf den Markt zu drücken. Der zweite Pfeiler ist Rechtssicherheit: Befürworter fordern Maßnahmen gegen Hausbesetzungen und ein steuerliches Umfeld, das die Projektentwicklung nicht bestraft.

Dem gegenüber steht die Diagnose, dass das Problem ein Einkommensproblem sei, kein Angebotsproblem. Bei aktuellen Löhnen ist eine monatliche Rate von 1.000 Euro für die meisten finanzieller Selbstmord, weshalb die solvente Nachfrage auf einen kleinen Kern schrumpft. Der Wohnhaustourismus fügt eine weitere Ebene hinzu: In bestimmten Gebieten verzerren ausländische Käufer mit hoher Kaufkraft den lokalen Markt und verdrängen Anwohner. Das Phänomen wird als soziale Spannung beschrieben, nicht als alleinige Ursache.

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Die Hypothekenabschlüsse sinken seit acht Monaten, während die Zinsen seit Monaten steigen. Diese beiden Kurven haben sich noch nicht gekreuzt. Wenn sie es tun, wird sich zeigen, ob die Anpassung über den Preis oder das Volumen erfolgt. Bis dahin verkauft der Markt weiterhin günstige Objekte und wartet darauf, dass jemand einen Zug macht.