Explota la burbuja: Las hipotecas se derrumban por octavo mes consecutivo pero los intereses que se pagan por ellas se disparan a máximos en 7 años

Hipotecas en caída libre y tipos en máximos desde 2016​

En septiembre de 2023 se firmaron en España 31.054 hipotecas para compra de vivienda, un 29,6% menos que un año antes. Es la octava caída consecutiva y la más profunda de la racha. El INE lo confirmó ese martes y el sector lo resume en una frase: el enfriamiento se acentúa según se acerca el final del año. Mientras la concesión se hunde, los tipos de interés no dejan de crecer lentamente y se sitúan en máximos desde febrero de 2016. La contradicción es la noticia: se presta menos dinero, pero más caro.

El desplome mes a mes: agosto -22,7%, mayo -24%​

La serie dibuja una pendiente que no se aplana. En agosto la firma de préstamos hipotecarios ya se había reducido un 22,7% interanual; en mayo la caída rondó el 24%. Septiembre rompió el suelo de la racha. Hay que remontarse a enero de 2021 para encontrar un desplome más acusado, según los datos difundidos por el INE.

Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com, lo resume sin adornos: el enfriamiento del sector es cada vez más acentuado. El Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria apunta a una pérdida de confianza en el mercado de la vivienda y a la caída de la demanda por el encarecimiento de la vida y de la financiación. Añade dos factores más: incertidumbre global y, en su lectura, el contexto político convulso en torno a la investidura y la inseguridad jurídica que atribuye a la Ley de Vivienda.

¿Por qué no bajan los precios si no se vende nada?​

La pregunta recorre toda la conversación. La respuesta más repetida: no es que no se venda nada, es que se vende despacio. Quien necesita vender rápido baja el precio; quien no tiene prisa espera. En zonas con demanda constante y oferta escasa, los precios se mantienen o suben aunque el volumen caiga. En otras, la oferta está falseada por una gran bolsa de segundas residencias que no salen al mercado. Un comercial inmobiliario lo contaba sin paños calientes: se vende lo barato, lo caro no, y los dueños no bajan. La consecuencia la pagan también las agencias, que pierden comisiones.

Hay quien sostiene que mientras siga circulando liquidez el precio no cae, y quien responde que cuando la liquidez se agote y la demanda siga cayendo, bajará. Los datos que se manejan en distintos portales apuntan a que el 40% de los compradores ya consigue rebajas tras la subida de tipos, con recortes medios en el precio final de unos 8.000 euros en 2023. La bajada existe, pero se negocia caso a caso, no aparece en los anuncios.

El 4% a tipo fijo y la mixta al 3%: qué se está firmando​

En el terreno práctico, las condiciones que se manejan en la conversación son estas: un tipo fijo a 20 años algo por debajo del 4%, sin bonificaciones por seguros ni nómina, y una mixta al 3% los primeros cinco años, con lo que venga después. La letra pequeña de la segunda es donde está el riesgo, y quien la plantea lo sabe: sirve si las cuentas permiten liquidar deuda antes de que llegue el tramo variable.

El otro extremo son los casos que no cuadran. Un comprador con ingresos modestos, entrada de 25.000 euros y aval familiar parcial, cuota de unos 600 euros al mes y ventajas por un puesto similar al público. La reacción inmediata: con esos números, o hay padres muy solventes detrás o el banco no debería haber aflojado. El cálculo completo, partida a partida, deja un cuadro que invita a dudar de que la operación sea sostenible.

Segundas residencias, turismo e impuestos: la vía de la oferta​

Una de las propuestas que más recorrido tiene en la conversación es fiscal: un IBI de 5.000 euros anuales para segundas residencias y de 10.000 para pisos turísticos. El argumento es que buena parte de la oferta no está en el mercado porque no le cuesta nada estarlo, y que basta encarecer la tenencia para que salga. La otra pata es la seguridad jurídica: quien sostiene esta vía pide medidas contra la ocupación y un escenario impositivo que no castigue la promoción.

Enfrente está el diagnóstico de que el problema es de renta, no de oferta. Con los salarios actuales, una cuota de 1.000 euros al mes es un suicidio financiero para la mayoría, y por eso la demanda solvente se reduce a un núcleo pequeño. La discusión sobre el turismo residencial añade otra capa: en determinadas zonas, el comprador extranjero con alto poder adquisitivo distorsiona el mercado local y expulsa al residente. El fenómeno se describe como tensión social, no como causa única.

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La firma de hipotecas lleva ocho meses cayendo y los tipos llevan meses subiendo. Las dos curvas no se han cruzado todavía. Cuando lo hagan, se sabrá si el ajuste llega por el precio o por el volumen. De momento, el mercado sigue vendiendo lo barato y esperando a que alguien mueva ficha.