Spanien beendet Golden Visa: Markt reagiert kaum

Sánchez beerdigt die Golden Visa – der Markt bleibt unbeeindruckt

Die spanische Regierung hat die Golden Visa abgeschafft, ein Aufenthaltsrecht, das durch eine Investition von über 500.000 Euro in spanischen Immobilien erworben werden konnte. Ministerpräsident Sánchez begründete dies mit dem Argument: „Wohnraum ist ein verfassungsrechtliches Grundrecht und kein bloßes Spekulationsgeschäft.“ Die Maßnahme entzieht einen Anreiz, den das von der Partido Popular (PP) verabschiedete Gesetz zuvor aufrechterhielt. Bis hierhin ist die Nachricht eindeutig. Das Problem zeigt sich jedoch beim Blick auf die Zahlen: Es wird von lediglich 500 bis 600 Käufern pro Jahr ausgegangen, die diesen Weg zur Ansiedlung in Spanien nutzen.

Wie viele Golden Visas wurden in Spanien tatsächlich vergeben?

Diese halbe Tausend pro Jahr sind der Kern der Skepsis. Angesichts einer Maßnahme, die als Schlag gegen spekulative Geschäfte präsentiert wurde, deuten Schätzungen auf minimale Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt hin: In zehn Jahren wurden weniger als 5.000 Golden Visas gewährt, im Schnitt also nicht einmal 500 pro Jahr. Im Vergleich zum gesamten Wohnungsbestand ist das Investitionsvisum ein Tropfen auf den heißen Stein. Daher lesen viele Analysten die Entscheidung eher als symbolisches Zeichen denn als wirksame Politik.

Berichte im Zusammenhang mit der Ankündigung nennen vor allem russische und chinesische Investoren als Hauptbegünstigte des Instruments, das ausländisches Kapital anziehen sollte. Die Debatte verschiebt sich schnell von bürokratischen Details zu den Preisen: Was passiert mit dem Bodenpreis, wenn eine Einstiegstür geschlossen wird? Einige Berichte verbinden das Instrument zudem mit Hotelprojekten in Madrid, die durch diese Investitionen gefördert wurden.

Warum ist Portugal der unvermeidliche Referenzpunkt?

Portugal beendete die Golden Visa für Lissabon und Porto im Januar 2022. Die Immobilienpreise sanken nicht; sie stiegen. Die genannten Zahlen sind schwer zu ignorieren: Seitdem stiegen die Preise in der portugiesischen Hauptstadt um 21,55%, vier Prozentpunkte mehr als die 17,42% in Madrid, laut Daten des Portals Idealista. Für die offizielle Erzählung ist die unbequeme Lesart, dass die Einschränkung der ausländischen Nachfrage nach Luxusimmobilien den Anstieg nicht bremst. Für Kritiker ist die unbequeme Wahrheit, dass das Experiment auch nicht beweist, dass die Maßnahme wirkungslos ist.

Der Kaskadeneffekt: Manche verteidigen ihn, andere leugnen ihn

Hier bricht der Konsens zusammen. Eine Strömung argumentiert, der Immobilienmarkt funktioniere schichtweise: Wenn wohlhabende ausländische Käufer wegfallen, sinken die Preise für teure Wohnungen; wenn diese sinken, können Wohnungen im darunterliegenden Segment nicht mehr mithalten und korrigieren ebenfalls; die Senkung breitet sich nach unten aus bis zu den günstigeren Objekten. Dies ist der Kaskadeneffekt, und die vollständige Entfaltung dieses Mechanismus trennt die beiden Lager.

Der Einwand ist ebenso einfach. Wenn keine neuen Luxuswohnungen gebaut werden, steigt der Wert des bestehenden Bestands, und diese wenigen Einheiten treiben die Preise insgesamt nach oben. Portugal wäre dann das exakte Gegenbeispiel. Zwei gegensätzliche Mechanismen, dieselben Daten und keine Möglichkeit, eines davon vollständig zu widerlegen.

Was die Maßnahme nicht berührt: Staatsbürgerschaft und andere Visa

Ein Teil der Debatte lenkt den Blick auf andere Kanäle. Es wird argumentiert, dass das Problem nicht beim Investitionsvisum liegt, dessen Volumen gering ist, sondern bei anderen Wegen zur Erlangung des Aufenthaltsrechts und der Staatsbürgerschaft, die weiterhin offen bleiben. Das „Goldene Visum“ erlischt; der Hahn für die Staatsbürgerschaft, so heißt es, dreht weiter.

Die Diskussion vermischt Migrationspolitik, Druck auf den Wohnungsmarkt und das Gefühl der Ungerechtigkeit. Manche stellen die Hunderte von kapitalstarken Käufern anderen, viel größeren Migrationsströmen gegenüber – es werden Zahlen von Hunderttausenden jährlicher Einreisen über andere Wege genannt – und behaupten, die Verwechslung dieser Ströme führe zu einem falschen Verständnis des Problems. Dies ist kein Bereich, in dem Daten die Debatte beenden: Sie entfachen sie neu.

Wo die Analyse ins Stocken gerät

Die Grundsatzfrage bleibt, und die Antwort fehlt. Wenn das Investitionsvisum wirklich nur etwa 500 Wohnungen pro Jahr bewegt, wird der normale Marktpreis sein Verschwinden kaum bemerken. Portugal deutet darauf hin, die Volumina bestätigen es, und dennoch unterschreibt niemand, dass die Maßnahme langfristig irrelevant sei.

Die Befürworter sehen Gerechtigkeit; die Kritiker sehen Schaufensterpolitik. Der Preis für Wohnraum hat immer noch keinen klaren Herrn, und die Ankündigung lässt das Versprechen unberührt, mit dem sie geboren wurde: den Zugang zu Wohnraum zu etwas anderem als einer Schlagzeile zu machen.