Spanien Baskenland: Neubauverkäufe sinken um 45 %, Hypotheken um 21,8 %

Baskenland: Neubauten fallen um 45 %, Hypotheken um 21,8 %

Wie stark müssen Wohnungsverkäufe einbrechen, damit sich dies im Preis widerspiegelt? Im Baskenland sank der Absatz von Neubauten im zweiten Quartal um 45 %, und die bei den Grundbuchämtern eingetragenen Transaktionen gingen um 17,5 % zurück, wobei erstmals eine Preisanpassung in der Statistik sichtbar wird. Die Vergabe von Hypotheken fiel im Juni um 21,8 % im Jahresvergleich: 1.887 Kredite, 525 weniger als im gleichen Monat des Vorjahres. Und all dies bei einem Euribor von 4 %. Dies ist keine saisonale Abkühlung; es ist ein Geschäft, das keine Käufer mit Finanzierung mehr hat.

Warum kommen die Verkaufsdaten verspätet, wenn der Euribor seit Monaten hoch ist?

Weil die Grundbuchstatistik Beurkundungen erfasst, die Monate zuvor abgeschlossen wurden, als der Euribor noch nicht auf dem heutigen Niveau lag. Die häufigste Interpretation lautet: Die veröffentlichten Zahlen sind die verzögerte Auswirkung von Kaufentscheidungen, die bei niedrigeren Zinsen getroffen wurden, sodass das Schlimmste der Anpassung noch nicht in den Papieren angekommen ist. Ein unbequemer Aspekt ist, dass die im Baskenland unterzeichneten Hypotheken im Vergleich zu Mai um 8,1 % stiegen. Eine monatliche Erholung inmitten eines jährlichen Einbruchs kündigt keine Genesung an: Sie bestätigt, dass diese Daten sprunghaft reagieren.

Was geschah 2008 und warum dient es als Spiegelbild?

Die verbreitetste Erklärung gibt nicht faulen Krediten die Schuld, sondern den Zinssätzen. Zwischen 2005 und 2008 verteuerte sich Geld so sehr, dass viele Hypothekennehmer ihre Raten nicht mehr zahlten und das gesamte Konstrukt mitrissen: halb fertiggestellte Projekte, finanziertes Bauland und Banken mit Krediten, die viel weniger wert waren als der verliehene Betrag. Danach kühlte die Angst vor weiteren Verlusten jeden Kauf ab. Manche argumentieren jedoch, dass 2009 und 2010 nicht der Markttiefpunkt waren: Wohnungen blieben teuer, es war eine Aufwärtsfalle, und wer wirklich Erfolg hatte, kaufte zwischen 2013 und 2015. Die Sarracena ist unbequem: Ein Einbruch der Transaktionen bedeutet keinen Einbruch der Preise.

Sinken die Preise oder nur die Anzahl der Transaktionen?

Hier trennen sich Berechnungen von Gefühlen. Manche fassen die Diskrepanz so zusammen: Eine Anpassung von 4 % nach einem Anstieg von 70 % korrigiert wenig. Real, inflationsbereinigt, schätzen manche, dass Wohnraum in weiten Teilen des Landes 50 % unter den Höchstständen von 2008 liegt. Aber dasselbe Geld ist weniger wert: Eine Wohnung, die vor zwei Jahren 200.000 Euro kostete, müsste bei einer kumulierten Inflation von 15 % heute 230.000 Euro kosten, nur um gleichwertig zu sein. Deshalb senken Eigentümer nicht und Käufer warten. Unter anderem wird Belgrad angeführt, wo bei Löhnen von 500 Euro pro Monat 5.000 Euro pro Quadratmeter in neuen Gebieten verlangt werden. Und in Girona unterschreiben manche Verträge über 450.000, 470.000 oder sogar 730.000 Euro, wenn die Wohnung nicht überteuert ist.

Lagerbestände ohne Absatz und Neubau dort, wo Nachfrage besteht

Die oft wiederholte Zahl – Millionen leerer Wohnungen – verbirgt eher ein Standortproblem als ein Mengenproblem. Die spanischen Gemeinden mit dem höchsten Leerstand sind:

• Madrid: 97.178
• Barcelona: 75.476
• Valencia: 36.454
• Las Palmas de Gran Canaria: 25.016
• Sevilla: 24.695
• Málaga: 16.638
• Zaragoza: 15.638
• Palma: 9.346

Leerstand bedeutet nicht Verkaufsangebot: Es kann andere Zwecke haben, in Familienbesitz sein oder auf bessere Zeiten warten. Was man sieht, ist Neubau dort, wo Zugkraft herrscht: 263 Projekte in der Stadt Madrid und über 600 in der Provinz. Das Angebot ist in einigen Gebieten knapp und in anderen überreichlich, und dieses Ungleichgewicht stützt die Preise stärker als jede Theorie über angesammelte Bestände.

Wer hält das System am Laufen: Fonds, Entwickler oder Banken?

Es gibt drei Versionen, die sich gegenseitig ausschließen. Eine besagt, dass Fonds mit Liquiditätsüberschuss ganze Viertel kaufen und nicht verkaufen müssen, weshalb die Preise stabil bleiben; die Gegenposition behauptet, dass diese Fonds seit über einem Jahr Verluste machen und Desinvestitionen betreiben, und verweist auf Blackstone, dessen zwei Immobilienfirmen in Spanien keine Bilanzen vorlegten und vier Verluste meldeten. Ein Teilnehmer beschreibt den klassischen Mechanismus der Projektentwicklung: Gesellschaften ohne eigenes Vermögen, Kunden, die Vorauszahlungen leisten, und Baufirmen, die nicht haften, wenn die Arbeit zur Hälfte stehen bleibt. Zudem, so diese Version, verleihen Banken kaum oder nur zu sehr harten Bedingungen, mit Vorschriften, die jedes Projekt verteuern, sowie explodierenden Material- und Lohnkosten. In der letzten Krise wurden laut diesem Bericht keine Entwickler gerettet: Sie gingen bankrott. Banken hingegen schon.

Mit einbrechenden Neubauten, Hypotheken auf Tiefstständen und starren Preisen fehlt dem Markt nur eines für das Gleichgewicht: Jemand, der einen echten ersten Preis setzt. Wir warten seit Monaten darauf, wer den Mut dazu hat. Und wer ihn hat, wird es als Chance verkaufen.