Sozialer Wohnungsbau in Spanien: Bauen allein senkt keine Preise

Der Bau öffentlicher Wohnungen allein garantiert nicht, dass die Preise sinken: Ohne Regeln, die den Weiterverkauf an Investmentfonds oder die Hamsterkäufe verhindern, landet der öffentliche Wohnungsbestand am Ende in privater Hand und die Anstrengung verpufft.

Der Bau von gefördertem Wohnungsbau war über Jahrzehnte das wichtigste Instrument der Wohnungspolitik in Spanien. Seine Wirkung auf die Endpreise war jedoch begrenzt. Zwischen **1996 und 2007**, unter den Regierungen von **José María Aznar**, entstanden jährlich Hunderttausende Wohnungen, viele davon als öffentlich geförderter Wohnungsbau. Die Wohnungspreise vervielfachten sich in derselben Zeit, statt zu sinken.

## Nicht die Menge ist das Problem

Der Fehler liegt nicht im Volumen, sondern darin, was mit dem Gebauten geschieht. Wenn öffentliche Wohnungen unter ihrem tatsächlichen Wert an Investmentfonds verkauft werden, hört der geschützte Bestand auf, geschützt zu sein. Die **Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid** (städtische Wohnungsbaugesellschaft Madrids), gegründet unter **Alberto Ruiz-Gallardón** und ausgebaut unter **Esperanza Aguirre**, wird in solchen Debatten häufig als Beispiel genannt. Manche behaupten, ein Teil dieses Bestands sei zu weit unter Marktpreis in die Hände von Opportunitätsfonds gelangt.

## Regeln gegen die Abzocke

Damit öffentlicher Wohnungsbau seine Funktion erfüllt, nennen Befürworter solcher Maßnahmen mehrere Bedingungen. Erstens: Investmentfonds, Banken und Sparkassen dürfen diese Wohnungen nicht kaufen, schon gar nicht unter Wert. Zweitens: Wer bereits eine Wohnung besitzt, darf nicht kaufen. Drittens: Kaufverbot für Ausländer, einschließlich Bürger der **Europäischen Union**. Viertens: Vorrang für Bewohner mit mehr als **30 Jahren** Aufenthalt in Spanien. Fünftens: Vermietung dieser Wohnungen verbieten, sodass sie nur bewohnt oder verkauft werden dürfen.

## Die eigentliche Debatte

Diese Vorschläge kollidieren mit dem europäischen Recht auf freien Kapitalverkehr und mit dem Grundsatz der Gleichheit vor dem Gesetz. Zudem bestehen Zweifel an ihrer tatsächlichen Wirksamkeit: Wer die Nachfrage einschränkt, ohne das Angebot anzufassen, verändert das Problem möglicherweise nicht. Klar scheint indes: Bauen ohne nachgelagerte Kontrolle hat nicht funktioniert. Das Steuergeld der Madrilenen finanzierte einen öffentlichen Wohnungsbestand, der teilweise auf dem Privatmarkt endete.