Sevilla baut 1.000 Wohnungen trotz Bevölkerungsrückgang

Sevilla baut 1.000 Wohnungen trotz Bevölkerungsrückgang

Sevilla verliert seit Jahren Einwohner, dennoch entstehen neue Bauprojekte. Das größte Vorhaben, Palmas Altas, umfasst über tausend Wohnungen und könnte laut Forennutzern die dreifache Größe von Jardines de Hércules erreichen, dem größten Projekt der vorherigen Blase. Dies ist kein Einzelfall: Brachliegende Grundstücke aus der Krise werden aktiviert, Luxuswohnungen entstehen an der Straße nach Carmona, und sogar Bürogebäude – wie der zwölfstöckige Hauptsitz von Mapfre – werden abgerissen, um Platz für Wohnraum zu schaffen. Die Frage lautet, ob dieser Bauboom einem echten Bedarf entspricht oder die demografische Realität ignoriert.

Palmas Altas: Ein neues Viertel sechs Kilometer vom Zentrum entfernt

Das Entwicklungsgebiet Palmas Altas liegt innerhalb der Stadtgrenzen, 5,5 bis 6 Kilometer vom historischen Zentrum entfernt, und soll ein vollständiges Stadtviertel werden. Marktbeobachter nennen eine beeindruckende Zahl: mehr als 1.000 Wohnungen. Zum Vergleich: Jardines de Hércules war das größte Projekt der Immobilienblase, doch Palmas Altas könnte dreimal so groß sein. Parallel dazu wurde das ehemalige Gelände von Cruzcampo reaktiviert, ein hochkarätiges Quartier, das seit dem Platzen der Blase brachlag.

Dieses Muster beschränkt sich nicht auf Sevilla. In Zaragoza, das laut Forennutzern Sevilla letztes Jahr bei der Einwohnerzahl überholte und den vierten Platz national belegte, summieren sich Projekte auf schwindelerregende Zahlen: Arcosur Phase 2 mit 17.000 Wohnungen, Miralbueno Sur mit 2.000, Parque Venecia 2 mit 1.100, Vadorey mit 1.000 und Avenida de Cataluña mit 800. In Madrid scheint Madrid Nuevo Norte endlich zu starten, während in Málaga Luxusprojekte auf ehemaligen Industrieflächen entstehen, selbst in zuvor benachteiligten Vierteln.

Warum nur Luxuswohnungen bauen?

Ein Projekt zwischen den Straßen Luis Montoto und Eduardo Dato, auf einem strategischen, drei Jahrzehnte lang brachliegenden Grundstück, war ausverkauft, bevor Preise bekannt gegeben wurden. An der Straße nach Carmona geschieht dasselbe: Die günstigsten Wohnungen kosten über 400.000 Euro. Manche argumentieren, dass günstiger Wohnungsbau schlicht unrentabel sei, sodass nur Hochpreis-Projekte wirtschaftlich tragfähig sind. Das Ergebnis ist ein Markt, der die Mittelschicht ausschließt.

Marktanalysen zeigen eine deutliche Rechnung. Ein Paar mit zwei Durchschnittseinkommen, etwa 3.000 Euro netto monatlich, kann maximal ein Drittel für Wohnkosten ausgeben: 1.000 Euro pro Monat. Bei einer 30-jährigen Hypothek mit 3 % Zins liegt die maximale Kreditsumme bei rund 360.000 Euro, was einen Hauspreis von etwa 240.000 Euro erlaubt. Höhere Preise erfordern familiäre Unterstützung oder führen zu jahrzehntelanger finanzieller Belastung. Doch in Sevilla, Málaga oder Madrid liegen die tatsächlichen Preise weit über dieser Grenze.

Die demografische Paradoxie: Weniger Menschen, mehr Kräne

Die Stadtbevölkerung stagniert. Das Wachstum des Ballungsraums konzentriert sich auf das Umland, besonders auf Dos Hermanas, wo Entrenúcleos, ein großes Wohnungsprojekt, entsteht. Die Einwanderung, die in Sevilla bei knapp 10 % liegt und überwiegend lateinamerikanisch ist, gleicht die Stagnation nicht aus. Dennoch wird weiterhin Land bebaut. Sevilla hat noch ein Drittel seines Stadtgebiets unbebaut sowie große Industriezonen im Inneren, was ausreichend Spielraum bietet.

Die vorherrschende Erklärung betrifft Kapital, nicht Demografie. Investitionsfonds verkaufen ganze Mietportfolios: Fidere (Blackstone) stößt 5.400 Wohnungen in Madrid und Guadalajara ab, Cerberus bereitet den Verkauf von 4.000 vor, und Hines platziert 395 in Valdebebas. Dies reduziert das Mietangebot, treibt Mieter zum Kauf und lässt die Preise steigen. In Málaga sind Projekte verkauft, bevor Verkaufslokale eröffnet werden.

Wer kann sich eine 800.000-Euro-Wohnung in Sevilla leisten?

Diese Frage beschäftigt das ganze Land. In Vierteln außerhalb von Salamanca oder Chamberí werden Wohnungen zwischen 400.000 und 700.000 Euro in einem verwirrenden Tempo verkauft. Erklärungen variieren: Privatinvestoren, Doppelverdiener-Paare mit elterlicher Unterstützung und Eigentümer, die ihre Wohnungen in populären Madrider oder Sevillaner Vierteln verkaufen, um in neue Entwicklungen in wachsenden Gebieten zu ziehen. Manche vermuten ausländisches Kapital, obwohl Beweise fehlen.

Das Ergebnis ist ein selbstverstärkender Markt: Wer bereits Eigentum besitzt, erhält Zugang zu neuen Wohnungen, andere bleiben ausgeschlossen. Der Bau von Wohnungen „als gäbe es kein Morgen“ reagiert nicht auf einen demografischen Boom, sondern auf akkumuliertes Kapital, lange Laufzeiten für Hypotheken und eine bewusste Ausrichtung auf das Hochpreissegment. Währenddessen bleibt die Stadtbevölkerung unverändert. Und die Kräne drehen sich weiter.