¿En vuestra ciudad están haciendo viviendas como si no hubiera un mañana?

Sevilla construye 1.000 viviendas sin ganar población​

En Sevilla capital llevan años perdiendo habitantes y, sin embargo, el suelo se llena de promociones. La más grande, Palmas Altas, supera el millar de viviendas y, según un forero, puede triplicar lo que fue la mayor operación de la burbuja, los Jardines de Hércules. No es un caso aislado: se activan solares parados desde la crisis, se levantan pisos de lujo en la carretera de Carmona y hasta se demuelen torres de oficinas —la sede de Mapfre, doce plantas— para reconvertirlas en viviendas. La pregunta que recorre el país es si este frenesí constructor responde a una necesidad real o a algo que no tiene nada que ver con la demografía.

Palmas Altas: un barrio nuevo a seis kilómetros del centro​

El desarrollo de Palmas Altas se levanta dentro del término municipal, a entre 5,5 y 6 kilómetros del casco histórico, y aspira a ser un barrio entero. La cifra que manejan quienes siguen el mercado es contundente: más de 1.000 viviendas. Para calibrar la escala, la mayor promoción de la burbuja en la ciudad fueron los Jardines de Hércules, y, según un forero, Palmas Altas puede ser tres veces más grande. En paralelo, se ha reactivado el solar de la antigua Cruzcampo, un barrio de perfil alto que llevaba parado desde el estallido inmobiliario.

El patrón no es exclusivo de la capital hispalense. En Zaragoza, que según un forero el año pasado superó a Sevilla en número de habitantes y le arrebató el cuarto puesto nacional, los proyectos suman cifras de vértigo: Arcosur Fase 2 con 17.000 viviendas, Miralbueno Sur con 2.000, Parque Venecia 2 con 1.100, Vadorey con 1.000 y Avenida de Cataluña con 800. En Madrid, el desarrollo de Madrid Nuevo Norte parece arrancar por fin, y en Málaga se reproducen las promociones de lujo sobre solares de antiguas fábricas, incluso en barrios que hace no tanto tenían mala fama.

¿Por qué solo se construye vivienda de lujo?​

La promoción que se levanta entre Luis Montoto y Eduardo Dato, un solar estratégico abandonado durante tres décadas, se ha vendido entera antes de que se sepa el precio. En la carretera de Carmona ocurre lo mismo: los pisos más asequibles superan los 400.000 euros. Hay quien sostiene que el problema de fondo es que construir vivienda barata no sale a cuenta, y que solo cierran los números las promociones de gama alta. El resultado es una oferta que expulsa a la clase media de la ciudad.

El cálculo que circula entre quienes analizan el mercado es revelador. Una pareja con dos sueldos medios, unos 3.000 euros netos al mes, puede dedicar como máximo un tercio a vivienda: 1.000 euros mensuales. Con una hipoteca a 30 años y un interés medio del 3%, el montante total asumible ronda los 360.000 euros, lo que deja el precio máximo de la casa en unos 240.000 euros. Cualquier cosa por encima de esa cifra exige ayuda familiar o condena a décadas de esclavitud financiera. Y en Sevilla, Málaga o Madrid los precios reales superan ese umbral con holgura.

La paradoja demográfica: menos habitantes, más grúas​

La ciudad no gana población. Todo el crecimiento del área metropolitana se concentra en el entorno, especialmente en Dos Hermanas, donde se desarrolla Entrenúcleos, el gran proyecto de vivienda de la zona. La inmigración, que en Sevilla ronda poco más del 10% y es mayoritariamente latinoamericana, no compensa el estancamiento. Sin embargo, el suelo se sigue urbanizando. A Sevilla todavía le queda un tercio de su término municipal sin urbanizar y amplias extensiones industriales dentro del casco, así que margen hay.

La explicación que gana peso no tiene que ver con la demografía, sino con el capital. Los fondos de inversión están vendiendo carteras enteras de alquiler: Fidere (Blackstone) saca 5.400 viviendas en Madrid y Guadalajara, Cerberus prepara la venta de 4.000 y Hines coloca 395 en Valdebebas. Ese movimiento reduce la oferta de alquiler y empuja a los inquilinos hacia la compra, mientras los precios siguen subiendo. En Málaga, las promociones se venden antes de poner la oficina de ventas.

¿Quién puede pagar 800.000 euros por un piso en Sevilla?​

La pregunta recorre el país. En barrios que no son Salamanca ni Chamberí, se venden pisos de entre 400.000 y 700.000 euros a un ritmo que desconcierta. Las respuestas que se manejan son variadas: inversores privados, parejas con dos sueldos y ayuda de los padres, propietarios que venden su piso en barrios populares de Madrid o Sevilla y se mudan a promociones nuevas en zonas en expansión. También hay quien apunta al dinero que llega de fuera, aunque sin pruebas que lo confirmen.

El resultado es un mercado que se retroalimenta: los que ya tenían propiedad acceden a la nueva, y los que no, quedan fuera. La construcción de vivienda como si no hubiera un mañana no responde a un boom demográfico, sino a una combinación de capital acumulado, tipos de interés que permiten hipotecas largas y una oferta que se orienta deliberadamente al segmento alto. Mientras, la población de la ciudad sigue igual. Y las grúas, imperturbables.