Santiago: Mieten steigen trotz angespanntem Wohnungsmarkt, Zahl der Verträge bricht ein

Der erste Monat des angespannten Wohnungsmarkts in Santiago de Compostela brachte weniger abgeschlossene Verträge und eine erneut steigende Durchschnittsmiete. Das Angebot an Mietwohnungen schrumpft, und die Zahlen für September, ein Schlüsselmonat wegen der Studierenden, liegen noch nicht vor.

Die Ausweisung von Santiago de Compostela als angespannter Wohnungsmarkt (zona de mercado residencial tensionado) erfolgte im Juli 2026. Das Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Spanisches Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung) gab nach einem Jahr Drängen der Stadtverwaltung grünes Licht, nachdem die Xunta (Regionalregierung Galiziens) zunächst Korrekturen am Antrag verlangt hatte, damit er die Anforderungen des staatlichen Rechts erfüllte. Die ersten offiziellen Daten zu den Folgen veröffentlichte das Observatorio da Vivenda de Galicia, das zum Instituto Galego de Vivenda e Solo der Xunta gehört. Und was sie zeigen, passt nicht zu der Vorstellung, dass eine Marktregulierung die Mieten schlagartig verbilligt.

## Weniger Verträge und wieder steigende Preise

Im August 2026 wurden in der galicischen Hauptstadt **199 Mietverträge** abgeschlossen. Ein Jahr zuvor, im August 2025, waren es **314** gewesen. Das ist ein Rückgang von **36,6 %**. Es war der erste vollständige Monat mit dem angespannten Wohnungsmarkt in Kraft, und der Rückgang fällt mit dem Rückzug von Wohnungen aus dem traditionellen Markt zusammen, so die Daten der regionalen Beobachtungsstelle.

Auch die Durchschnittsmiete bewegte sich, allerdings in die entgegengesetzte Richtung der versprochenen Wirkung. Im Mai 2026 lag die Durchschnittsmiete bei **713,3 Euro**; sie sank auf 710,8 im Juni und auf **696 Euro** im Juli, dem Monat der Ausweisung. Im August, als der angespannte Wohnungsmarkt bereits galt, stieg sie wieder auf **716 Euro**. Der Betrag pro Quadratmeter stieg von 7,1 Euro im Januar auf **8,2 Euro** im August. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung verteuerte sich in acht Monaten von 710 auf 820 Euro monatlich.

Betrachtet man das Gesamtjahr, wurden zwischen Januar und August 2026 in Santiago **1.907 Verträge** abgeschlossen, gegenüber 2.043 im selben Zeitraum 2025. Weniger Verträge und höhere Preise: Das Bild entspricht nicht dem eines Marktes, der billiger wird.

## Der Vorzieheffekt vor der Regelung

Ein Detail hilft, den Rückgang im August ohne vorschnelle Schlüsse zu lesen. Im Juli 2026, dem Monat der Ausweisung des angespannten Wohnungsmarkts, stiegen die Verträge um **28,6 %** gegenüber demselben Monat des Vorjahres. Es gab also eine Vorverlegung von Vertragsabschlüssen kurz vor Inkrafttreten der Maßnahme. Ein Teil dieser Verträge wäre sonst möglicherweise im August in einem Markt ohne Regulierung abgeschlossen worden.

In A Coruña, wo der angespannte Wohnungsmarkt im Juli 2025 ausgewiesen wurde, geschah etwas Ähnliches: In den Monaten davor wurden mehr Verträge registriert als ein Jahr zuvor, und im ersten Monat der Anwendung fiel der Rückgang mit **38 %** aus. Der Unterschied zwischen den beiden Städten liegt im Verhalten der Preise. In A Coruña stiegen sie vor der Ausweisung deutlich: Die durchschnittliche Kaution stieg von 657 Euro im Mai 2024 auf 745 im Mai 2025 und auf **771 Euro** im Juni 2025. In Santiago dagegen kam der Anstieg erst nach dem Inkrafttreten.

Die Daten für September werden aufschlussreicher sein als die für August. In diesem Monat schließen die Universitätsstudierenden ihre Wohnungen für das Studienjahr ab, und er gehört für die Branche zu den wichtigsten des Jahres. Im September 2025 wurden in Santiago **519 Mietverträge** abgeschlossen; im September 2024 waren es 537. Wenn das Angebot weiter sinkt, wird sich das in diesem Monat bemerkbar machen.

## Ein Jahr angespannter Wohnungsmarkt in A Coruña: Licht und Schatten

Die Erfahrung aus A Coruña, mit einem vollständigen Jahr der Anwendung, zeigt Wirkungen, die sich in Santiago noch nicht messen lassen. Die Mieten ließen sich halten: Zwischen Januar und Mai 2026 sanken sie um **0,8 %** gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres, der einzige Rückgang unter den galicischen Städten. Die Zahl der Verträge zur klassischen Miete ging jedoch um **20 %** zurück, während die Nutzung der befristeten Ferienvermietung wuchs, die von den Beschränkungen der Regelung nicht erfasst wird.

A Coruña ist zudem der einzige angespannte Wohnungsmarkt Spaniens ohne wirksames Sanktionsregime. Die Stadtverwaltung fordert die Xunta auf, es anzuwenden, während beide Verwaltungen ihren Konflikt in der Wohnungspolitik fortsetzen. Weiterhin offen ist auch die Verteilung von mehr als **fünf Millionen Euro** an staatlichen Mitteln, die Bürgermeisterin Inés Rey für A Coruña und Santiago fordert.

Die Ausweisung von Santiago beendete einen langen politischen Machtkampf. Die Stadtregierung aus BNG und Compostela Aberta, unterstützt von der PSdeG bei der Investitur, forderte die Maßnahme seit einem Jahr. Die von Alfonso Rueda geführte Xunta gab nach geforderten Korrekturen grünes Licht, hat sich aber stets gegen angespannte Wohnungsmärkte ausgesprochen, weil sie ihrer Ansicht nach die Preise nicht senken und das Angebot verringern. Die ersten Daten aus Santiago erlauben es nicht, die Debatte in die eine oder andere Richtung abzuschließen, zeigen aber, dass der Markt nicht automatisch auf die Ausweisung reagiert. Wohnungswesen ist ein Thema mit erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen: Vor Miet- oder Kaufentscheidungen empfiehlt es sich, offizielle Quellen zu konsultieren.