Sánchez plantiert Bußgeld für Zimmervermietung

Sánchez droht mit Bußgeldern bei Zimmervermietung und führt Mietpreisbremse ein

Der spanische Ministerpräsident Pedro Sánchez kündigte am Montag Sanktionen gegen Eigentümer an, die ihre Wohnungen «zur Gewinnmaximierung» in Einzelzimmer unterteilen. Er äußerte sich während eines Besuchs der Abrissarbeiten des Campamento-Kasernenareals in Madrid, wo 10.700 Wohneinheiten entstehen sollen. Die Maßnahme wird durch eine vollständige Befreiung von der Einkommensteuer (IRPF) für Vermieter flankiert, die Verträge ohne Preiserhöhung verlängern, sowie durch strengere Kontrollen gegen Betrug bei Zeitmietverträgen.

Der entscheidende Punkt ist: Die Summe der Mieten aller einzelnen Zimmer darf den Preis für die gesamte Wohnung nicht übersteigen. Hier beginnen offizielle Darstellung und ökonomische Realität zu divergieren.

Was ändert sich konkret für Vermieter von Zimmern?

Sánchez fasste es in einem Wahlkampfslogan zusammen: «Wer bezahlbaren Wohnraum garantiert, wird unterstützt; wer damit spekuliert, wird ausgebremst.» In Zahlen bedeutet das: Wenn eine komplette Wohnung für 1.000 Euro vermietet wird, dürfen die vier Zimmer insgesamt auch nur 1.000 Euro kosten. Der Vermieter erhält denselben Erlös, muss aber vier separate Verträge verwalten, hat vier Mieter, vier Wechselzyklen und vier potenzielle Reparaturfälle. Der wirtschaftliche Anreiz zur Aufteilung verschwindet durch einfache Arithmetik.

Einige argumentieren, genau dies sei die Absicht und der Markt werde rational reagieren: weniger WG-Angebote, Rückkehr zum klassischen Vollvermietungsgeschäft. Andere Analysen entgegnen, dass die Rückkehr zur Vollvermietung nicht kostenlos ist. Sie erfordert das Eingehen von Zahlungs- und Leerstandsrisiken, die viele kleine Eigentümer unter der aktuellen Gesetzgebung nicht tragen wollen. Wenn die Aufteilung sich nicht lohnt und das Risiko unattraktiv ist, bleibt als dritte Option der Verkauf.

Der Bumerang-Effekt für aktuelle Zimmermieter

Der häufigste Einwand richtet sich nicht gegen die Sarracena der Maßnahme, sondern gegen ihre Mechanik. Wo zuvor Wohnraum für vier Personen geschaffen wurde, steht nun Kapazität für nur eine Person zur Verfügung. Die anderen drei finden nicht automatisch Zugang zu einer ganzen Wohnung: Sie erhöhen die Nachfrage, die ohnehin schon das Angebot übersteigt, und treiben die Preise weiter nach oben.

Auf diesen knappen Käufermarkt wartet eine weitere Warnung. Wenn das Mietangebot schrumpft und Kredite verfügbar sind, wird ein Teil dieser erzwungenen Nachfrage versuchen, Eigentum zu kaufen. Das Ergebnis wäre eine Verschiebung des Drucks vom Miet- auf den Kaufmarkt, wobei die Finanzkrise von 2008 oft als abschreckendes Beispiel zitiert wird.

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Der blinde Fleck: Zimmer ohne Vertrag

Keine Zahl trägt, wenn man den informellen Sektor ignoriert. Ein großer Teil der Zimmervermietung erfolgt mündlich, bar und ohne Registrierung. Dort gibt es keine kontrollierbaren Verträge oder gedeckelten Preise. Die Sanktion trifft nur jene, die unterschreiben; für den Rest gleitet die Norm ab.

In diesem Bereich operiert kein typischer privater Vermieter. Die wiederkehrende Beschreibung ist die eines professionalisierten Geschäftsmodells: Manager mit eigener Rechtsstruktur mieten die Wohnung vom Eigentümer, teilen sie auf, kassieren bar und füllen sie mit jedem verfügbaren Mieter. Der ursprüngliche Eigentümer ist aus dem Gleichgewicht herausgenommen. Es ist einfach, jemanden mit pfändbarem Vermögen zu verfolgen; einen insolventen Zwischenhändler, der abtaucht, ist ein anderes Kapitel. Im schlimmsten Fall zieht sich die legale WG-Vermietung zurück und bereitet den Boden für nur noch marginalisierte Versionen: Wohnungen, die nach schnellen Gewinnkriterien verwaltet werden, mit aufgezwungenem Zusammenleben.

Was sagt das Kleingedruckte über Casa 47 und den öffentlichen Bestand?

Die Ankündigung stützt sich auf das Versprechen mehr öffentlich geförderten Wohnraums. Die im Diskurs verwendeten Daten sind weniger freundlich: In Spanien macht öffentlicher Wohnraum nur 3,44% des Bestands aus, verglichen mit dem europäischen Durchschnitt von 9%. Und die Rate des sozialen Wohnungsbaus ist auf etwa 8.000 Einheiten pro Jahr eingebrochen, gegenüber 60.878 Einheiten bis 2012.

Das staatliche Wohnungsunternehmen Casa 47 wurde als Instrument gegründet, um diesen Bestand zu erweitern. Die begleitenden Zahlen umfassen eine Zuweisung von 260 Millionen Euro für das Geschäftsjahr 2026 und bereits 42 benannte öffentliche Ämter. Die begründete Frage lautet, ob dieses Vehikel Häuser baut oder Struktur verwaltet.

Hat die Mietpreisbremse dort funktioniert, wo sie bereits angewendet wurde?

Barcelona dient als oft zitiertes Laboratorium. Dort gilt seit geraumer Zeit eine Mietpreisregulierung, doch die Stadt gehört weiterhin zu den Orten, die den höchsten Lohnaufwand für Wohnraum verlangen: 53% des Gehalts, laut den referenzierten Daten. Diese Zahl nährt die These, dass Preisinterventionen ohne Angebotsausweitung den Zugang nicht lösen, sondern nur neu ordnen, wer ausgeschlossen wird.

Demgegenüber betont die offizielle Seite, dass die Zimmervermietung eine jüngere und wachsende Anomalie sei, die bekämpft werden müsse, bevor sie sich festigt. «Wir werden den Mietmarkt weiterhin regulieren», warnte Sánchez und argumentierte, dass einige Wohnraum nutzen, «um skrupellos reich zu werden».

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Wo hakt die Rechnung?

Der Knackpunkt liegt nicht darin, ob die Aufteilung einer Wohnung in fünf Räume missbräuchlich oder schlampig ist. Er liegt darin, dass die Norm das Symptom mit einem Werkzeug angreift, das nur im sichtbaren Teil des Marktes funktioniert. Wenn das Problem fehlende Wohnungen sind, schafft eine Preisdeckelung für Zimmer keine einzige neue Einheit. Wenn das Problem Betrug ist, benötigt die Strafe Inspektionen, und Inspektionen benötigen die Identifizierung des Eigentümers eines Vertrags, den niemand unterschrieben hat. Bei einem öffentlichen Bestand von 3,44% und historisch niedriger Sozialbauquote bleibt offen, was den Markt stützt, während sich das gemeinsame Wohnmodell zurückzieht.