Sánchez bis 2028: Wohnungsmarkt und Tourismusvermietung im Fokus

Sánchez bis 2028: Wohnungsmarkt und 21% MwSt auf Ferienvermietung

Was passiert mit dem Wohnungsmarkt, wenn Pedro Sánchez seine Legislaturperiode bis 2028 vollendet? Die Diskussion beginnt mit einer unmissverständlichen These: Das spanische Wohnungsbaugesetz (Ley de Vivienda) wird nicht abgeschafft, die 21%-Mehrwertsteuer auf touristische Kurzzeitvermietung wird konsolidiert, die Einkommensteuer (IRPF) für „Sammlerwohnungen“ steigt und die Preisregulierung wird in Katalonien auf Zimmer und befristete Mieten ausgeweitet. Wer zum Zweck der Vermietung gekauft hat und davon ausging, dass sich das Objekt selbst trägt, bleibt nun mit dem Kredit zurück und ohne die erwarteten Renditen. Die Botschaft lädt nicht zur Debatte ein, sondern fordert Akzeptanz.

Das Wohnungsbaugesetz, das nicht abgeschafft wird

Der Ausgangspunkt ist ein gebrochenes Versprechen. Jahrelang wurde propagiert, dass eine als Investition gekaufte Immobilie sich durch die eigenen Mieteinnahmen finanziere. Bei hohen Zinssätzen bricht diese Rechnung zusammen und Eigentümer müssen draufzahlen. Die offizielle Reaktion ist laut ursprünglicher Planung keine Kurskorrektur, sondern die Beibehaltung des Gesetzes, die Ausweitung der Preisregulierung und die Erhöhung der steuerlichen Belastung für die Ferienvermietung.

Einige argumentieren, dass das Problem nicht der kleine private Vermieter sei, sondern die spekulative Nutzung von Wohnbauland. Die Mehrheit der Beteiligten habe keine Wohnung in der touristischen Vermietung; die steuerliche Bestrafung treffe sie dennoch gleichermaßen. Hier zeigt sich der erste Widerspruch der Erzählung: Wer ein Zimmer vermietet, wird sanktioniert, während Hotels, die einen reduzierten Steuersatz genießen und zudem den Service bieten, weiter wettbewerbsfähig bleiben.

Wie viel kostet eine touristische Wohnung im Sommer?

Die Zahlen sind verblüffend: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem angespannten Gebiet wird im Juli für 3.500 Euro pro Woche und im August für bis zu 5.000 Euro vermietet. Bei diesen Preisen absorbiert nicht der Eigentümer die 21% MwSt, sondern der Saisonmieter. Es geht weniger um Steuerpolitik als darum, wer die Endkosten trägt.

Das offizielle Argument lautet, dass es in bestimmten Gebieten mehr touristische Wohnungen als Hotels gibt. Wenn das Hotelangebot ausgeschöpft ist, zahlt der Tourist jeden Preis für eine Unterkunft in der Nähe. Die Konsequenz ist, dass die Maßnahme die Unterkünfte verteuert, ohne den eigentlichen Engpass anzugehen: den Mangel an Baugrund und neuen Wohnungen.

Mietpreisbremse greift bei Zimmern und befristeten Verträgen

Katalonien weitet die Preisregulierung auf Zimmer und befristete Mietverträge aus. Dies bereitet kleinen Vermietern am meisten Kopfzerbrechen, da jedes freie Zimmer so zu einem regulierten Asset wird. Die Frage des Investors ist simpel: Wenn ich weder den Preis festlegen noch den Vertragstyp wählen kann, warum sollte ich dann kaufen?

Die Antwort der Hardliner-Seite ist, dass das Leben von Mieteinnahmen ohne Arbeit vorbei ist. Ein anderer Aspekt, der in der Diskussion untergeht, ist die Knappheit an Sozialwohnungen, die in den letzten zwei Jahrzehnten gebaut wurden. Den gesamten Preisanstieg dem privaten Sektor zuzuschreiben, ist bequem, ignoriert aber die Bodenpolitik.

Sanktionen laufen bereits

Das erste Bußgeldverfahren wegen illegaler Gebühren gegenüber Mietern ist eröffnet, ein zweites folgt. Der Druck ist nicht nur steuerlich, sondern auch administrativ. Für Eigentümer steigen die Compliance-Kosten; für Mieter ist die Auswirkung auf die Preise unsicher.

Die Gesamtbelastung, inklusive direkter und indirekter Steuern auf Immobilien, ergibt einen Prozentsatz, der überrascht, wenn man nur die Einkommensteuer (IRPF) betrachtet. Die Debatte darüber, ob diese Last gesenkt oder erhöht werden sollte, bleibt offen.

Die politische Alternative fehlt

Wenn das Szenario Sánchez bis 2028 lautet, stellt sich die logische Frage nach dem Gegenpol. Die verbreitete Antwort ist unbequem: Weder die PP noch Vox werden als echte Alternativen wahrgenommen, und die Präsidentin von Madrid taucht eher wegen ihrer Migrationspolitik als wegen eines Wohnungsplans auf. Ohne glaubwürdige Opposition erstarrt der Rahmen.

Unterdessen behauptet der Vermieter, der problemlos vermietet, besser dran zu sein als je zuvor: Er wählt den Mieter aus, setzt den Preis fest und muss nicht betteln. Die Knappheit erledigt die Arbeit. Dieser Fakt entkräftet die regulatorische Euphorie: Wenn das Angebot nicht wächst, verteilt die Preisregulierung lediglich die Knappheit.

Am Ende geht es nicht darum, ob Sánchez bis 2028 durchhält. Es geht darum, wie lange der Markt braucht, um denen recht zu geben, die gewarnt haben, dass dies nicht mit einer einfachen MwSt-Änderung gelöst wird.