REITs und hohe Zinsen: Die Refinanzierung setzt sie unter Druck

REITs bei hohen Zinsen: Die fälligen Schulden entscheiden

Ein REIT kann mit Festzinsverträgen prahlen und trotzdem eine tickende Zeitbombe im Fälligkeitskalender haben. Das ist das Paradoxon, das den börsennotierten Immobilienmarkt zieht, solange Geld teuer bleibt: Der Schlag kommt nicht heute, sondern wenn es ans Refinanzieren geht. Die Theorie ist einfach: Die alten Schulden waren billig, die neuen kosten den Marktpreis. Und der Markt wartet nicht, sondern preist diesen Schlag bereits in den Kurs ein.

Die Frage, die sich viele Anleger stellen, solange die Zinsen anspruchsvoll sind, lautet nicht, ob die REITs leiden, sondern wann. Die Antwort steht in einem Dokument, das fast niemand ansieht: dem Fälligkeitskalender der Schulden. Dort sieht man Jahr für Jahr, wie viel Papier erneuert werden muss und zu welchem Zins. Der Rest ist Erzählung.

Der Schuldenkalender zählt mehr als die Dividende

Der Konsens aus der Analyse ist unangenehm für die Inhaber: REITs sind zyklische, verschuldete Geschäftsmodelle, und der beste Kaufzeitpunkt ist genau dann, wenn sie niemand haben will. Wenn die Zinsen hoch sind, wird Immobilieninvestieren zum radioaktiven Material, und mehrere Firmen sind pleitegegangen. Genau dort, wo der Sektor geschlagen ist und der Kleinanleger wegschaut, gab es historisch die besten Einstiege. Jetzt zu kaufen, während der Markt den Schlag vorwegnimmt, kann teuer werden, wenn die Refinanzierung schwierig wird.

Ein Nuance trennt die Überlebenden von den Leichen: die Schuldenstruktur. Ein REIT mit gestaffelten Fälligkeiten und Festzinsen hält besser durch als einer mit einer Schuldenmauer, die sich auf zwei Jahre konzentriert. Entscheidend ist nicht der heutige Zinssatz, sondern die Kraft, ohne Dividendenkürzung und ohne Verwässerung der Aktionäre zu refinanzieren. Darum geht das Spiel.

Farmland Partners: Agrarland und eine zusätzliche Risikoschicht

Unter den Namen, die zur Sprache kamen, hat Farmland Partners ein besonderes Profil: Es kauft Agrarflächen und vermietet sie an Landwirte. Soweit ein Ertragsgeschäft mit einem greifbaren und knappen Vermögenswert. Das Problem ist die zusätzliche Schicht: Es finanziert auch die Landwirte, damit diese ihre Kulturen verbessern. Das fügt einem von Natur aus zyklischen Geschäft ein Kreditrisiko hinzu. Agrarland kann jahrzehntelang unberührt bleiben, aber der Mieter, der es bewirtschaftet, hängt von der Ernte, vom Wetter und vom Getreidepreis ab.

Die Komplexität ist nicht gering. Um Farmland Partners zu analysieren, muss man sich ansehen, welche Kulturen, welche Brachen und welche Kunden die Mieteinnahmen tragen. Das ist keine Ein-Zimmer-Wohnung in irgendeiner Stadt. Und die Dividende deckt nach der gesammelten Erfahrung eines Teilnehmers die Inflation nicht ab, wird aber regelmäßig durch Boni aus großen Grundstücksverkäufen aufgebessert. Ein Extra, das sich nicht einplanen lässt.

Rechenzentren und Türme: Auch der Modetitel hat Schulden

Der andere Interessenschwerpunkt sind REITs für digitale Infrastruktur: Equinix, Digital Realty und American Tower. Letzteres passt die Mieten regelmäßig an Inflationsindizes an, ein im Sektor üblicher Mechanismus, der die Einnahmen schützt, wenn die VPI in die Höhe schießt. Klingt gut. Aber die Schulden bleiben, und die Refinanzierung zum Marktzins kann den Effekt dieser Indexierung auffressen.

Diversifikation innerhalb des Sektors zählt. Realty Income präsentiert sich als Gegenmodell: große Konzerne als Mieter, keine sanierungsbedürftigen Wohnungen, und die Instandhaltungskosten trägt der Mieter. Monatliche Dividende, konstanter Cashflow. Der aktuelle Kurs gilt als interessant, aber das Wachstum ist nicht spektakulär. Es ist ein Vermögenswert, um Erträge zu erzielen, wenn das Portfolio schon groß ist, nicht um Kapital zu vervielfachen.

Gladstone Land und die Anomalie des Buchwerts

Ein weiterer Weg zum Agrar-Exposure ist Gladstone Land, mit einem Buchwert, den manche für lächerlich billig halten. 2022 ist er mit der Inflation explodiert, und eine Wiederholung ist nicht ausgeschlossen, wenn der Zyklus zurückkehrt. Es ist der Typ Vermögenswert, den man kauft, wenn der Markt ihn ignoriert, nicht wenn die Schlagzeilen ihn anfeuern.

Die letzte Frage hat keine abschließende Antwort: Ist es ein schlechter Zeitpunkt, bei diesen Zinsen in REITs einzusteigen? Das hängt vom Schuldenkalender jedes Unternehmens ab, von seiner Fähigkeit, ohne Verwässerung zu refinanzieren, und von der Geduld des Anlegers, jahrzehntelang Dividenden zu kassieren. Der Markt hat den Schlag bereits bepreist. Die Frage ist, ob er zu kurz gegriffen oder überreagiert hat.