PSOE und Sumar einigen sich auf Mietregulierung und Steuer für Leerstand

PSOE und Sumar einigen sich auf Eingriffe in den Mietmarkt

Die programmatische Vereinbarung zwischen PSOE und Sumar stellt das Wohnen in den Mittelpunkt ihrer Maßnahmen und umfasst mehr als ein Dutzend Punkte: Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestands auf 20%, Regulierung von Touristenunterkünften in angespannten Gebieten und sofortige Verabschiedung eines Referenzpreisindex zur Mietkontrolle. Der Text wurde nach den Wahlen vom 23. Juli veröffentlicht, als die Regierung noch geschäftsführend war. Wichtig ist: Keines der Vereinbarten ist derzeit in Kraft.

Die Reaktion in Investitionsforen war sofortig und gemischt. Einige feierten es als Ende jahrelanger Spekulation mit einem Grundbedürfnis; andere taten es als Pose einer Regierung ohne Investitur ab. Ein häufiges Argument lautete: Maßnahmen werden angekündigt, aber der Wohnungsbestand wächst nicht per Dekret.

Was die Wohnungsvereinbarung zwischen PSOE und Sumar enthält

Das Paket stützt sich auf vier Säulen. Die erste ist der öffentliche Bestand: Aufbau durch Kauf oder Anmietung bestehender Wohnungen, Neubau und Mobilisierung von Leerstand, einschließlich Immobilien im Besitz der Sareb (spanische Asset-Management-Gesellschaft). Die zweite ist die Preisregulierung: Sofortige Definition des Referenzindex, der Gemeinden und Bezirke als angespannte Gebiete ausweist.

Die dritte Säule überprüft Touristenunterkünfte in angespannten Märkten, eine Maßnahme, die zuvor aus dem Wohnungsgesetz ausgeschlossen wurde. Die vierte ist ein nationales Programm zur Verbesserung der Barrierefreiheit, Bewohnbarkeit und Energieeffizienz mit dem Ziel von 500.000 renovierten Wohnungen, vorrangig für Familien mit Kindern und geringem Einkommen. Hinzu kommt ein strategischer Plan für ländlichen Wohnraum in Regionen mit demografischem Wandel.

Bei Zwangsräumungen wird garantiert, dass gefährdete Personen eine Alternative im sozialen Wohnungsbau erhalten, finanziert durch die zuständige Verwaltung. Ein Register für leerstehende Wohnungen wird basierend auf der Volkszählung 2021 erstellt, koordiniert mit Regionen und Kommunen.

Der unkonkrete Zeitplan

Der Pakt wurde unter geschäftsführender Regierung von Pedro Sánchez und ohne abgeschlossene Investitur unterzeichnet. Dies stützt die häufigste Einwände: Ohne konstituierte Regierung ist die Vereinbarung ein Programm, kein Gesetz. Das bereits im BOE (Amtsblatt) veröffentlichte Wohnungsgesetz dient als Basis, aber seine Durchführungsverordnung – Index, angespannte Gebiete, Register – stand aus und soll nun aktiviert werden.

Ein weiteres offenes Feld ist die territoriale Anwendung. Staatsgesetz setzt den Rahmen, aber die Erklärung angespannter Gebiete und vieles Management hängen von Regionen und Kommunen ab. In denen, die von der Partei regiert werden, die das Gesetz am stärksten bekämpfte, kann die Umsetzung aufgeschoben bleiben. Hier zeigt sich, ob die Ankündigung trägt.

Hoher Euribor und Auswirkung auf Investitionen

Der andere Faktor ist die Schuldverschuldungskosten. Bei hohen Euribor-Sätzen sehen sich Investoren mit variablen Krediten, die auf Mieterträge zur Hypothekenbedienung setzten, doppeltem Druck gegenüber: höhere Raten und intervenierte Einnahmen. Daher die aggressive These: Wer aussteigen will, muss Preise senken, der Markt friert ein.

Gegenargumente nutzen Angebot-Nachfrage-Logik: Wenn Vermietungen unrentabel werden, zieht sich das Angebot zurück, Preise steigen statt fallen. Dies erklärt auch Forderungen nach Bürgschaften, Gehaltsnachweisen und Vorauszahlungen: Höheres wahrgenommenes Risiko führt zu stärkerem Schutzanspruch der Eigentümer.

Tourismus, Leerstand und fiskalischer Druck

Touristenunterkünfte haben breiten Konsens: Sie entziehen dem Wohnmarkt Bestände, belasten Viertel und konkurrieren mit Hotels ohne deren Pflichten. Eine Überprüfung in angespannten Gebieten hat Potenzial, obwohl rechtliche und kompetenzielle Fragen offen sind.

Beim Leerstand ist die Debatte anders. Besteuerung geschlossener Wohnungen gilt als Hebel zur Aktivierung von Beständen; einige Kommunen erheben bereits Zuschläge auf die IBI (Immobiliensteuer) für ungenutzte Gebäude. Unklar ist, ob Zuschläge an Mieter weitergegeben werden, angefochten werden oder Eigentümer sie lieber tragen, statt zu vermieten.

Sanierung: Zu niedrige Ziele

Das Ziel von 500.000 sanierten Wohnungen und 5% jährlicher Sanierung öffentlicher Gebäude wird skeptisch gesehen. Bei einem Bestand von rund 26 Millionen Einheiten und mangelnder Effizienz bei vielen Gebäuden wirkt die Zahl bescheiden im Vergleich zur Herausforderung. Vergleiche mit deutschen Plänen setzen das spanische Ziel in kleineren Maßstab.

Die Diskussion stockt hier: Zwischen Ankündigung und erstem publizierten Index, zwischen Versprechen öffentlichen Bestands und Baustellen ohne Kräne. Alles andere – Euribor, Tourismus, Leerstand – sind Äste desselben ungelösten Stammes.