Portugal geht das Wohnungsproblem anders an als Spanien: mehr Schutz für Vermieter

Die portugiesische Regierung unter Luís Montezaino bringt eine Reform ins Parlament, die den für eine Vertragsauflösung nötigen Zahlungsverzug von drei auf zwei Monate verkürzt, bis zu drei Monatsmieten im Voraus erlaubt und die Deckelung der Kaution auf zwei Monatsmieten abschafft. Spanien verabschiedete zwei Verordnungen mit Fokus auf den Mieterschutz.

## Portugal macht Mietern das Leben schwerer und entlastet Vermieter

Die portugiesische Regierung unter **Luís Montezaino** bringt einen Vorschlag ins Parlament, der den Vermietern ihr Vertrauen zurückgeben soll. Der Kern ist die Frist bei Zahlungsverzug. Sie verkürzt sich von drei auf zwei Monate, um einen Mietvertrag auflösen zu können. Das ist kein Detail. Auf einem Markt, auf dem Vermieter fürchten, kein Geld zu sehen, verringert die kürzere Frist das wahrgenommene Risiko. Und das wahrgenommene Risiko entscheidet, ob eine Wohnung auf den Markt kommt oder leer bleibt.

Das Gesetz erhöht auch die Sicherheiten, die im Voraus verlangt werden dürfen. Vermieter können künftig bis zu **drei Monatsmieten** im Voraus verlangen, bisher waren es zwei. Die Deckelung der Kaution auf zwei Monatsmieten fällt weg. Gleichzeitig will die Mitte-rechts-Regierung die Mieterhöhungsbremse abschaffen, die die frühere sozialistische Regierung von **António Costa** eingeführt hatte. Die Maßnahme betrifft jedoch nicht die jährliche Anpassung bestehender Verträge. Das erklärte Ziel: Vermieter sollen Vertrauen zurückgewinnen und ihre Wohnungen wieder auf dem Mietmarkt anbieten.

Der Minister für Infrastruktur und Wohnungsbau, **Miguel Pinto**, brachte es so auf den Punkt: Man wolle „dem Markt das Vertrauen zurückgeben, um das Wohnungsangebot zu erhöhen“. Der Schutz gefährdeter Familien bleibt in diesem Konzept beim Staat. Der Plan sieht einen Notfallfonds für diejenigen vor, die wegen finanzieller Schwierigkeiten ihre Wohnung verlieren. Ein Eviktionsverbot wie in Spanien gibt es nicht. Nur ein staatliches Auffangnetz. Aus der portugiesischen Opposition kommt Kritik, die Reform erleichtere Zwangsräumungen. Die Regierung entgegnet, Räumungen würden nur mit rechtlicher Grundlage vollstreckt und gefährdete Familien nicht im Stich gelassen.

## Die niederländische Erfahrung: Das Kaufverbot für Fonds war teuer

Die Niederlande bieten einen unbequemen Spiegel für alle, die glauben, dass ein Kaufverbot für Investoren die Mieten senkt. Dort wurde ein „Kaufschutzgesetz“ verabschiedet, das Gemeinden erlaubte, den Erwerb von Wohnungen zur Vermietung zu verbieten. In **Rotterdam** haben Marc Francke, Lianne Hans, Matthijs Korevaar und Sjoerd van Bekkum das Ergebnis in einer Studie gemessen.

Die Käufe durch Investoren gingen um **75 %** zurück. Soweit die Schlagzeile, die sich viele wünschen würden. Doch das Mietangebot sank noch stärker. Die Preise stiegen in den Vierteln mit der Beschränkung um **4 %** im Vergleich zu den übrigen. Der Zugang zu Wohnraum wurde für einkommensschwache Familien und junge Menschen schwieriger, die sich einen Kauf nicht leisten konnten. Das größere Angebot an Eigentumswohnungen brachte wenig. Die Preise blieben praktisch flach. Weder wurden die Mieten gebremst noch wurde der Kauf für finanziell knappere Haushalte erleichtert. Die Lehre: Eine Maßnahme, die in der Rede gut klingt, kann am Ende mehr Türen schließen, als sie öffnet.

## Spanien wählt den gegenteiligen Weg

Der spanische Ministerrat verabschiedete zwei Königliche Verordnungen mit Fokus auf die Mieter. Eine enthält ein Verbot für Investmentfonds, Wohnungen zu kaufen – eine Maßnahme, die Sumar dem von Isabel Rodríguez geführten Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung abrang. Die andere sieht die unbefristete Verlängerung der Verträge und ein Verbot der Zwangsräumung gefährdeter Familien vor. Genau dieser Punkt sorgte für Reibung mit Junts, das seine Zustimmung im Kongress davon abhängig macht. Ohne dessen Ja kommt die Verordnung nicht durch.

Die Daten von Idealista zeichnen das Spielfeld. Das Mietangebot ist in Spanien in den letzten fünf Jahren um **61 %** gesunken. In Großstädten wie **Barcelona**, wo das Wohnungsgesetz gilt, beträgt der Rückgang **90 %**. Weniger Wohnungen am Markt, mehr Konkurrenz um jede einzelne. Das Ergebnis sind stetig steigende Preise. Die Paradoxie: Viele der als Lösung präsentierten Maßnahmen könnten genau das Problem befeuern, das sie bekämpfen wollen.

## Ein europäisches Problem mit gegensätzlichen Antworten

In **Portugal** stiegen die Mieten im ersten Quartal des Jahres um **9,1 % im Jahresvergleich**. Das Nachbarland hat bereits ähnliche Maßnahmen wie Spanien ausprobiert. Es beschränkte Ferienwohnungen. Es gab dem Staat das Recht, leere Wohnungen zur Vermietung zu zwingen. Drei Jahre später bezeichnet die Regierung diese Maßnahmen selbst als wirkungslos. Der portugiesische Kurswechsel besteht darin, aufzuhören, die Vermieter zu schröpfen, und stattdessen zu schützen. Es ist eine Wette auf das Angebot auf einem Kontinent, auf dem die Preise keine Pause machen.

Ob es funktionieren wird, ist offen. Der Wohnungsmarkt hat ein langes Gedächtnis, und Politik braucht Zeit, um ihre Karten zu zeigen. Klar ist: Europa sucht nicht mehr nach einem einzigen Rezept. Portugal setzt auf das Angebot. Spanien auf staatliche Steuerung. Die Ergebnisse werden zeigen, welcher Weg richtig war. Oder ob, wie in der Ökonomie so oft, keiner von beiden ganz richtig lag. Bevor man vorschnelle Schlüsse zieht, gilt: Der Immobilienmarkt bewegt sich in Zyklen von Jahren, nicht von Monaten. Gesetzliche Eile passt selten zu dauerhaften Ergebnissen. Und beim Thema Wohnraum gilt wie bei jeder wirtschaftlichen oder rechtlichen Entscheidung: Sich vor der eigenen Positionierung bei Fachquellen informieren.