Kanada und Neuseeland warnen vor Folgen des Preisverfalls
Sinkende Immobilienpreise mindern das Vermögen der Eigentümer, bremsen den Konsum und belasten die Staatseinnahmen. Kanada und Neuseeland spüren dies bereits.
Deutsch · Ursprüngliche Diskussion auf Spanisch · Veröffentlicht
Die dunkle Seite sinkender Immobilienpreise
Wenn die Immobilienpreise fallen, jubeln nicht alle. Tatsächlich behaupten einige, dass eine längere Korrektur die gesamte Wirtschaft mitreißen kann. Dieses Argument, dargelegt in einem Artikel von elEconomista, der Kanada und Neuseeland als Warnung nutzt, widerspricht der Erzählung, dass alles, was Wohnraum erschwinglicher macht, gut sei. Der Schlüssel liegt in einer unbequemen Variable: 76 % der spanischen Haushalte sind Eigentümer. Wenn ihr Hauptvermögen an Wert verliert, fühlen sich viele ärmer und kürzen den Konsum. Und wenn niemand ausgibt, leidet die Wirtschaft.
Der Vermögens-Effekt, den niemand wahrhaben will
Der Mechanismus ist klassisch: Ein allgemeiner Rückgang der Immobilienpreise reduziert das wahrgenommene Vermögen der besitzenden Familien. Dieser „Vermögens-Effekt“ führt zu geringerem Konsum, was die wirtschaftliche Aktivität bremst und in einer Spirale die Arbeitslosigkeit erhöhen kann. Kanada und Neuseeland sind aktuelle Beispiele: Nach Jahren exorbitanter Anstiege haben sich die Preise korrigiert und ihre Volkswirtschaften sind in eine Phase der Stagnation geraten. In Spanien, mit einer noch höheren Eigentumsquote, könnte die Auswirkung intensiver sein.
Aber es geht nicht nur um den privaten Konsum. Der arbeitsintensive Bausektor kommt zum Stillstand, wenn die Preise fallen. Und der Neubau, der Jobs schafft und Zulieferindustrien antreibt, bricht ein. Das Ergebnis? Weniger Arbeitsplätze, weniger verfügbares Einkommen und größere Schwierigkeiten für junge Menschen, einen Kredit zu bekommen – genau das Problem, das gelöst werden sollte.
Der Staat, der ein Interesse an hohen Preisen hat
Es gibt einen Akteur, der besonders geschädigt wird, wenn Wohnraum billiger wird: der Staat. Jeder Kauf erzeugt eine Kaskade von Steuereinnahmen. Der Käufer zahlt zwischen 11 % und 12 % MwSt oder ITP plus AJD. Der Verkäufer versteuert zwischen 20 % und 27 % des Gewinns über die IRPF. Und die Gemeinde erhebt die kommunale Grundsteuer auf Wertzuwächse. Insgesamt nimmt Hacienda pro Transaktion einen beachtlichen Betrag ein. Fallen die Preise, sinken auch die eingenommenen Steuern. Der Staat hat daher einen perversen Anreiz, Immobilien teuer zu halten.
Hinzu kommt die Finanzierung der Regionen und Kommunen, die teilweise von Einnahmen aus Übertragungen abhängt. Einige Gemeinden haben Druck ausgeübt, damit Katasterwerte nicht nach unten korrigiert werden. Das Ergebnis ist ein System, in dem der öffentliche Sektor, weit davon entfernt, Wohnraum günstiger machen zu wollen, hohe Preise braucht, um seine Bilanz auszugleichen.
Die andere Seite: Spekulation oder reales Vermögen?
Gegen diese Analyse verteidigen einige die Ansicht, dass Immobilien kein reales Vermögen seien, sondern reine Spekulation. „Immobilien sind kein reales Vermögen; einmal gebaut, ist es Spekulation, Rauch, es wird nichts produziert“, behaupten sie. Aus dieser Sicht entzieht der Preisverfall lediglich Luft aus einem Ballon, der nie so aufgeblasen hätte werden dürfen. Reicher Wohlstand, argumentieren sie, entsteht durch die Produktion von Gütern und Dienstleistungen, nicht durch die Aufwertung bestehender Vermögenswerte.
Doch selbst Kritiker erkennen an, dass die Anpassung schmerzhaft ist. Die letzte große Korrektur in Spanien zwischen 2008 und 2013 fiel mit einer brutalen Wirtschaftskrise zusammen. Der Unterschied diesmal, so einige, ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der Zuwanderung hoch bleibt. Mit 500.000 neuen Einwohnern pro Jahr seit der Pandemie könnte die Spitzen-Nachfrage die Preise stützen, auch wenn die Wirtschaft schwächelt. „In Spanien werden die Immobilienpreise nicht fallen, weil es bereits Millionen Einwanderer im Land gibt, die kaufen wollen“, fassen sie zusammen.
Das Dilemma bleibt offen: Wohnraum als Grundbedürfnis kollidiert mit seiner Funktion als Finanzanlage. Und die Lösung, falls es eine gibt, besteht darin, beide Seiten zu entkoppeln. Solange gilt: Jedes Mal, wenn ein Rückgang des Durchschnittspreises angekündigt wird, lohnt es sich, daran zu denken, dass für eine Wirtschaft, die alles auf Ziegel gesetzt hat, Runtergehen nicht immer Hochkommen bedeutet.
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Der Vermögens-Effekt, den niemand wahrhaben will
Der Mechanismus ist klassisch: Ein allgemeiner Rückgang der Immobilienpreise reduziert das wahrgenommene Vermögen der besitzenden Familien. Dieser „Vermögens-Effekt“ führt zu geringerem Konsum, was die wirtschaftliche Aktivität bremst und in einer Spirale die Arbeitslosigkeit erhöhen kann. Kanada und Neuseeland sind aktuelle Beispiele: Nach Jahren exorbitanter Anstiege haben sich die Preise korrigiert und ihre Volkswirtschaften sind in eine Phase der Stagnation geraten. In Spanien, mit einer noch höheren Eigentumsquote, könnte die Auswirkung intensiver sein.
Aber es geht nicht nur um den privaten Konsum. Der arbeitsintensive Bausektor kommt zum Stillstand, wenn die Preise fallen. Und der Neubau, der Jobs schafft und Zulieferindustrien antreibt, bricht ein. Das Ergebnis? Weniger Arbeitsplätze, weniger verfügbares Einkommen und größere Schwierigkeiten für junge Menschen, einen Kredit zu bekommen – genau das Problem, das gelöst werden sollte.
Der Staat, der ein Interesse an hohen Preisen hat
Es gibt einen Akteur, der besonders geschädigt wird, wenn Wohnraum billiger wird: der Staat. Jeder Kauf erzeugt eine Kaskade von Steuereinnahmen. Der Käufer zahlt zwischen 11 % und 12 % MwSt oder ITP plus AJD. Der Verkäufer versteuert zwischen 20 % und 27 % des Gewinns über die IRPF. Und die Gemeinde erhebt die kommunale Grundsteuer auf Wertzuwächse. Insgesamt nimmt Hacienda pro Transaktion einen beachtlichen Betrag ein. Fallen die Preise, sinken auch die eingenommenen Steuern. Der Staat hat daher einen perversen Anreiz, Immobilien teuer zu halten.
Hinzu kommt die Finanzierung der Regionen und Kommunen, die teilweise von Einnahmen aus Übertragungen abhängt. Einige Gemeinden haben Druck ausgeübt, damit Katasterwerte nicht nach unten korrigiert werden. Das Ergebnis ist ein System, in dem der öffentliche Sektor, weit davon entfernt, Wohnraum günstiger machen zu wollen, hohe Preise braucht, um seine Bilanz auszugleichen.
Die andere Seite: Spekulation oder reales Vermögen?
Gegen diese Analyse verteidigen einige die Ansicht, dass Immobilien kein reales Vermögen seien, sondern reine Spekulation. „Immobilien sind kein reales Vermögen; einmal gebaut, ist es Spekulation, Rauch, es wird nichts produziert“, behaupten sie. Aus dieser Sicht entzieht der Preisverfall lediglich Luft aus einem Ballon, der nie so aufgeblasen hätte werden dürfen. Reicher Wohlstand, argumentieren sie, entsteht durch die Produktion von Gütern und Dienstleistungen, nicht durch die Aufwertung bestehender Vermögenswerte.
Doch selbst Kritiker erkennen an, dass die Anpassung schmerzhaft ist. Die letzte große Korrektur in Spanien zwischen 2008 und 2013 fiel mit einer brutalen Wirtschaftskrise zusammen. Der Unterschied diesmal, so einige, ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der Zuwanderung hoch bleibt. Mit 500.000 neuen Einwohnern pro Jahr seit der Pandemie könnte die Spitzen-Nachfrage die Preise stützen, auch wenn die Wirtschaft schwächelt. „In Spanien werden die Immobilienpreise nicht fallen, weil es bereits Millionen Einwanderer im Land gibt, die kaufen wollen“, fassen sie zusammen.
Das Dilemma bleibt offen: Wohnraum als Grundbedürfnis kollidiert mit seiner Funktion als Finanzanlage. Und die Lösung, falls es eine gibt, besteht darin, beide Seiten zu entkoppeln. Solange gilt: Jedes Mal, wenn ein Rückgang des Durchschnittspreises angekündigt wird, lohnt es sich, daran zu denken, dass für eine Wirtschaft, die alles auf Ziegel gesetzt hat, Runtergehen nicht immer Hochkommen bedeutet.
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Zusammenfassung einer Diskussion auf Burbuja.info - Foro de economía, actualidad y política., aus dem Spanischen übersetzt und vor der Veröffentlichung geprüft. Die ganze Diskussion lesen (123 Antworten).
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