New York verbietet Kurzzeit-Airbnb ab September

New York schließt die Schraube: Nur noch Monatsmieten erlaubt

Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Manhattan. Bisher vermietete der Eigentümer sie tageweise, füllte sie mit Touristen und kassierte Hotelraten ohne Hotels zu sein. Ab dem 5. September ist dieses Geschäft in New York vorbei: Die Stadt erlaubt nur noch Angebote für Aufenthalte von mehr als einem Monat, was ganze Blöcke von touristischen Anzeigen eliminieren wird. Die Metropole, die die Vermittlung von Ferienwohnungen zur Industrie machte, baut sie nun per Dekret zurück.

Der entscheidende Punkt steckt im Kleingedruckten. Um weiterhin tageweise zu vermieten, reicht es nicht mehr, Steuern zu zahlen: Der Gastgeber darf keine komplette Wohnung oder kein Haus anbieten. Entweder mietet man ein Zimmer mit anwesendem Eigentümer, oder man wechselt auf Monatsbasis. Genau hier liegt die wahre transformative Kraft der neuen Regel für den Markt.

Was verlangt New York für Tagesvermietungen?

Um legal zu operieren, muss sich der Gastgeber bei der Stadt registrieren und eine Vor-Inspektion bestehen, bevor er eine Lizenz erhält. Die Registrierung ist keine Formalität: Sie wird nur gewährt, wenn die Anwesenheit des Eigentümers während des kurzen Aufenthalts und die gemeinsame Nutzung der Wohnung nachgewiesen werden. In der Praxis macht dies das professionelle touristische Vermieten – also das Kaufen ganzer Wohnungen zum Durchrotieren von Gästen – nahezu unmöglich.

Die Zahlen, die unter Beobachtern kursieren, sprechen von Bußgeldern in Höhe einer Million Dollar, eine Summe, die so kalibriert ist, dass Trickserei sich nicht lohnt. Eine technische Frage bleibt offen: Wie wird überprüft, ob der Eigentümer tatsächlich vor Ort ist? Manche argumentieren, dass dies unkontrollierbar sei, niemand prüfe, ob zwei oder fünf Personen übernachten, und dass ein Ein-Monat-plus-ein-Tag-Vertrag der klassische Schlupfloch sei. Angesichts dieser Bußgelder wird das Risiko der Trickserei jedoch leichtsinnig.

Nachbarschaft, Lärm und verschwindender Wohnraum

Das Argument hinter der Regelung ist nicht ökonomisch, sondern städtebaulich. Wohngebäude, die in versteckte Hotels umgewandelt wurden, ohne Fluchtwege, ohne Rezeption und ohne Evakuierungsplan. Nachbarn leben mit einem ständigen Strom von Fremden in Treppenhäusern und Eingängen. Und vor allem schrumpft der Wohnraumbestand: Jede Wohnung, die für touristische Rotation genutzt wird, fehlt dem regulären Mietmarkt.

In Madrid spricht man von 17.000 touristischen Wohneinheiten. Der Vergleich mit einer Pension oder einer Bar mitten im Wohnblock hat seine Berechtigung: Wenn man tertiäre Aktivitäten auf Wohngrundstücken erlaubt, sagen Kritiker, dann sollte man auch alles andere erlauben. Das Problem ist nicht geringfügig: Wenn das Angebot sinkt, steigen die Mieten im konventionellen Sektor, und diese Kosten trägt nicht der Tourist.

Schützt die Regel am Ende doch nur die Hotels?

Hier wird die Analyse unbequem. Wer von dem Verbot profitiert, sind nicht die Mieter, behauptet ein Teilnehmer: Große Investoren, die ihre Büros leeren sahen, wandelten Immobilien bereits in Hotels und Apartments um, und die Hotelketten gewinnen durch das Verbot sofort jene Konkurrenz zurück, die ihnen Marktanteile abnahm. Die Maßnahme wird als Schutz der Nachbarschaft verkauft, räumt aber auch den Weg frei für Akteure mit Kapital für vertikale Bauprojekte.

Dies ist keine Randnotiz. Wenn Bodenpreise steigen und Kreditbedingungen sich verschärfen, entscheidet die Regulierung, wer das Geschäft behält: Verlässt der kleine Eigentümer den Markt, tritt der institutionelle Investor ein. Das Ergebnis kann weniger Lärm im Treppenhaus bedeuten, aber exakt dieselben Preise.

Bringt Verbieten überhaupt etwas? Berlin und Lissabon als Spiegelbild

Laut der Bilanz in der Diskussion verbot Berlin Airbnb 2014. Ein Jahrzehnt später wuchsen stattdessen die Hotels und Aparthotels. Die deutsche Stadt versuchte danach, die Mieten zu deckeln, und laut diesem Narrativ kippte die Justiz die Regel wegen fehlender kommunaler Zuständigkeit, nicht wegen wirtschaftlichen Scheiterns. Lissabon hingegen verteuerte sich eher durch angloamerikanische Expats und Golden Visas als durch touristische Wohnungen.

In der Schweiz gibt es ein anderes Modell: Der Eigentümer darf nicht an Ausländer vermieten, ohne die Zustimmung der Mehrheit der Nachbarn, wie in der Debatte erwähnt wird. Portugal, wo etwa 20% der Staatsbürger im Ausland leben, ist eine schwer replizierbare Anomalie. Die unbequeme Lehre lautet: Verbieten ohne Neubau verlagert das Problem nur.

Der finanzielle Hintergrund, den kaum jemand diskutiert

Der Anstieg der Immobilienpreise beginnt nicht erst mit den Apps. Laut einer historischen Rückschau eines Forumsmitglieds vergaben Banken früher kaum Kredite über das 2,5-fache des jährlichen Bruttoeinkommens; die spätere Lockerung trieb diesen Multiplikator auf fünf und bei optimistischen Kalkulationen auf sieben. Man wechselte von Hypotheken mit 10 oder 15 Jahren Laufzeit (oft kombiniert mit Anzahlungen an Bauträger) zu Fristen von 30 und 40 Jahren. Dieser Regelwechsel bewegt die Preise stärker als jede Plattform.

Demselben Bericht zufolge brachen spanische Banken Ende der 70er Jahre zusammen, weil sie Kredite an Tourismusbetreiber, Hotelgruppen und verwandte Geschäfte vergeben hatten. Heute dient Beton wieder als sicherer Hafen, und Kurzzeitvermietung rechtfertigt die Kaufpreise.

Angesichts der Bußgelder von einer Million Dollar sollte der Anreiz, Wohnungen mit Fremden zu teilen, in New York drastisch sinken. In Madrid stehen 17.000 Wohneinheiten auf dem Spiel.